В рассматриваемой ситуации формулировка «договор продлевается» без указания на однократность или предельное число таких продлений означает, что по истечении каждого годичного срока действие договора автоматически возобновляется на тот же срок (один год) при отсутствии отказа. Иное толкование – как однократное продление – потребовало бы специальной оговорки (например, «договор продлевается один раз на тех же условиях»). Соответственно, пока ни одна из сторон не направит уведомление об отказе от продления за месяц до окончания очередного года, договор будет бессрочно пролонгироваться на новый год.
Такой подход полностью согласуется с принципом свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ: стороны вправе определять условия договора по своему усмотрению, если иное не предписано законом. Условие об автоматической пролонгации на каждый последующий год является допустимым, поскольку не противоречит императивным нормам о найме жилого помещения.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 421
Переходя ко второму вопросу – требованиям к порядку уведомления, – следует отметить, что в предоставленном блоке норм отсутствуют специальные правила об уведомлении при расторжении или продлении договора найма жилого помещения. По общему правилу, такое уведомление должно быть направлено в порядке, установленном договором (в данном случае – за месяц до окончания срока). Если договором не определена форма уведомления, оно может быть сделано в любой письменной форме, позволяющей достоверно установить факт направления и получения. Для поиска детальных норм рекомендуется обратиться к главе 35 Гражданского кодекса (статьи 671–688), в частности к ст. 687 ГК РФ, которая регулирует расторжение договора найма жилого помещения и может содержать требования к срокам предупреждения.
Что касается влияния нахождения сторон в разных городах, то в вопросе применимого права и подсудности это обстоятельство не меняет существа регулирования. Применимое право к договору найма жилого помещения, находящегося на территории РФ, определяется по праву страны, где имущество находится, в силу ст. 1213 ГК РФ (данная статья не входит в предоставленный контекст, но является базовой коллизионной нормой). Поскольку в ситуации обе стороны находятся в России и объект найма расположен в одном из городов РФ, применяется российское право независимо от места жительства сторон. В отношении подсудности споров действует правило исключительной подсудности: на основании ст. 30 ГПК РФ иски о правах на жилые помещения предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов.
Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 30
Следовательно, если возникнет спор по договору найма (например, о его продлении или расторжении), иск должен подаваться в суд по месту нахождения арендуемого жилого помещения, а не по месту нахождения сторон. То обстоятельство, что стороны находятся в разных городах, не влияет на подсудность – она привязана к объекту недвижимости.
