Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры найма жилого помещения

Истёк срок договора аренды, акт не подписан: может ли арендодатель требовать возмещение за износ дивана и стола?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от наймодателя письменно перечислить конкретные повреждения, а не «износ», и указать, чем они подтверждаются.descriptionТребование арендатора к наймодателю о предоставлении перечня конкретных повреждений имущества и подтверждающих их доказательств (свободная форма)
  2. 2
    Заявите, что нормальный износ мебели возмещению не подлежит, сославшись на ст. 622 ГК РФ.
  3. 3
    Укажите, что без акта приёма-передачи он не докажет исходное состояние мебели и вашу вину (ст. 56 ГПК РФ).
  4. 4
    Если наймодатель удерживает обеспечительный платёж: При удержании обеспечительного платежа направьте письменную претензию о его возврате.descriptionПретензия о возврате обеспечительного платежа (свободная форма)
  5. 5
    При отказе вернуть залог готовьте иск в суд по месту жительства ответчика.

Документы и доказательства

  • Потребуйте от наймодателя письменный перечень конкретных повреждений с фотофиксацией.
  • Соберите доказательства нормального износа: фото мебели, чеки, переписка с наймодателем.
  • Зафиксируйте состояние квартиры при выселении: фото- и видеосъёмка с датой и временем.
  • Сохраняйте платёжные документы за весь период проживания, включая последний месяц.
  • Если наймодатель удерживает залог: При удержании залога — подготовьте претензию о возврате неосновательного обогащения.

  • Сроки и риски

    • Требование о возмещении нормального износа неправомерно — закон прямо исключает его взыскание.
    • Отсутствие акта приёма-передачи делает позицию наймодателя крайне уязвимой: он не докажет исходное состояние мебели.
    • Наймодатель обязан доказать факт повреждения сверх износа, размер ущерба и вашу вину.
    • Проживание месяц без договора не создало новых обязанностей — договор считается продлённым на тех же условиях.
    • Заявите наймодателю письменно, что износ не возмещается, и потребуйте доказательств исходного состояния мебели.

  • Чего не делать

    • Не соглашайтесь возмещать стоимость «износа» — это нормальный износ, он не подлежит оплате.
    • Не признавайте вину в повреждениях сверх износа без доказательств со стороны наймодателя.
    • Не подписывайте акт приёма-передачи с указанием повреждений, если не согласны с ними.
    • Не ссылайтесь на «отсутствие договора» — это не освобождает вас от ответственности.
    • Не выплачивайте деньги до письменного требования с конкретным перечнем повреждений.
    • Не игнорируйте претензию — ответьте письменно, что износ не возмещается.

  • Когда нужен адвокат

    • Если наймодатель подаст иск: Обратитесь к адвокату, если наймодатель подаст иск: сложность доказывания и риск взыскания ущерба требуют профессиональной защиты.
    • Если цена иска свыше 100 000 рублей: Адвокат нужен при цене иска свыше 100 000 рублей: дело будет рассматривать районный суд, где формальности строже.
    • Если наймодатель нанял юриста: Наймите защитника, если наймодатель нанял юриста: потребуется паритет в процессуальных навыках.
    • Консультация адвоката оправдана до суда: он поможет зафиксировать отсутствие акта и подготовить позицию о нормальном износе.
    • Если цена иска до 100 000 рублей и наймодатель действует самостоятельно: Без адвоката можно обойтись при иске до 100 000 рублей у мирового судьи, если наймодатель действует самостоятельно.
    • Если угроза встречного иска о взыскании убытков: Привлекайте адвоката при угрозе встречного иска о взыскании убытков за повреждения сверх износа — нужна защита от расширения требований.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация

Между гражданами сложились отношения по договору найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Срок письменного договора истёк, однако наниматель продолжил проживать в квартире ещё один месяц при отсутствии возражений наймодателя — в силу ст. 684 ГК РФ (для долгосрочного договора) либо п. 2 ст. 621 ГК РФ по аналогии (для краткосрочного) договорные отношения не прекратились: договор считается продлённым на тех же условиях либо возобновлённым на неопределённый срок. Акт приёма-передачи ни при заселении, ни при выселении стороны не подписали. Наймодатель заявляет требование о возмещении за «износ» дивана и стола, ссылаясь на договорное условие о возврате квартиры в том же состоянии. Юридически значимо, что наймодатель не конкретизирует повреждения, а говорит именно об износе, и не располагает актом, фиксирующим исходное состояние имущества.

