Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Иконка поиска
Вопрос
Договоры найма жилого помещения

Можно ли не возвращать обеспечительный платёж и взыскать ущерб, если арендатор съехал внезапно, не оплатил ЖКХ и испортил мебель, ссылаясь на амортизацию, а договор найма составлен без расписки о передаче денег?

Здравствуйте! Подскажите, вот какая ситуация: сдали квартиру парню по договору найма, там было прописано, что при подписании вносится определённая сумма как обеспечительный платёж. Отдали ему ключи, он заехал. А через два месяца съехал внезапно, даже не предупредил, ни ЖКХ не оплатил, ни квартплату за последний месяц, ещё и мебель испортил — диван продавил, стол поцарапал. Говорит, это амортизация, мол, естественный износ, а сам требует вернуть аванс, который при заселении давал. У нас расписки о передаче денег не было, передали наличкой, никаких дополнительных бумаг не подписывали. Можем ли мы ссылаться на то, что договор недействителен или аванс ему не возвращать? Или как по закону? Заранее спасибо.

Вопрос №94057Ответы: 127.07.2026

Нейроадвокат

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Задокументируйте повреждения мебели: сделайте фото- и видеосъёмку, составьте акт осмотра с двумя незаинтересованными свидетелями.
  2. 2
    Соберите доказательства передачи денег и признания долга нанимателем: переписку, аудиозаписи, показания свидетелей.
  3. 3
    Закажите экспертное заключение о стоимости повреждённой мебели или её восстановительного ремонта.
  4. 4
    Составьте детальный расчёт удержания из обеспечительного платежа: долг по квартплате, ЖКХ и стоимость ущерба.
  5. 5
    Направьте нанимателю расчёт удержания заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
  6. 6
    Всю дальнейшую переписку с нанимателем ведите письменно (мессенджеры, email) для фиксации его позиции.

Документы и доказательства

  • Договор найма жилого помещения с подписями сторон.
  • Фото- и видеосъёмка повреждённой мебели (продавленный диван, царапины на столе).
  • Письменный акт осмотра квартиры с подписями двух незаинтересованных свидетелей.
  • Переписка с нанимателем в мессенджерах, где он обсуждает платёж или признаёт долг.
  • Платёжные документы по квартплате и ЖКХ за последний месяц проживания нанимателя.

  • Срочно: первые шаги

    • Составьте письменный расчёт удержания из обеспечительного платежа: долг по ЖКХ, квартплата и ущерб.

  • Денежные требования

    • Зачтите обеспечительный платёж в счёт компенсации ущерба за испорченную мебель (диван, стол).
    • Требуйте от нанимателя возмещения стоимости ремонта или замены повреждённой мебели.

  • Сроки и риски

    • Немедленно зафиксируйте повреждения мебели фото- и видеосъёмкой, пока не изменилось состояние квартиры.
    • Составьте письменный акт осмотра помещения с двумя незаинтересованными свидетелями.
    • Соберите переписку с нанимателем (мессенджеры, смс), где он признаёт долг или факт внесения платежа.
    • Закажите товароведческую экспертизу для оценки стоимости восстановительного ремонта мебели.

  • Чего не делать

    • Не возвращайте обеспечительный платёж нанимателю, пока не покроете его долги и ущерб.
    • Не соглашайтесь на устные договорённости о возврате денег — требуйте письменного подтверждения.
    • Не подписывайте акт приёма-передачи квартиры без фиксации всех повреждений мебели.
    • Не признавайте повреждения естественным износом — это явный ущерб, а не амортизация.
    • Не уничтожайте переписку с нанимателем — она докажет факт передачи денег и долга.
    • Не затягивайте с составлением расчёта удержания — направьте его нанимателю письменно.

  • Альтернативные пути

    • Предложите нанимателю подписать соглашение о зачёте обеспечительного платежа в счёт долга и ущерба, чтобы избежать суда.
    • Если он откажется, направьте ему письменную претензию с расчётом удержания и требованием возместить остаток ущерба.
    • Обратитесь в управляющую компанию для получения справки о задолженности по ЖКХ за период его проживания.
    • Попробуйте договориться о частичном возврате платежа в обмен на отказ от претензий по ущербу, если сумма долга меньше.
    • Разместите объявление о сдаче квартиры с указанием, что прежний наниматель съехал с долгами — это может побудить его к расчёту.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Анализируемая ситуация представляет собой спор, возникший из договора найма жилого помещения, заключённого между физическими лицами. Фактически между сторонами сложились отношения по временному возмездному пользованию жильём, подпадающие под регулирование гражданского законодательства о найме жилых помещений.

Ключевым обстоятельством является внесение нанимателем обеспечительного платежа при заселении. Юридически значимо, что данный платёж, как правило, выполняет гарантийную функцию — он обеспечивает исполнение нанимателем его обязательств по договору, включая оплату проживания и сохранность имущества. Отсутствие письменной расписки о передаче денег не отменяет факта их внесения, если этот факт может быть подтверждён иными доказательствами (например, перепиской, показаниями свидетелей, аудио- или видеозаписью), однако это создаёт существенные риски в доказывании для наймодателя.

