Сняла квартиру, в закрытой комнате оказались клопы. Сын искусан, диван испорчен. Как вернуть деньги за аренду и ремонт?

Право на досрочное расторжение договора найма из-за клопов

Клопы в закрытой комнате — это скрытый недостаток жилого помещения, препятствующий его использованию для проживания, о котором наймодатель не сообщила, а при осмотре вы не могли их обнаружить (комната была закрыта). Это даёт вам право требовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ

Наймодатель отвечает за недостатки, препятствующие пользованию квартирой, независимо от того, знала ли она о клопах. Заверение «есть только тараканы» не является оговоркой о клопах — для нанимателя это прямая отсылка к п. 2 ст. 612 ГК РФ: наймодатель не отвечает лишь за те недостатки, которые были им оговорены или были заранее известны нанимателю. О клопах не было оговорено, и они не могли быть обнаружены при осмотре (комната закрыта). Поэтому наймодатель отвечает, и вы вправе потребовать расторжения.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— пп. 2 п. 1 ст. 620 ГК РФ

Для вашей ситуации — обнаружение постельных клопов, которые делают невозможным нормальное проживание (укусы, порча вещей, угроза здоровью), — оба основания работают одновременно: п. 1 ст. 612 и пп. 2 ст. 620 ГК РФ. К этим общим нормам об аренде добавляется специальная норма о найме жилого помещения:

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
— п. 1 ст. 676 ГК РФ

Наймодатель не исполнил свою обязанность передать помещение в состоянии, пригодном для проживания (ст. 676 ГК РФ): заражённое клопами помещение не отвечает санитарным требованиям. Это самостоятельное нарушение, усиливающее вашу позицию.

Вывод: Вы имеете право на досрочное расторжение договора в судебном порядке. Вы можете выбрать: (а) потребовать немедленного расторжения договора и возврата всех уплаченных сумм через суд либо (б) направить письменную претензию наймодателю, потребовать расторжения и возврата денег в досудебном порядке, а при отказе — обратиться в суд.

Возврат уплаченных денег: плата за непрожитые дни, обеспечительный платёж, проценты

При расторжении договора по вашей инициативе из-за нарушения со стороны наймодателя, уплаченные вами деньги за непрожитый период подлежат возврату, а если вносился обеспечительный платёж — он тоже возвращается. Правовые основания:

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Президент Российской Федерации Б.Ельцин Москва, Кремль 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ
— п. 4 ст. 453 ГК РФ (абз. 1)

По общему правилу п. 4 ст. 453 ГК РФ, исполненное до расторжения не возвращается, но из него есть ключевое исключение — абзац второй того же пункта: если одна сторона (наймодатель) получила от вас деньги, но предоставила неравноценное исполнение (квартиру с клопами вместо пригодной для проживания), то применяются правила о неосновательном обогащении. Это открывает путь к возврату всех уплаченных сумм.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Деньги, полученные наймодателем за период, когда вы не могли нормально пользоваться квартирой из-за клопов (а тем более — если вы съехали), являются неосновательным обогащением и подлежат возврату.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Это означает, что на сумму, которую наймодатель удерживает без оснований (возврат арендной платы за непрожитые дни + обеспечительный платёж), вы вправе требовать проценты по ключевой ставке ЦБ РФ с момента, когда наймодатель узнал о вашем требовании вернуть деньги (дата получения претензии).

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: Вы вправе требовать возврата: (а) платы за оставшиеся неиспользованными дни/месяцы аренды, (б) обеспечительного платежа (залога) в полном объёме, (в) процентов по ст. 395 ГК РФ на все удерживаемые суммы со дня получения наймодателем претензии. Если обеспечительный платёж не вносился — это упрощает расчёт.

Возмещение убытков: испорченный диван, лечение укусов, расходы на дезинсекцию

Помимо возврата арендной платы, вы вправе требовать с наймодателя возмещения всех убытков, причинённых клопами:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Наймодатель как лицо, не обеспечившее санитарное состояние переданного жилья, является причинителем вреда вашему имуществу (диван) и здоровью (укусы), если не докажет отсутствие своей вины в заражении квартиры клопами.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— пп. 1–2 ст. 15 ГК РФ

Испорченный клопами новый диван — это реальный ущерб (повреждение имущества), подлежащий возмещению в полном объёме. Также к реальному ущербу относятся расходы на дезинсекцию (устранение недостатков — п. 1 ст. 612 ГК РФ, абз. 2).

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ (абз. 2–5)

Даже если расходы на устранение клопов (дезинсекция, замена испорченного дивана) покрыты через удержание из арендной платы или отдельное возмещение, вы вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков, если ущерб больше.

