Продленный таким образом договор сохраняет срок, установленный первоначальным соглашением. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет; если срок не определен, он считается заключенным на пять лет. В данном случае первоначальный договор был на два года, и, будучи продленным на тех же условиях, он продолжает действовать. Это означает, что на момент смерти собственницы договор являлся действующим, и отношения между сторонами регулировались его условиями.
- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
- К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 683
Переход права собственности на квартиру к наследнику не влечет расторжения действующего договора. Это прямо вытекает из ст. 675 ГК РФ, согласно которой переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Сын умершей, приняв наследство, автоматически занял место наймодателя по этому договору. Он не вправе в одностороннем порядке расторгнуть его, ссылаясь на то, что не подписывал документ.
Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 675
Включение прав и обязанностей по договору найма в состав наследства подтверждается ст. 1112 ГК РФ, которая указывает, что в наследство входят имущественные права и обязанности, не связанные неразрывно с личностью наследодателя. Обязанности наймодателя (предоставлять жилье в пользование за плату) такими личностными не являются, поэтому они перешли к сыну в полном объеме наряду с правом собственности на квартиру.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1112
Право наймодателя требовать расторжения договора ограничено строгими основаниями, перечисленными в ст. 687 ГК РФ. Пункт 2 этой статьи допускает расторжение в судебном порядке лишь в случаях невнесения платы за шесть месяцев, разрушения или порчи помещения и т.п. Ни одно из этих обстоятельств не имеет места: арендатор исправно вносил плату, что подтверждается квитанциями, и не нарушал правил пользования. Следовательно, у сына-наследника нет законных оснований для расторжения договора.
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев... разрушения или порчи жилого помещения нанимателем...
- Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания... в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 687
Даже если бы основания для расторжения существовали, выселение нанимателя допускается только на основании решения суда, как установлено ст. 688 ГК РФ. Требование сына освободить квартиру в течение недели без обращения в суд является прямым нарушением этой нормы. Арендатор вправе проживать в квартире до тех пор, пока договор не будет расторгнут в установленном законом порядке, и может требовать предоставления разумного срока для поиска нового жилья в случае судебного расторжения, однако в данной ситуации таких оснований для расторжения не возникло.
В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 688
