Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Договоры найма жилого помещения

Могу ли я, сын, как самозанятый сдавать квартиру матери и платить налоги, нужна ли доверенность на распоряжение имуществом при аренде на 11 месяцев без регистрации в Росреестре

Хотим сдавать квартиру, оформленную на мать, а налоги буду платить я, сын, как самозанятый. Срок аренды 11 месяцев, поэтому регистрация в Росреестре не нужна, я так понимаю. Договор составим. Но не пойму, какие бумаги мне нужны, чтобы с налогами потом проблем не было. Обязательно оформлять доверенность на распоряжение имуществом или можно без нее спокойно платить налог? Или кроме доверенности еще что-то нужно сделать?

Вопрос №85840Ответы: 107.07.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оформите от матери на вас простую письменную доверенность на заключение договора найма и получение арендной платы.descriptionДоверенность на заключение договора аренды
  2. 2
    Заключите с матерью агентский договор, где вашим доходом самозанятого будет только агентское вознаграждение.descriptionАгентский договор с физическим лицом
  3. 3
    В договоре найма укажите наймодателем мать, а вас — её представителем по доверенности.descriptionДоговор найма жилого помещения
  4. 4
    Проследите, чтобы мать задекларировала полученный доход от аренды и уплатила с него НДФЛ 13%.
  5. 5
    Сохраняйте платёжные документы, подтверждающие перевод арендной платы и отдельно агентского вознаграждения.

Документы и доказательства

  • Простая письменная доверенность от матери на сына на заключение договора найма и получение арендной платы.
  • Агентский договор между матерью (принципалом) и сыном (агентом) с фиксацией размера агентского вознаграждения.
  • Платёжные документы, подтверждающие перевод арендной платы на счёт сына как агента.
  • Чеки из приложения «Мой налог», сформированные сыном только на сумму агентского вознаграждения.
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ, поданная матерью на сумму арендной платы как её дохода.

  • Сроки и риски

    • При текущей схеме без агентского договора вам грозит доначисление налога, а матери — штраф за неуплату НДФЛ.

  • Чего не делать

    • Не сдавайте квартиру от своего имени без доверенности от матери-собственника.
    • Не указывайте себя арендодателем в договоре найма — это может сделать только собственник.
    • Не оформляйте чеки как самозанятый на всю сумму арендной платы — это доход матери.
    • Не получайте арендную плату на свой счёт без агентского договора с матерью.
    • Не пренебрегайте заключением агентского договора для легализации вашего вознаграждения.
    • Не пытайтесь скрыть доход матери от аренды — она обязана платить НДФЛ 13%.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации правоотношения носят комплексный характер и затрагивают как гражданское, так и налоговое законодательство. Ключевым фактом является то, что собственником квартиры выступает мать пользователя. Сын, не являясь собственником, намерен выступать в роли арендодателя (лица, предоставляющего имущество внаем) и получать доход от передачи этой квартиры в пользование третьим лицам. Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что сын не обладает самостоятельным правом распоряжения чужим имуществом — квартирой, принадлежащей матери. Любое действие по сдаче имущества в аренду, включая заключение договора, получение платы и распоряжение деньгами, должно быть основано либо на прямом поручении собственника, либо на выданной им доверенности.

С точки зрения гражданского права, договор аренды квартиры на срок менее года (11 месяцев) действительно не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, что корректно отмечено. Однако отсутствие регистрации не отменяет необходимости правильного оформления волеизъявления собственника на передачу имущества. Мать, как законный владелец, должна явно выразить волю на то, чтобы квартиру сдавал её сын, и на то, чтобы доход от этой деятельности получал именно он. Без такого волеизъявления действия сына могут быть квалифицированы как несанкционированное распоряжение чужим имуществом.

В части налогового законодательства сын планирует применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятость). Этот режим предполагает получение дохода от самостоятельной деятельности. Ключевой вопрос: может ли доход от сдачи в аренду чужой квартиры считаться доходом самого сына, если формально арендодателем (стороной договора) является собственник (мать)? Налоговые органы оценивают фактического получателя дохода. Если в договоре арендодателем будет указана мать, но платежи будет получать сын и заявлять их как свои доходы, возникнет правовая неопределенность: для налоговой инспекции доход принадлежит тому, кто выступает стороной по сделке. Следовательно, чтобы сын мог законно задекларировать этот доход как свой, он должен выступать в договоре в качестве арендодателя, но для этого ему необходимо иметь соответствующие полномочия от собственника.

