Далее, по заключенному договору аренды (найма) на собственницу как на арендодателя (наймодателя) возлагается обязанность предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Это прямо установлено ст. 606 ГК РФ. Фактически собственница предоставила квартиру: пользователь вселился, прожил несколько часов. Однако затем она потребовала немедленно выехать, что лишило его права пользования. Такое поведение является неисполнением обязанности, предусмотренной ст. 606, — предоставить имущество во временное пользование. Возврат суммы 54 тыс. руб. не восстанавливает нарушенное право пользования.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 606
Порядок внесения арендной платы урегулирован ст. 614 ГК РФ. Пользователь своевременно внес всю согласованную плату (4,5 тыс. + 54 тыс.), что является его надлежащим исполнением обязательства. Собственница, приняв плату, тем самым подтвердила существование договора. После конфликта она вернула деньги, что может быть квалифицировано как односторонний отказ от договора, но такой отказ допустим только в случаях, предусмотренных законом или договором. В данном случае договор не предусматривал права собственницы на немедленное расторжение по такому основанию, как ссора.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 614
Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в ст. 619 ГК РФ. Среди них: существенное нарушение условий договора арендатором, неоднократные нарушения, ухудшение имущества, невнесение платы более двух раз подряд, неосуществление капитального ремонта. В описанной ситуации ни одно из этих оснований не имеет места: пользователь внес плату, не ухудшал имущество, не нарушал существенно условия (ссора не является таким нарушением). Следовательно, требование собственницы о выселении было неправомерным, и она не имела права в одностороннем порядке прекращать договор по собственной инициативе без судебного решения.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором сроки...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 619
Также можно рассмотреть ст. 620 ГК РФ, которая устанавливает основания для расторжения договора по требованию арендатора. В данном случае именно собственница инициировала прекращение договора, но если бы это делал пользователь, то он мог бы ссылаться на то, что арендодатель не предоставил имущество в пользование либо создал препятствия пользованию (п. 1 ст. 620). Фактически собственница, потребовав выехать, создала такие препятствия. Это дополнительно подчеркивает наличие нарушения со стороны собственницы.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки...
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 620
Таким образом, действия собственницы по одностороннему расторжению договора и выселению пользователя неправомерны, поскольку не соответствуют основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ. Пользователь вправе требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства (ст. 15, 393 ГК РФ — эти общие нормы об убытках не приведены в контексте, но они применяются по умолчанию; в контексте их нет, поэтому нужно их упомянуть как общие). Убытки включают расходы на переезд из другого города (1200 км), затраты на временное проживание, транспортные расходы и т.п. — реальный ущерб. Что касается морального вреда, то по общему правилу (ст. 151, 1099 ГК РФ — также отсутствуют в контексте, но являются общеизвестными) моральный вред при нарушении имущественных прав (договор найма) компенсируется только в случаях, прямо предусмотренных законом. Закон о защите прав потребителей или иные акты в данном случае не применимы, так как пользователь не является потребителем (не заказывал услугу для личных бытовых нужд в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, однако сам факт найма жилья для проживания обычно подпадает под бытовой наем — ст. 671 ГК РФ, но эта норма не приведена). В отсутствие специальной нормы шансы взыскания морального вреда минимальны. Однако за утрату времени и моральные страдания можно попробовать ссылаться на ст. 151 ГК РФ, если удастся доказать, что действиями собственницы причинены физические или нравственные страдания (например, вынужденное ночлег на улице, стресс от непредвиденного переезда). Практика по таким делам неоднозначна, но в основном суды отказывают, если нет прямого указания закона. В контексте приведенных норм о моральном вреде ничего нет, поэтому следует исходить из общего принципа: компенсация морального вреда за нарушение договора найма не предусмотрена.
