Как составить договор субаренды квартиры в Бостоне: проверка основного договора, требования к субаренде и оформление

Применимое право к договору субаренды квартиры в США

Квартира находится в Бостоне (США), поэтому договор субаренды — это сделка по поводу недвижимости, находящейся за границей. Российское коллизионное право определяет, что к такому договору применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, а именно — право страны, где находится недвижимое имущество.

Во-первых, ст. 1213 ГК РФ прямо закрепляет связь договора о недвижимости с местом нахождения этого имущества:

При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество
— п. 1 ст. 1213 ГК РФ

Это означает: если стороны не выбрали иное право, договор субаренды квартиры в Бостоне будет регулироваться правом штата Массачусетс (США), а не российским правом. Российские нормы о субаренде (ст. 615, 618 ГК РФ), разобранные ниже, служат лишь ориентиром того, какие вопросы надо в договоре решить, но их юридическая сила для фактического соблюдения сделки определяется американским правом.

Во-вторых, стороны вправе прямо выбрать право по соглашению — это российская норма о свободе выбора:

Стороны договора могут при заключении договора или в последующем выбрать по соглашению между собой право, которое подлежит применению к их правам и обязанностям по этому договору
— п. 1 ст. 1210 ГК РФ

Практическое следствие для Анны: в текст субаренды уместно включить пункт «Governing Law» с указанием, что договор регулируется правом штата Массачусетс, — такой выбор соответствует и российскому коллизионному подходу, и ожиданиям американского арендодателя/арендатора. Простое «переписывание» российского шаблона без учёта требований штата (в частности, Statute of Frauds — письменная форма для жилищной аренды свыше года, и обязательные условия возврата депозита (security deposit) по законодательству Массачусетса) может сделать договор юридически неполноценным именно там, где он будет исполняться.

Вывод: материально применяемое право — право штата Массачусетс (США) по ст. 1213 ГК РФ, так как недвижимость находится в США. Договор субаренды обязательно должен учитывать требования американского жилищного законодательства; российские нормы ГК служат лишь контрольным списком обязательных условий, но не определяют действительность сделки в США.

Согласие арендодателя на субаренду и срок субаренды

Ключевое условие законности субаренды — получение согласия арендодателя и непревышение срока субаренды над сроком основного договора аренды. Российское правило (как указатель типичного требования и в американской практике) закреплено в п. 2 ст. 615 ГК РФ:

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды
— п. 2 ст. 615 ГК РФ

Для Анны это означает три обязательных действия до подписания:

1. Проверить основной договор аренды (копия у неё есть): предусматривает ли он субаренду, требование согласия арендодателя или прямой запрет. По российскому подходу без согласия субаренда незаконна; в США этот же принцип (landlord's written consent) является стандартом в lease agreements.
2. Получить письменное согласие арендодателя на субаренду — желательно отдельным письмом или ссылкой в самом согласии, а не устно.
3. Не выходить за срок — субаренда не может быть длиннее основного договора аренды.

Кроме того, важно предусмотреть судьбу субаренды при досрочном прекращении основного договора аренды — п. 1 ст. 618 ГК РФ:

досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды
— п. 1 ст. 618 ГК РФ

Смысл для ситуации: если основной договор аренды расторгнут досрочно (например, арендодатель расторгает его из-за нарушения), договор субаренды автоматически прекращается. Значит, Анне (субарендодателю или уже́ субарендатору) важно в договоре субаренды прямо прописать последствия досрочного прекращения основного договора: кто и в какие сроки возвращает субарендатору оплаченный депозит и часть платы.

Вывод: субаренда законна только при согласии арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ как ориентир + стандарт практики штата), срок субаренды не может превышать срок основного договора, а при его досрочном прекращении субаренда заканчивается (п. 1 ст. 618 ГК РФ), поэтому в договоре надо урегулировать возврат депозита и переплаты.

Доверенность, если договор подписывает знакомый от имени Анны

Здесь есть развилка, которую надо разрешить по факту: кем выступает знакомый.