Юридически значимым является также вопрос о том, насколько формально будет оформлена передача полномочий от матери к сыну. Простая устная договоренность или даже расписка здесь рискуют быть признанными недостаточными, так как для налоговых органов важен документально подтвержденный источник права на получение дохода. Кроме того, если сын будет получать арендную плату на свой счет, но не сможет документально подтвердить, что действует с согласия собственника, у налоговой могут возникнуть вопросы к обеим сторонам: к сыну — о происхождении средств, к матери — о том, не скрывает ли она свои доходы от сдачи квартиры. Таким образом, ситуация требует четкого документального разделения ролей собственника и фактического получателя дохода, чтобы избежать двойного налогообложения или подозрений в незаконной предпринимательской деятельности.

Центральный вопрос данной ситуации — правовой статус сына при сдаче квартиры, принадлежащей матери. Необходимо разграничить два аспекта: заключение договора аренды (найма) и уплату налога с полученного дохода.

Право сдачи имущества в аренду закон прямо связывает с фигурой собственника. Согласно ст. 608 ГК РФ, арендодателем может быть только собственник или лицо, управомоченное им. Сын не является собственником, поэтому самостоятельно, от своего имени, заключить договор найма жилого помещения он не может — для этого у него нет полномочий.

Сын как самозанятый не вправе в полном объёме платить налог на профессиональный доход со всей суммы арендной платы за квартиру матери, поскольку экономическую выгоду от сдачи имущества получает собственник. Прямое декларирование сыном чужого дохода как своего создаёт для него риск доначисления налога, а для матери — риск привлечения к ответственности за неуплату НДФЛ 13%. Единственным законным способом получения сыном дохода от сдачи этой квартиры является заключение с матерью агентского договора, в рамках которого его доходом самозанятого будет только агентское вознаграждение, а основная сумма арендной платы останется доходом матери и должна облагаться НДФЛ.

Рекомендуемые действия

  • Оформить от матери на сына простую письменную доверенность на заключение договора найма жилого помещения. Нотариальное удостоверение не требуется, в тексте необходимо чётко указать право подписывать договор и получать денежные средства от имени собственника.
  • Заключить между матерью (принципалом) и сыном (агентом) агентский договор, по которому сын за вознаграждение обязуется совершать действия по поиску нанимателей и сдаче квартиры. В договоре зафиксировать размер агентского вознаграждения, которое будет доходом сына-самозанятого, и указать, что арендная плата является доходом матери.
  • В договоре найма в качестве наймодателя указать мать, сына прописать как её представителя по доверенности. В разделе о платежах установить, что наниматель переводит средства на счёт сына, действующего в рамках агентского договора как агент.
  • Сын формирует чек в приложении «Мой налог» только на сумму своего агентского вознаграждения. На полную сумму арендной платы чек самозанятого не выставляется. Мать обязана самостоятельно задекларировать полученный доход от аренды и уплатить с него НДФЛ 13%.
  • Сохранять платёжные документы, подтверждающие перевод арендной платы и отдельно агентского вознаграждения в соответствии с условиями агентского договора.

Сроки и риски

При текущей схеме, когда сын принимает всю арендную плату и выставляет чеки как самозанятый без агентского договора, налоговая инспекция вправе переквалифицировать этот доход как доход матери, доначислить ей НДФЛ 13%, пени и штраф, а регистрацию сына в качестве самозанятого — аннулировать. Срок давности для налоговых проверок составляет три года, поэтому риски сохраняются длительное время. Для легализации отношений необходимо в кратчайшие сроки оформить доверенность и агентский договор.

Когда нужен адвокат

Самостоятельная разработка агентского договора с корректным разграничением доходов и налоговых обязательств без специальных знаний затруднительна и чревата ошибками, которые приведут к спору с налоговой. Рекомендуется обратиться к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве, для составления полного пакета документов, соответствующего позиции ФНС и нормам Гражданского кодекса РФ.