Хозяин квартиры требует полную оплату за август при выезде 26 числа, хотя аренда вносилась за следующий месяц: правомерно ли это?

Договор найма жилого помещения: право наймодателя на плату за август зависит от соблюдения срока предупреждения о выезде

По п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством. 4.
— п. 1 ст. 687 ГК РФ

Из исчерпывающего перечня исключений в п. 2 ст. 683 ГК РФ (которые не применяются к краткосрочному найму — на срок до года) правило п. 1 ст. 687 о трёхмесячном предупреждении не исключено, следовательно оно действует и для краткосрочного найма:

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
— п. 2 ст. 683 ГК РФ

Разбор применения. Вы предупредили наймодателя 21 августа о выезде 26 августа — то есть за 5 дней, а не за 3 месяца. Это означает, что одностороннее расторжение договора по ст. 687 ГК РФ юридически не состоялось: предупреждение подано с нарушением установленного срока. В этой развилке решающий факт — согласился ли наймодатель на досрочный выезд 26-го (принял ключи, подписал акт, согласился устно или письменно). Если такое согласие получено и выезд фактически состоялся, договор расторгнут по соглашению сторон на эту дату — обязательства прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК):

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора. (Пункт в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ) 4. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
— п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ (последствия расторжения)

Если же согласованного расторжения на 26 августа нет, требование наймодателя об оплате периода, пока договор продолжает действовать (до надлежащего предупреждения), является законным — плата за жильё вносится ежемесячно в сроки по договору (п. 3 ст. 682 ГК), и календарный месяц по общему правилу является единицей оплаты:

Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
— п. 3 ст. 682 ГК РФ

При согласованном выезде плата причитается только за фактический период пользования по 26 августа; часть платы за неиспользованные дни (27–31 августа) подлежит возврату. При несогласованном — наймодатель вправе удерживать плату до истечения срока предупреждения (3 месяца).

Вывод: правомерность требования полной платы за август зависит от того, согласовал ли наймодатель фактический выезд 26-го. При наличии согласия — плата только за фактическое пользование (по 26.08), излишек подлежит возврату; без согласия и без соблюдения 3-месячного срока предупреждения договор считается действующим, и наймодатель вправе претендовать на плату за весь период его действия.

Арендная квалификация: для жилья срок отказа также 3 месяца, плата — за фактическое пользование

Если договор оформлен как аренда жилого помещения (ст. 606–625 ГК), применяются те же ориентиры: по п. 2 ст. 610 ГК РФ при договоре на неопределённый срок каждая сторона вправе отказаться, предупредив за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца:

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. 3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Статья 611. Предоставление имущества арендатору 1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
— п. 2 ст. 610 ГК РФ

Арендатор по общему правилу вносит плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ):

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4.
— п. 1 ст. 614 ГК РФ

Разбор применения. Даже если договор назван «арендой», для жилого помещения срок предупреждения об отказе составляет три месяца (как и по найму). Предупреждение за 5 дней (21 → 26 августа) этот срок не соблюдает, поэтому при отсутствии согласия наймодателя договор продолжает действовать, и арендная плата начисляется до надлежащего прекращения договора, а не только за дни фактического проживания. Фактическое проживание до 26-го само по себе не прекращает договорную обязанность платы: обязанность по внесению арендной платы при досрочном отказе без соблюдения срока предупреждения не прекращается выездом из помещения, если помещение не возвращено наймодателю по соглашению сторон.

Вывод: при арендной квалификации вывод тот же, что и по найму: решающим является согласие наймодателя на приём помещения 26 августа. Если согласие есть — плата только за фактическое пользование; если нет — плата причитается до истечения срока предупреждения (до конца трёх месяцев с момента надлежащего уведомления).

Возврат излишне уплаченного за неиспользованный период и проценты за пользование чужими деньгами

Если выезд был согласован на 26 августа (договор расторгнут по соглашению сторон), то плата, внесённая авансом за неиспользованные дни (27–31 августа) и, тем более, за сентябрь, удержана наймодателем без установленных оснований и подлежит возврату как неосновательное обогащение по п. 1 ст. 1102 ГК РФ:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

При этом п. 4 ст. 453 ГК РФ содержит важное ограничение: стороны не вправе требовать возврата того, что исполнено до расторжения договора. Однако тут же установлено исключение — если одна сторона получила исполнение, не предоставив встречного равноценного предоставления, применяются правила о неосновательном обогащении (глава 60 ГК):

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— п. 4 ст. 453 ГК РФ

Разбор применения. Разграничение проведено самим законом: внесённая авансом плата за период, в котором вы уже не пользуетесь жильём (поскольку помещение передано наймодателю 26-го), является исполнением без встречного предоставления — квартира не была предоставлена в пользование за эти дни. Поэтому излишек подлежит возврату по правилам гл. 60 ГК о неосновательном обогащении, несмотря на буквальный запрет п. 4 ст. 453. На удержанную сумму с момента, когда наймодатель узнал о выезде, начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: если выезд 26-го августа согласован, вы вправе требовать возврата платы за неиспользованные дни августа и за сентябрь (если внесена) как неосновательного обогащения плюс проценты по ст. 395 ГК; при отказе наймодателя суммы взыскиваются через суд. Если же выезд не был согласован и 3-месячное предупреждение не соблюдено — наймодатель вправе удерживать плату до истечения срока предупреждения, и возврат за неиспользованные дни не производится.