Ветка А — знакомый подписывает субаренду от имени Анны. Тогда ему нужна доверенность. Доверенностью признаётся письменное уполномочие (п. 1 ст. 185 ГК РФ):

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Поскольку субаренда недвижимости вправе требоваться в нотариальной форме и удостоверять полномочия на распоряжение правами, доверенность стоит оформить нотариально (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ):

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Срок действия доверенности — если срок не указан, год со дня совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ):

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Для использования доверенности в США она должна быть переведена на английский и заверена апостилем (правило Гаагской конвенции 1961 г., США — её участник). Российский механизм апостиля описан в п. 4 ст. 2 ФЗ № 330-ФЗ:

апостиль - штамп, соответствующий требованиям Конвенции и настоящего Федерального закона, проставляемый компетентным органом на российском официальном документе или на отдельном листе, скрепляемом с этим документом, и удостоверяющий подлинность подписи и должность лица, подписавшего документ, и в надлежащем случае подлинность печати или штампа, которыми скреплен этот документ
— п. 4 ст. 2 ФЗ № 330-ФЗ (об апостиле)

Причём нотариально оформленные документы прямо отнесены к российским официальным документам, на которые может проставляться апостиль (п. 2 ст. 5 ФЗ № 330-ФЗ):

В качестве российских официальных документов также рассматриваются документы, оформленные нотариусами Российской Федерации при совершении нотариальных действий или иными лицами, имеющими право совершать нотариальные действия, и документы, выданные многофункциональными центрами предоставления государственных и муниципальных услуг. 3. Апостиль не проставляется на документах, совершенных дипломатическими представительствами и консульскими учреждениями, а также на документах, имеющих прямое отношение к коммерческой или таможенной операции, в том числе в случаях, если указанные документы выполнены в виде копий, верность которых засвидетельствована нотариусами. Статья 6. Срок проставления апостиля 1. Срок проставления апостиля не может превышать пять рабочих дней со дня регистрации компетентным органом запроса заявителя о проставлении апостиля, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. 2. Срок проставления апостиля может быть продлен компетентным органом до тридцати рабочих дней в случае необходимости направления компетентным органом запроса, предусмотренного частью 1 статьи 9 настоящего Федерального закона. 3. В случае продления срока проставления апостиля по основанию, предусмотренному частью 2 настоящей статьи, компетентный орган уведомляет об этом заявителя в течение одного рабочего дня со дня принятия решения о продлении срока проставления апостиля. 4.
— п. 2 ст. 5 ФЗ № 330-ФЗ (об апостиле)

Ветка Б — знакомый сам является субарендатором (то есть Анна не сдаёт, а находит того, кто снимет жильё). Тогда доверенность вообще не нужна: каждый подписывает свой экземпляр лично своей подписью.

Вывод: если договор подписывает знакомый от имени Анны — нужна нотариальная доверенность (пп. 1 ст. 185, 185.1 ГК РФ) со сроком действия по п. 1 ст. 186 ГК РФ, переведённая на английский с проставлением апостиля по ФЗ № 330-ФЗ (Гаагская конвенция 1961 г.). Если знакомый — самостоятельный субарендатор, доверенность не требуется.

Депонирование, депозит и денежные условия субаренды

В денежной части договора субаренды нужно зафиксировать, кто кому и что платит. Поскольку Анна сама сдаёт жильё в субаренду (если знакомый — субарендатор), она выступает субарендодателем и принимает на себя денежные обязательства перед субарендатором. По российскому подходу ответственным перед арендодателем по основному договору всегда остаётся арендатор (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ — см. цитату c3: «ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор»). Это значит: даже при субаренде платить арендодателю по основному договору обязана Анна.

Отсюда практические денежные условия, которые должны быть в договоре субаренды:

• арендная плата — размер, срок и способ оплаты (перевод на счёт), валюта (USD);
• обеспечительный депозит (security deposit) — размер (обычно 1 месяц), порядок его возврата при выезде и основания для удержания (повреждения, задолженность);
• обязанность субарендатора не нарушать условия основного договора — чтобы действия субарендатора не ставили Анну под угрозу расторжения основного договора аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ позволяет арендодателю требовать расторжения при пользовании не по назначению/условиям).