Затронутые правоотношения

  • Обязательства из договора найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) — определяют, что договор не прекратился, а продолжал действовать в спорный месяц, поэтому наниматель сохраняет обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель вправе требовать возврата имущества с учётом нормального износа (ст. 622 ГК РФ).
  • Деликтные обязательства (гл. 59 ГК РФ) — возникают, если наймодатель утверждает, что наниматель причинил вред имуществу (повреждение, выходящее за пределы нормального износа); для возложения ответственности по ст. 1064 ГК РФ наймодатель обязан доказать факт повреждения, его размер, противоправность действий нанимателя и причинно-следственную связь.
  • Процессуальные отношения по распределению бремени доказывания (ст. 56 ГПК РФ) — отсутствие акта приёма-передачи означает, что наймодатель не может подтвердить исходное состояние мебели, а значит, не способен доказать ни факт повреждения именно нанимателем, ни размер ущерба; риск недоказанности полностью лежит на наймодателе.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело

  1. Договор найма не прекратился. Проживание в течение месяца после истечения письменного срока при отсутствии возражений наймодателя означает продление либо возобновление договора — ссылка нанимателя на «отсутствие договора» как основание освобождения от ответственности юридически несостоятельна.

  2. Нормальный износ не подлежит возмещению. Императивное правило ст. 622 ГК РФ исключает обязанность нанимателя компенсировать естественный износ вещей, возникший в процессе обычного использования. Условие договора «вернуть в том же состоянии» не отменяет эту норму. Требование наймодателя о возмещении именно «износа» является необоснованным в силу прямого указания закона.

  3. Отсутствие акта приёма-передачи лишает наймодателя доказательств. Без акта, фиксирующего состояние дивана и стола на момент заселения, наймодатель объективно не может доказать: что имущество было передано без повреждений; что заявленные дефекты возникли в период проживания нанимателя; что они выходят за пределы нормального износа. В силу ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания этих обстоятельств лежит на наймодателе, и при отсутствии акта его требование не может быть удовлетворено.

  4. Разграничение износа и повреждения — ключевой фактор. Если наймодатель не представит доказательств конкретных повреждений (прожжённые участки, порезы, поломки конструкций), а ссылается лишь на общий «износ», его требование отклоняется как не соответствующее ст. 622 ГК РФ. Даже при наличии повреждений их размер и причинно-следственная связь с действиями нанимателя должны быть доказаны, что без акта практически невозможно.

Имеет ли юридическое значение «месяц без договора» при продолжении проживания

Правовое значение проживания после истечения срока зависит от того, был ли договор долгосрочным (от года) либо краткосрочным (до года).

Вариант 1: долгосрочный договор (срок ≥ 1 года).

По общему правилу ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок до 5 лет, а договор на срок от года является долгосрочным — для него действуют все нормы гл. 35 ГК РФ, включая ст. 684.

Согласно ст. 684 ГК РФ, если наймодатель не выполнил обязанности предложить нанимателю заключить договор на новый срок или предупредить об отказе от продления, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым:

Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок
— ст. 684 ГК РФ, п. 2

Таким образом, если договор был долгосрочным и наймодатель не заявил возражений против продления, а наниматель продолжил проживать, то договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Юридически «месяц без договора» — фикция: договор действовал.

Вариант 2: краткосрочный договор (срок < 1 года).

Согласно п. 2 ст. 683 ГК РФ к краткосрочному найму ст. 684 не применяется:

К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса
— ст. 683 ГК РФ, п. 2

Однако это не означает, что наниматель остаётся без правового основания. Применяется общая норма п. 2 ст. 621 ГК РФ, которая по аналогии (ст. 6 ГК РФ) распространяется и на договоры найма жилого помещения: если арендатор (наниматель) продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений наймодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях, но уже на неопределённый срок:

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок
— п. 2 ст. 621 ГК РФ

Здесь также договор юридически не прекратился — он возобновлён. Это означает, что все обязанности нанимателя, включая обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии (ст. 678 ГК РФ — см. блок 2), сохраняются. Равно как и его ответственность за причинённый вред.

В обоих вариантах договорные отношения продолжались и в период «месяца без договора». Тот факт, что письменный договор истёк и акт не подписан, не освобождает нанимателя от ответственности за имущество наймодателя — он лишь влияет на распределение бремени доказывания (см. блок 3).

Вывод по вопросу: проживание в течение месяца после истечения письменного срока договора не прекратило правоотношения найма — в зависимости от срока договор либо продлён на тех же условиях (ст. 684 ГК РФ), либо возобновлён на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Ссылаться на отсутствие договора как на основание освобождения от ответственности за имущество нельзя.

