В рассматриваемой ситуации депозит в 26 000 рублей был внесён арендатором как обеспечение. При сдаче квартиры арендодатель не заявил никаких претензий, то есть обстоятельства, при которых депозит мог быть удержан (например, повреждение имущества, задолженность по оплате), не наступили. Следовательно, вся сумма обеспечительного платежа подлежала возврату арендатору.
Теперь необходимо оценить основания, по которым арендатор досрочно расторг договор. Он ссылается на неоднократное нарушение арендодателем обязанности предупреждать о визите за 7 дней. Такое условие было включено в договор, и его нарушение может рассматриваться как создание препятствий пользованию имуществом. Согласно ст. 450.1 ГК РФ, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено путём уведомления другой стороны.
"Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450.1
Поскольку в договоре аренды было прямо закреплено право арендатора требовать предупреждения за 7 дней, неоднократное несоблюдение этого условия давало арендатору право отказаться от договора во внесудебном порядке, не дожидаясь истечения срока уведомления, который обычно применяется при расторжении по инициативе без нарушения. Более того, такое нарушение может быть признано существенным в смысле ст. 450 ГК РФ, так как лишает арендатора права на спокойное пользование жильём.
"2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Статья 620 ГК РФ также предусматривает, что арендатор может требовать расторжения договора через суд, если арендодатель создаёт препятствия пользованию имуществом.
"По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 620
Однако в данном случае арендатор реализовал своё право на односторонний отказ, что допустимо при наличии договорного условия о предупреждении или при существенном нарушении. Поэтому его действия по досрочному выезду 30 мая были правомерными.
Далее, арендодатель удержал 5 000 рублей за клининг без предоставления документов и без согласия арендатора. Поскольку при приёмке квартиры претензий не было, такие удержания не основаны на договоре или законе. Сумма, удержанная без правового основания, образует неосновательное обогащение. В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счёт другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбережённое имущество.
"1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1102
Соответственно, арендатор вправе требовать возврата этих 5 000 рублей. Кроме того, оставшаяся часть депозита (вторая половина) также не была возвращена, хотя для удержания не было оснований. Аргумент арендодателя о том, что арендатор не предупредил о выезде за месяц, несостоятелен. Договор был заключён на 11 месяцев (с 30 апреля 2023 по 30 марта 2024). Если после этой даты арендатор продолжал пользоваться квартирой, договор в силу закона мог считаться возобновлённым на неопределённый срок. Согласно ст. 610 ГК РФ, при аренде на неопределённый срок каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца (для недвижимости).
"2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 610
Однако арендатор выехал не по своей инициативе в обычном порядке, а в связи с нарушением договора со стороны арендодателя. Поэтому правило о трёхмесячном предупреждении здесь не применяется — оно действует при безупречном поведении сторон. Более того, арендодатель сначала согласился вернуть депозит и принял квартиру, тем самым подтвердив прекращение договора. Последующее требование вернуть уже выплаченные 8 500 рублей также лишено оснований. Эти деньги были возвращены как часть обеспечительного платежа, который подлежал возврату в полном объёме. Требование обратного их возврата при отсутствии неисполненных обязательств со стороны арендатора является попыткой неосновательного обогащения. Статья 1103 ГК РФ прямо устанавливает, что правила о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
"Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав. Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: ... 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;"
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1103
Следовательно, арендатор вправе не возвращать 8 500 рублей, а напротив, может требовать возврата оставшихся 13 000 рублей (вторая часть депозита) плюс необоснованно удержанных 5 000 рублей — итого 18 000 рублей. Возврат этих сумм должен производиться в натуре согласно ст. 1104 ГК РФ.
"1. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1104
Для защиты своих прав арендатор может использовать способы, предусмотренные ст. 12 ГК РФ, в частности требовать восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
"Защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 12
Одним из эффективных способов взыскания денежных сумм является обращение в суд за выдачей судебного приказа. Согласно ст. 121 и 122 ГПК РФ, судебный приказ выдаётся по требованиям, основанным на сделке, совершённой в простой письменной форме, если сумма не превышает 500 000 рублей.
"Статья 121. Судебный приказ - судебное постановление, вынесенное судьей единолично на основании заявления о взыскании денежных сумм или об истребовании движимого имущества от должника по требованиям, предусмотренным статьей 122 настоящего Кодекса, если размер денежных сумм, подлежащих взысканию, или стоимость движимого имущества, подлежащего истребованию, не превышает пятьсот тысяч рублей."
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 121
"Статья 122. Требования, по которым выдается судебный приказ. Судебный приказ выдается, если: требование основано на сделке, совершенной в простой письменной форме; заявлено требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения, расходов на капитальный ремонт и содержание общего имущества в многоквартирном доме, коммунальных услуг, а также услуг связи;"
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 122
В рассматриваемом деле договор аренды был заключён в простой письменной форме, а сумма требований (18 000 рублей) значительно меньше 500 000 рублей, поэтому арендатор вправе обратиться к мировому судье с заявлением о вынесении судебного приказа о взыскании с арендодателя неосновательно удержанных и невозвращённых сумм. Если арендодатель подаст возражения, приказ будет отменён, и тогда арендатор может предъявить иск в порядке искового производства. Дополнительно он вправе требовать возмещения убытков, если нарушение прав повлекло расходы (например, на юридическую помощь), на основании общих норм о полном возмещении убытков (ГК РФ, ст. 15).