При причинении гражданину увечья или ином повреждении его здоровья возмещению подлежит утраченный потерпевшим заработок (доход), который он имел либо определенно мог иметь, а также дополнительно понесенные расходы, вызванные повреждением здоровья, в том числе расходы на лечение, дополнительное питание, приобретение лекарств, протезирование, посторонний уход, санаторно-курортное лечение, приобретение специальных транспортных средств, подготовку к другой профессии, если установлено, что потерпевший нуждается в этих видах помощи и ухода и не имеет права на их бесплатное получение. 2. При определении утраченного заработка (дохода) пенсия по инвалидности, назначенная потерпевшему в связи с увечьем или иным повреждением здоровья, а равно другие пенсии, пособия и иные подобные выплаты, назначенные как до, так и после причинения вреда здоровью, не принимаются во внимание и не влекут уменьшения размера возмещения вреда (не засчитываются в счет возмещения вреда). В счет возмещения вреда не засчитывается также заработок (доход), получаемый потерпевшим после повреждения здоровья. 3. Объем и размер возмещения вреда, причитающегося потерпевшему в соответствии с настоящей статьей, могут быть увеличены законом или договором.
— п. 1 ст. 1085 ГК РФ

Укусы несовершеннолетнего сына и всех членов семьи — это вред здоровью, который подлежит возмещению в части расходов на лечение (мази, антигистаминные препараты, обращение к врачу-дерматологу). Сохраняйте чеки на все лекарства и медицинские услуги.

Вывод: Вы вправе требовать от наймодателя полного возмещения: стоимости испорченного дивана, расходов на лечение укусов, расходов на дезинсекцию (устранение клопов). Фотографии клопов, следов укусов, чеки на диван и лекарства — ключевые доказательства.

Заверения хозяйки как обман (ст. 179 ГК РФ) — факультативная защитная ветка

Вы указываете, что хозяйка говорила: «есть только тараканы, а клопов нет». Это может быть квалифицировано как обман при совершении сделки:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 180.
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Намеренное умолчание о клопах (о которых наймодатель не могла не знать, если комната была закрыта — косвенное подтверждение) при одновременном «признании» в тараканах — это классическое намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых наймодатель должен был сообщить добросовестно.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 168. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта 1.
— ст. 167 ГК РФ (общие последствия недействительности), п. 1

Последствия признания договора недействительным по ст. 179 ГК РФ — двусторонняя реституция: наймодатель возвращает вам все полученные деньги, вы возвращаете квартиру. Кроме того, убытки, причинённые обманом, возмещаются другой стороной (п. 4 ст. 179 ГК РФ).

Сравнение веток: Расторжение договора по ст. 612/620 ГК РФ и оспаривание сделки по ст. 179 ГК РФ ведут к одному практическому результату (возврат денег + возмещение убытков), но имеют разные процессуальные детали. Ветка по ст. 179 сильнее в части презумпции вины наймодателя и дополнительного основания для возмещения убытков, но требует доказывания намеренности умолчания. Основная ветка (ст. 612/620) проще в доказывании — достаточно факта наличия клопов как скрытого недостатка. Рекомендуется объединять оба основания в иске (альтернативно), но основным делать расторжение по ст. 612/620 ГК РФ.

Вывод: Заверения хозяйки «клопов нет» при их реальном наличии усиливают вашу позицию и могут служить дополнительным основанием для признания договора недействительным по ст. 179 ГК РФ — в этом случае убытки возмещаются вам в полном объёме.

Начатый ремонт (линолеум): риски и правовая оценка

Вы начали делать ремонт (постелили линолеум). Здесь возможны две развилки.

Ветка А — ремонт не связан с клопами (ваше собственное решение улучшить квартиру). В этом случае расходы на линолеум — ваши собственные, наймодатель их не возмещает. Риск: наймодатель может заявить, что самовольная замена покрытия пола требует восстановления первоначального состояния, и попытаться удержать стоимость восстановительного ремонта из обеспечительного платежа.

Ветка Б — ремонт связан с необходимостью устранения последствий заражения клопами (например, старый пол был испорчен, требовалась замена покрытия). Тогда расходы на линолеум являются расходами на устранение недостатков жилого помещения и подлежат возмещению наймодателем на основании п. 1 ст. 612 ГК РФ:

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
— п. 1 ст. 612 ГК РФ (абз. 2)

А также:

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
— п. 1 ст. 612 ГК РФ (абз. 2–5)

Если же линолеум не был согласован с наймодателем и не связан с клопами — правовая защита у вас слабая. Однако на практике при очевидном нарушении со стороны наймодателя (клопы) суд вряд ли удовлетворит её встречные требования о восстановлении пола, если ваш ремонт не ухудшил, а улучшил состояние квартиры.

Вывод: Если ремонт связан с устранением последствий заражения клопами — расходы на линолеум включаются в состав убытков по ст. 612 ГК РФ. Если это самостоятельное улучшение — расходы остаются на вас, но наймодатель не вправе удерживать их стоимость из подлежащих возврату вам сумм без вашего согласия или судебного решения.