Вторым значимым обстоятельством является преждевременный выезд нанимателя без предупреждения и с оставлением задолженности по оплате жилья и коммунальных услуг за последний месяц проживания. Такое поведение свидетельствует о нарушении нанимателем своих договорных обязательств по своевременной и полной оплате.

Третье обстоятельство — повреждение имущества (продавленный диван, поцарапанный стол). Здесь затронуты правоотношения по сохранности имущества наймодателя. Юридически значимым является разграничение естественного износа (амортизации) и ущерба, превышающего нормальный износ. Продавленный диван и глубокие царапины на столе, скорее всего, не являются результатом обычного использования и могут быть квалифицированы как ухудшение состояния имущества, допущенное по вине нанимателя. Соответственно, у наймодателя возникает право требовать возмещения такого вреда.

Вопрос о недействительности договора найма в данной ситуации не связан с описанными фактами — отсутствие расписки на передачу обеспечительного платежа не влияет на действительность самого договора, если он был заключён в письменной форме (простая письменная форма) и подписан сторонами. Договор считается заключённым и порождающим права и обязанности сторон.

Таким образом, ситуация охватывает три группы правоотношений: обеспечение исполнения обязательств (обеспечительный платёж), обязательства по оплате жилья и коммунальных услуг, и обязательства, возникающие из причинения вреда имуществу. Ключевые факты, требующие установления — факт внесения денег (желательно его зафиксировать), размер задолженности, характер и стоимость повреждений, а также факт вины нанимателя в их возникновении.

Согласно статье 381.1 ГК РФ, внесенная нанимателем сумма, поименованная в договоре как обеспечительный платёж, является именно обеспечительным платежом, а не авансом. Её правовая функция – обеспечить исполнение денежных обязательств нанимателя, включая оплату жилья, коммунальных услуг и возмещение убытков за повреждение имущества. Поскольку наниматель не исполнил обязательства по оплате квартирной платы и ЖКХ за последний месяц, а также причинил ущерб мебели (продавленный диван, поцарапанный стол), наступили обстоятельства, на случай которых был согласован обеспечительный платёж. Следовательно, наймодатель вправе зачесть сумму обеспечительного платежа в счёт погашения образовавшейся задолженности и компенсации ущерба. Возврату платёж не подлежит, так как согласно пункту 2 этой статьи он возвращается только в случае ненаступления обеспеченных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства, чего в данном деле не произошло.

  1. Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, ... по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). ... При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. 2. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 381.1

Повреждение мебели (продавленный диван, глубокие царапины на столе) очевидно выходит за пределы нормального естественного износа, который представляет собой лишь незначительные следы обычной эксплуатации. В силу статьи 1064 ГК РФ вред, причинённый имуществу наймодателя, подлежит возмещению в полном объёме лицом, причинившим вред, то есть нанимателем. При этом действует презумпция вины причинителя вреда: именно наниматель должен доказать, что повреждения возникли не по его вине, а вследствие естественного износа. Учитывая характер повреждений (продавленный диван – явное механическое воздействие, царапины на столе – результат неаккуратного обращения), такие доводы вряд ли будут приняты судом, поэтому наймодатель вправе требовать возмещения ущерба, в том числе за счёт обеспечительного платежа.

Вы вправе в полном объёме удержать обеспечительный платёж в счёт погашения задолженности по квартплате, ЖКХ и компенсации ущерба, причинённого мебели. Договор найма является действительным, а отсутствие расписки не обязывает вас возвращать деньги, но создаёт риск спора о самом факте их передачи. Возврат платежа нанимателю не производится, так как обеспеченные им обязательства были нарушены.

Рекомендуемые действия

  • Задокументируйте все повреждения мебели с помощью подробной фото- и видеосъёмки, а также составьте письменный акт осмотра помещения с участием двух незаинтересованных свидетелей, которые смогут в суде подтвердить состояние имущества на момент выезда.
  • Соберите любые доказательства, подтверждающие факт передачи нанимателем денег и признания им долга: распечатайте переписку в мессенджерах, где он обсуждает платёж или причины выезда, найдите свидетелей, присутствовавших при разговорах, подготовьте распечатки телефонных звонков, подтверждающие ваши контакты.
  • Закажите письменное заключение эксперта или товароведческую справку о стоимости повреждённой мебели или стоимости её восстановительного ремонта, чтобы обосновать точный размер ущерба.
  • Составьте в свободной письменной форме детальный расчёт удержания, где отдельными строками пропишите невнесённую квартплату за последний месяц, неоплаченные счета за ЖКХ и стоимость восстановления мебели, и направьте этот расчёт нанимателю заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, сохранив почтовую квитанцию.
  • Всю дальнейшую коммуникацию с нанимателем ведите письменно (в мессенджерах или электронной почте), чтобы его ответные реплики, где он может подтвердить проживание или факт внесения платежа, стали дополнительным доказательством.
  • Если бывший наниматель обратится в суд за возвратом обеспечительного платежа, обратитесь к адвокату для составления отзыва на иск, заявления о возмещении судебных расходов, а при необходимости и встречного иска — бремя доказывания естественного износа лежит на нанимателе, что даёт вам выгодную позицию для успешного разрешения спора.