По законодательству штата Массачусетс депозит имеет строго регулируемый срок возврата и держится на отдельном счёте арендодателя, а неуплата по основной аренде допустима только в рамках требований самого штата — поэтому точные цифры и сроки для депозита должны соответствовать праву Массачусетса, а не российскому ГК.

Вывод: в договоре субаренды обязательно фиксируются плата, срок и способ её внесения, обеспечительный депозит с порядком возврата, а также положение, что субарендатор обязан соблюдать условия основного договора аренды. Анна сохраняет имущественную ответственность перед арендодателем по основному договору даже при передаче жилья в субаренду (абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ); конкретные правила о депозите должны следовать законодательству Массачусетса.

Признание российского апостиля в США — риски

И США, и Россия являются участниками Гаагской конвенции 1961 г. об апостиле:

Кроме Российской Федерации участниками Гаагской конвенции являются: Австралия, Австрия, Азербайджан, Албания, Андорра, Антигуа и Барбуда, Аргентина, Армения, Багамские острова, Барбадос, Беларусь, Белиз, Бельгия, Болгария, Босния и Герцеговина, Ботсвана, Бруней-Даруссалам, Вануату, Венгрия, Венесуэла, Германия, Гондурас, Гренада, Греция, Грузия, Дания, Доминика, Доминиканская Республика, Израиль, Индия, Ирландия, Исландия, Испания, Италия, Кабо-Верде (Острова Зеленого Мыса), Казахстан, Кипр, Китай (КНР), Колумбия, Корея, Латвия, Лесото, Либерия, Литва, Лихтенштейн, Люксембург, Маврикий, Македония (бывшая Югославская Республика), Малави, Мальта, Маршалловы острова, Мексика, Молдова, Монако, Монголия, Намибия, Нидерланды, Ниуэ, Новая Зеландия, Норвегия, Острова Кука, Панама, Польша, Португалия, Румыния, Сальвадор, Самоа, Сан-Марино, Сан-Томе и Принсипи, Свазиленд, Сейшельские Острова, Сент-Китс и Невис, Сент-Люсия, Сент-Винсент и Гренадины, Сербия, Словакия, Словения, Соединенное Королевство Великобритании и Северной Ирландии, США, Суринам, Тонга
— ст. 1 Гаагской конвенции 1961 г. (перечень участников)

По Конвенции апостиль, проставленный компетентным органом одной страны-участницы, должен признаваться компетентными органами другой страны-участницы без дополнительной консульской легализации. Форма апостиля стандартизирована — это квадрат со стороной не менее 9 см, заполняемый по образцу Приложения к Конвенции (образец подтверждён в ст. 8 ФЗ № 330-ФЗ). Для доверенности для США апостиль проставляется в территориальном органе Минюста России (или нотариальной палате) — срок не более 5 рабочих дней (п. 1 ст. 6 ФЗ № 330-ФЗ).

Однако практическое признание российского апостиля в США в текущих условиях имеет существенный риск. Ряд штатов и федеральных органов США de facto приостанавливают приём российских официальных документов (включая апостилированные) на уровне административных решений и политической практики, не предписанных самим текстом Конвенции. Конвенция не содержит механизма «приостановления» действия в отношении отдельного государства-участника — только выход или возражения против присоединения (ст. 12). Но реальное принятие апостиля в США зависит от политики конкретного учреждения/контрагента.

Рекомендация для Анны: до оформления доверенности уточнить у арендодателя/management company квартиры в Бостоне, примут ли они договор субаренды, подписанный представителем Анны по нотариально удостоверенной доверенности с апостилем. Если нет — наиболее надёжный вариант: Анна подписывает договор субаренды лично (при личной встрече в Бостоне) или дистанционно через Docusign/e-signature (признаваемую в США), без доверенности вообще — тогда вопрос апостиля отпадает.

Вывод: де-юре по Гаагской конвенции 1961 г. (участники — и Россия, и США) российская нотариальная доверенность с апостилем должна признаваться в США. Де-факто признание зависит от принимающей стороны в Бостоне; целесообразно заранее уточнить её позицию либо исключить необходимость доверенности (подписать договор лично Анне).