Процедура: досудебная претензия, суд, подсудность и сроки

Шаг 1 — Досудебная претензия. Направьте наймодателю письменную претензию заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. В претензии укажите: факт обнаружения клопов, ссылки на ст. 612, 620, 687, 15, 1064 ГК РФ, требование о расторжении договора и возврате всех уплаченных сумм (арендная плата за непрожитый период + обеспечительный платёж), требование о возмещении убытков (диван, лечение, дезинсекция). Установите разумный срок для ответа — 10–14 дней.

Шаг 2 — Иск в суд. При отказе или отсутствии ответа — подаёте исковое заявление в суд.

Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются. Статья 24.
— п. 1 ст. 23 ГПК РФ

Подсудность зависит от цены иска (сумма всех требований: возврат арендной платы + обеспечительный платёж + стоимость дивана + расходы на лечение + дезинсекция + проценты по ст. 395). При цене иска до 50 000 рублей — мировой судья (пп. 4 п. 1 ст. 23 ГПК РФ). При цене иска выше 50 000 рублей — районный суд. Если в иске одновременно заявлено требование о расторжении договора (неимущественное) и имущественные требования, дело подсудно районному суду в силу п. 3 ст. 23 ГПК РФ. Иск подаётся по месту жительства ответчика-наймодателя.

Шаг 3 — Жалоба в Роспотребнадзор (параллельно).

Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам. Статья 24. Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта 1. При эксплуатации производственных, общественных помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта должны осуществляться санитарно-противоэпидемические (профилактические) мероприятия и обеспечиваться безопасные для человека условия труда, быта и отдыха в соответствии с санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 2. Индивидуальные предприниматели и юридические лица обязаны приостановить либо прекратить свою деятельность или работу отдельных цехов, участков, эксплуатацию зданий, сооружений, оборудования, транспорта, выполнение отдельных видов работ и оказание услуг в случаях, если при осуществлении указанных деятельности, работ и услуг нарушаются санитарные правила. Статья 25. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям труда 1. Условия труда, рабочее место и трудовой процесс не должны оказывать вредное воздействие на человека. Требования к обеспечению безопасных для человека условий труда устанавливаются санитарными правилами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. 2.
— п. 3 ст. 23 ФЗ № 52-ФЗ

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции федеральных законов от 09.05.2005 № 45-ФЗ; от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 6.5. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде, а также к питьевому и хозяйственно-бытовому водоснабжению - (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двух тысяч до трех тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток;
— ст. 6.4 КоАП РФ, п. 3

Заражённое клопами жилое помещение не отвечает санитарным правилам. Вы вправе подать жалобу в Роспотребнадзор — это создаст административное давление на наймодателя и даст вам акт проверки, который станет сильным доказательством в суде.

Сроки: общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ):

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Течение срока начинается со дня, когда вы узнали о нарушении права — с момента обнаружения клопов. Времени достаточно.

Вывод: Алгоритм: (1) письменная претензия наймодателю заказным письмом, (2) при отказе — иск в суд (мировой — при цене до 50 тыс. и без требования о расторжении; районный — при цене от 50 тыс. или с требованием расторжения), (3) параллельная жалоба в Роспотребнадзор для фиксации нарушения санитарных норм.

Доказательства: фото клопов, следы укусов, договор

Вы уже собрали часть доказательной базы — это правильный шаг. Для успешной защиты в суде необходимо зафиксировать:

• Фотографии клопов (желательно с геометками и датами) — прямое доказательство наличия насекомых в квартире.
• Фотографии следов укусов у сына и других членов семьи — доказательство вреда здоровью.
• Договор найма (если заключён в письменной форме) — основание возникновения обязательств наймодателя.
• Медицинские документы — если обращались к врачу по поводу укусов (справка, выписка, рецепт). Если не обращались — сделайте это сейчас: осмотр дерматолога зафиксирует укусы и их характер (аллергическая реакция на укусы насекомых).
• Чек на новый диван — доказательство размера ущерба.
• Чеки на лекарства — доказательство расходов на лечение.
• Акт о выявленных недостатках — составьте в свободной форме с указанием даты, адреса, описания клопов; если есть свидетели (соседи, друзья) — включите их подписи.
• Переписка с хозяйкой (мессенджеры, СМС) — особенно если в переписке она признаёт наличие тараканов или отрицает клопов.

Что касается вопроса «в договоре про насекомых ничего не написано» — это не ухудшает вашу позицию. Защита нанимателя при скрытых недостатках установлена императивными нормами ст. 612 и 620 ГК РФ, которые действуют независимо от того, прописаны они в договоре или нет. Отсутствие упоминания о насекомых в договоре означает лишь, что наймодатель не оговорил наличие клопов — а значит, именно она несёт за них ответственность.

Вывод: Собранных доказательств (фото клопов и укусов) достаточно для возбуждения дела. Дополните их медицинским осмотром, чеками, перепиской с хозяйкой и письменной претензией — это сформирует полную доказательную базу для суда.