Свобода договора не абсолютна: условия, противоречащие императивным нормам, ничтожны. Поскольку сторонами согласован обеспечительный платёж (страховой депозит), его правовой режим регулируется ст. 381.1 ГК РФ, которая является специальной по отношению к общим положениям о способах обеспечения (ст. 329 ГК РФ). Согласно ст. 381.1 ГК РФ:
Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 381.1
Из буквального смысла нормы следует, что обеспечительный платёж может быть удержан только при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, которые по своему характеру являются нарушением обязательства (неисполнение, просрочка, причинение убытков). В договоре установлено, что депозит остаётся у наймодателя при досрочном расторжении по инициативе нанимателя. Однако досрочное расторжение с соблюдением условия об уведомлении за месяц не является нарушением договора — это право нанимателя, предусмотренное тем же договором (пункт о праве сторон на досрочное расторжение с уведомлением за месяц). Никаких конкретных нарушений со стороны нанимателя не допущено: долгов нет, квартира в порядке, ремонт согласован. Следовательно, обстоятельства для зачёта обеспечительного платежа (наличие убытков, неустойки или иного денежного обязательства, возникшего из нарушения) не наступили. Удержание депозита при добросовестном исполнении нанимателем условий договора противоречит цели обеспечительного платежа, установленной ст. 381.1 ГК РФ.
Дополнительно, статья 329 ГК РФ устанавливает общее правило о прекращении обеспечивающего обязательства при прекращении основного:
- Прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 329
Договор найма досрочно расторгается — основное обязательство прекращается. Договор действительно предусматривает «иное» (депозит остаётся у наймодателя), но это «иное» не может быть произвольным: оно должно соответствовать существу обеспечительного обязательства. Если прекращение происходит без нарушения со стороны нанимателя, удержание депозита лишает нанимателя права на возврат исполненного по прекращённому обязательству, что входит в противоречие с п. 4 ст. 329 ГК РФ, поскольку при отсутствии нарушений обеспечительная функция депозита исчерпана.
Таким образом, удержание страхового депозита в описанной ситуации не основано на наступлении обстоятельств, предусмотренных ст. 381.1 ГК РФ, и не является следствием нарушения обязательства нанимателем. Поскольку оснований для удержания не имеется, наймодатель сберегает денежные средства без установленных законом или сделкой оснований, что подпадает под состав неосновательного обогащения. Согласно ст. 1102 ГК РФ:
Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Удержание депозита при отсутствии убытков наймодателя и при добросовестном исполнении нанимателем всех обязанностей (уведомление за месяц, отсутствие долгов, сохранность квартиры) не подпадает ни под одно исключение, указанное в ст. 1109 ГК РФ. Следовательно, наймодатель обязан возвратить сумму обеспечительного платежа как неосновательно сбережённое имущество.
