Дочь заключила договор аренды квартиры 10 марта. Ключевым условием сделки была возможность проживания с животными, что побудило дочь согласиться на жильё, изначально находившееся в запущенном состоянии. Дочь произвела оплату за первый месяц проживания и внесла залоговую сумму, однако фактическое заселение и перевозка вещей не состоялись. В процессе проведения дочерью генеральной уборки и подготовки квартиры к проживанию были обнаружены скрытые дефекты: искрящая электропроводка (проблемы с электрикой), протечки труб под раковиной и пятна плесени на потолке. Указанные недостатки не были очевидны на момент осмотра и подписания договора, то есть являются скрытыми. 14 марта дочь официально уведомила арендодателя об этих недостатках, составив соответствующий акт. В договоре аренды закреплено, что квартира передаётся в состоянии, пригодном для проживания, а также что наниматель вправе расторгнуть договор досрочно при выявлении существенных недостатков. Арендодатель отказывается добровольно возвращать полученные денежные средства. С момента подписания договора прошла неделя, заселение не произведено.
Правовая квалификация: между дочерью и арендодателем возникли длящиеся обязательственные правоотношения из договора аренды жилого помещения. Основным предметом договора является предоставление жилья, пригодного для проживания. Обнаруженные недостатки (неисправная электрика, протечки, плесень) могут быть квалифицированы как существенные, поскольку они делают квартиру непригодной для проживания, создают угрозу безопасности (искрящая проводка) и здоровью (плесень), а также препятствуют нормальному использованию помещения по назначению. Юридически значимыми обстоятельствами являются: момент выявления недостатков (до фактического заселения и при подготовке), характер недостатков (скрытые и существенные), включение в договор условия о состоянии, пригодном для проживания, и права нанимателя на досрочное расторжение, а также факт отказа арендодателя от добровольного возврата средств. Условие о проживании с животными в данном контексте юридически значимо тем, что именно из-за него дочь согласилась на изначально запущенное состояние, но не освобождает арендодателя от обязанности обеспечить пригодность жилья к проживанию и безопасность. Само по себе наличие этого условия не отменяет квалификации выявленных дефектов как существенных. Сложившаяся ситуация затрагивает вопросы исполнения договора аренды, ответственности арендодателя за недостатки сданного имущества, права нанимателя на односторонний отказ от договора и порядок возврата исполненного по сделке.
При разрешении вопроса о возврате уплаченных сумм ключевое значение имеет норма о неосновательном обогащении. Поскольку арендодатель удерживает плату за месяц и залог, в то время как договор может быть расторгнут из-за существенных недостатков, а заселение не произведено, полученные средства подлежат возврату как неосновательно сбережённые. Указанная норма применяется, если после прекращения договора (в силу одностороннего отказа арендатора) у арендодателя отпало основание для удержания денег — он не предоставил жильё, пригодное для проживания, и не понёс расходов, покрываемых этими суммами. Дочь вправе требовать возврата уплаченного, поскольку квартира фактически не была ей передана в надлежащем состоянии, а попытки заселиться прерваны из-за дефектов.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Кроме того, расходы, понесённые дочерью на генеральную уборку и подготовку квартиры к заселению, могут быть квалифицированы как убытки. Если арендодатель передал жильё с недостатками (искрящая проводка, текущие трубы, плесень), которые не были оговорены и которые потребовали проведения работ, то эти затраты являются реальным ущербом. Статья 15 ГК РФ позволяет требовать их полного возмещения, при условии что дочь подтвердит размер расходов (чеки, договоры) и причинно-следственную связь между действиями арендодателя и этими тратами. Отказ арендодателя от возврата денег и непризнание недостатков не освобождают его от ответственности за убытки, возникшие из-за передачи непригодного жилья.
- Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 15
Права и обязанности собственника жилого помещения, предусмотренные Жилищным кодексом, также влияют на оценку ситуации. Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник вправе сдавать жильё, но обязан делать это с учётом требований к его содержанию и безопасности. Поскольку квартира передана в запущенном состоянии, а выявленные недостатки (проводка под напряжением, протечки, плесень) делают её непригодной для проживания, собственник нарушил не только договорное условие о пригодности, но и императивные правила пользования жилым помещением. Это дополнительно обосновывает право дочери отказаться от договора и требовать возврата денег, так как собственник не обеспечил соблюдение санитарно-технических норм, обязательных при передаче жилья внаём.
Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов.
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 30