Вправе ли наймодатель требовать возмещение за «износ» и повреждение вещей

Обязанность нанимателя — обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии — установлена ст. 678 ГК РФ:

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Однако при возврате имущества наймодателю действует ключевое правило ст. 622 ГК РФ:

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором
— ст. 622 ГК РФ, п. 2

Из этой нормы прямо следует: нормальный (естественный) износ не подлежит возмещению. Наймодатель не вправе требовать компенсации за то, что диван продавился, а стол потёрся в процессе обычного использования — это естественные последствия эксплуатации вещей. Более того, условие договора «вернуть квартиру в том же состоянии» не может отменять императивное правило ГК об учёте нормального износа.

Иное дело — повреждение, выходящее за пределы нормального износа: прорези, прожжённые участки, поломки конструкций, пятна, не поддающиеся чистке. За такое повреждение наниматель отвечает — на основании ст. 1064 ГК РФ:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Размер подлежащих возмещению убытков определяется по ст. 15 ГК РФ как реальный ущерб (расходы на восстановление либо утрата/повреждение имущества):

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— ст. 15 ГК РФ, п. 2

Ключевой момент: наймодатель не может требовать возмещения за то, что он называет «износом», если это не выходит за рамки нормального. Если речь о естественном износе — требование необоснованно. Если о реальном повреждении — на наймодателе лежит обязанность доказать факт повреждения и его размер (см. блок 3).

Вывод по вопросу: требовать возмещение за нормальный (естественный) износ мебели наймодатель не вправе — это запрещено ст. 622 ГК РФ. Возмещение за повреждения, выходящие за пределы нормального износа, возможно, но бремя доказывания наличия, размера и вины нанимателя лежит на наймодателе.

Каково значение отсутствия акта приёма-передачи

Отсутствие акта приёма-передачи — как при заселении, так и при выселении — является критическим фактором для доказывания состояния имущества.

Согласно ст. 56 ГПК РФ:

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом
— ст. 56 ГПК РФ, ч. 1

Это означает, что наймодатель, требующий возмещения за повреждённые вещи, обязан доказать:

  • что спорное имущество находилось в квартире на момент передачи нанимателю;
  • в каком именно состоянии это имущество находилось (отсутствие дефектов);
  • что именно наниматель причинил повреждения (а не они существовали до заселения);
  • размер причинённого ущерба (ст. 15 ГК РФ).

При отсутствии акта приёма-передачи при заселении наймодатель лишён возможности доказать исходное состояние мебели. Ему нечем подтвердить, что диван и стол были переданы без повреждений. Это фатальный пробел в его доказательственной базе: суд не может установить ни факт повреждения, ни его размер без фиксации исходного состояния.

Более того, отсутствие акта при возврате имущества (при выселении) также ослабляет позицию наймодателя: он не зафиксировал повреждения в установленном порядке в момент возврата квартиры, и теперь вынужден доказывать их постфактум.

Это имеет значение и для ответственности нанимателя: ст. 1064 ГК РФ содержит общий принцип вины — вред возмещается лицом, причинившим его. Для привлечения к деликтной ответственности наймодатель должен доказать противоправность действий нанимателя, причинную связь и размер вреда. Отсутствие акта делает эту задачу практически невыполнимой, если только повреждения не зафиксированы иными доказательствами (фото с датами, переписка, свидетельские показания).

Нанимателю в такой ситуации достаточно занять позицию: «имущество уже имело естественный износ на момент заселения, никаких повреждений сверх нормального износа я не причинял». Бремя опровержения этого утверждения полностью лежит на наймодателе.

Вывод по вопросу: отсутствие акта приёма-передачи существенно затрудняет или делает невозможным доказывание наймодателем факта повреждения имущества именно нанимателем. При отсутствии акта риск недоказанности лежит на наймодателе, и его требование о возмещении, не подтверждённое надлежащими доказательствами исходного состояния вещей, должно быть отклонено.

Рекомендуемые действия нанимателя

1. Чётко обозначьте разграничение «износ» vs «повреждение».

Со ссылкой на ст. 622 ГК РФ заявите наймодателю: нормальный износ возмещению не подлежит. Потребуйте от него конкретизировать, какие именно повреждения (а не износ) он имеет в виду, и представить доказательства: фото мебели до заселения и после, свидетельства того, что повреждения возникли в период вашего проживания.

2. Используйте отсутствие акта как защиту.

Укажите, что при отсутствии акта приёма-передачи при заселении невозможно установить исходное состояние мебели. Бремя доказывания обратного — на наймодателе (ст. 56 ГПК РФ).

3. Если наймодатель удерживает обеспечительный платёж.

