Дополнительно, общие положения об обеспечительных мерах содержатся в ст. 329 ГК РФ, которая закрепляет, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, залогом. Однако в данном случае речь идёт не о залоге вещи, а о денежной сумме, что ближе к обеспечительному платежу. Пункт 4 этой же статьи устанавливает, что прекращение основного обязательства влечёт прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором. Основное обязательство арендатора (пользование квартирой и внесение арендной платы) прекращается с момента расторжения договора. Поскольку в договоре не предусмотрено, что обеспечительный платёж сохраняется после прекращения обязательства, он также подлежит прекращению, то есть возврату арендатору.
- Исполнение обязательств может обеспечиваться ... залогом ... и другими способами, предусмотренными законом или договором.
- Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 329
Вопрос о праве арендатора на досрочное расторжение договора и обоснованности претензий арендодателя решается через ст. 450 ГК РФ. Пункт 1 допускает изменение и расторжение договора по соглашению сторон. В ситуации арендатор уведомил арендодателя о намерении съехать за две недели; арендодатель, хотя и отказывается возвращать залог, по сути, не возражает против самого выезда, а лишь удерживает сумму. Таким образом, можно констатировать, что стороны пришли к фактическому соглашению о расторжении (арендатор освобождает помещение, арендодатель принимает ключи). Договор не содержит специального условия о досрочном расторжении, и арендатор не ссылается на существенное нарушение со стороны арендодателя, поэтому его действия не подпадают под п. 2 ст. 450 (расторжение по решению суда). Тем не менее, сам по себе досрочный выезд арендатора при отсутствии в договоре запрета или штрафа не является нарушением, дающим арендодателю право удерживать обеспечительный платёж. Арендодатель не вправе в одностороннем порядке квалифицировать досрочное расторжение как нарушение и удерживать залог, если такое основание не предусмотрено законом или договором.
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 450
Последствия расторжения договора определены ст. 453 ГК РФ. Пункт 2 этой статьи устанавливает, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Поскольку договор расторгнут (по соглашению сторон либо по инициативе арендатора с согласия арендодателя), обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращено, и обязательство по возврату залога у арендодателя подлежит исполнению. Пункт 4 ст. 453 указывает, что стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими до расторжения, если иное не установлено законом или соглашением. Однако обеспечительный платёж не является платой за пользование имуществом — он исполнен авансом для обеспечения будущих обязательств. Поскольку обеспеченные обязательства прекращены без наступления условий для его удержания, его возврат не подпадает под ограничение п. 4. Более того, если арендодатель считает, что досрочное расторжение причинило ему убытки, он вправе требовать их возмещения в соответствии с п. 5 ст. 453 только при наличии существенного нарушения со стороны арендатора. В данном случае арендатор не нарушал существенных условий (платил вовремя, сохранил имущество), поэтому оснований для взыскания убытков нет, а значит, и для удержания залога в счёт их покрытия — тоже.
Статья 453 ГК РФ регулирует последствия расторжения договора. Пункт 2: при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Пункт 4: стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае неравноценного исполнения применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Пункт 5: если основанием расторжения послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 453
Таким образом, арендодатель не имеет права удерживать залог при досрочном расторжении договора, поскольку договор не предусматривает такого последствия, ущерба имуществу нет, а двухнедельное уведомление и готовность подписать акт приёма-передачи свидетельствуют о добросовестности арендатора. Акт приёма-передачи необходим для фиксации состояния квартиры на момент возврата, но его отсутствие, при наличии описи имущества, не даёт арендодателю права удерживать обеспечительный платёж. Штраф или иная компенсация за досрочный выезд договором не установлены, и закон не возлагает на арендатора такую обязанность при отсутствии убытков и нарушений. Если арендодатель полагает, что он понёс потери из-за досрочного освобождения, он может обратиться в суд за взысканием убытков, но не вправе самовольно удерживать обеспечительный платёж.