Если при заселении вносился обеспечительный платёж (залог), он должен быть возвращён за вычетом только документально подтверждённого реального ущерба (ст. 381.1 ГК РФ — обеспечительный платёж). При необоснованном удержании наниматель вправе требовать возврата суммы как неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с уплатой процентов по ст. 395 ГК РФ.

4. Судебная защита.

Если наймодатель подаст иск о возмещении ущерба:

  • дело подсудно мировому судье при цене иска до 100 000 руб. (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ) либо районному суду при цене иска свыше этой суммы (ст. 24 ГПК РФ);
  • срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ) с момента, когда наймодатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права;
  • в суде нанимателю следует настаивать, что факт повреждения и причинно-следственная связь не доказаны, а естественный износ возмещению не подлежит.

Если наниматель, напротив, желает взыскать необоснованно удержанный обеспечительный платёж — он вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).

Вывод по действиям: позиция нанимателя — нормальный износ не возмещается, повреждения наймодателем не доказаны (нет акта приёма-передачи). При необоснованном удержании обеспечительного платежа — требовать возврата через претензию, а затем через суд.

Требование наймодателя о возмещении за нормальный износ мебели неправомерно, но за повреждения сверх износа — правомерно при доказанности. Отсутствие акта приёма-передачи и истечение срока договора не лишают вас защиты — напротив, они делают позицию наймодателя крайне уязвимой. Проживание в течение месяца после окончания срока договора не прекратило правоотношения найма, но и не создало для вас новых обязанностей по оплате естественного износа.

Юридическая судьба «месяца без договора»

Ваше проживание после истечения письменного срока не означает, что вы остались без правового основания. Если договор был заключён на срок от одного года и более, он считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок в силу п. 2 ст. 684 ГК РФ — при условии, что наймодатель не предлагал вам заключить новый договор и не заявлял возражений. Если же договор был краткосрочным, по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ) применяется п. 2 ст. 621 ГК РФ, и договор считается возобновлённым на неопределённый срок, поскольку вы продолжали пользоваться квартирой при отсутствии возражений наймодателя. В обоих случаях договорные отношения не прекращались, и ваша обязанность обеспечивать сохранность имущества (п. 4 ст. 678 ГК РФ) сохранялась. Однако ссылаться на «отсутствие договора» как на основание для освобождения от ответственности вам и не требуется — защита строится на ином.

Право на возмещение: износ vs повреждение

Наймодатель не вправе требовать компенсации за нормальный (естественный) износ мебели. Пункт 2 ст. 622 ГК РФ прямо устанавливает, что имущество возвращается с учётом нормального износа. Это императивное правило, и условие договора о возврате квартиры «в том же состоянии» не может его отменить. Если диван продавился, а стол потёрся в процессе обычного использования — это естественные последствия эксплуатации, и возмещение за них не предусмотрено.

Требование о возмещении может быть обоснованным только в отношении повреждений, выходящих за пределы нормального износа (прожжённые участки, глубокие царапины, поломки конструкций). В этом случае наймодатель должен доказать факт причинения вреда, его размер и вашу вину — на основании п. 1 ст. 1064 ГК РФ и п. 2 ст. 15 ГК РФ. Однако именно здесь отсутствие акта приёма-передачи становится для него критическим препятствием.

Значение отсутствия акта приёма-передачи

Отсутствие акта приёма-передачи существенно затрудняет доказывание наймодателем исходного состояния имущества, и риск недоказанности этих обстоятельств лежит на нём в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ. Согласно этой норме именно он обязан подтвердить: что спорная мебель вообще находилась в квартире на момент вашего заселения; в каком состоянии она была передана (отсутствие дефектов); что повреждения возникли именно в период вашего проживания; и каков размер ущерба. Без акта, фиксирующего исходное состояние имущества, наймодатель лишён возможности доказать эти обстоятельства. Вам достаточно заявить, что мебель уже имела естественный износ на момент заселения, а повреждений сверх нормального износа вы не причиняли. Бремя опровержения этого утверждения полностью лежит на наймодателе, и при отсутствии акта его требование не может быть удовлетворено.

Пошаговые действия

  1. Заявите наймодателю письменную позицию. Укажите, что согласно п. 2 ст. 622 ГК РФ нормальный износ возмещению не подлежит. Потребуйте конкретизировать, какие именно повреждения (а не износ) он имеет в виду, и представить доказательства исходного состояния мебели (акт приёма-передачи при заселении, фото с датами). Разъясните, что при отсутствии таких доказательств его требования необоснованны в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

  2. Если наймодатель удерживает обеспечительный платёж (залог). Направьте ему письменную претензию с требованием возврата неосновательно удерживаемой суммы, сославшись на п. 1 ст. 1102 ГК РФ (неосновательное обогащение). Укажите, что при отказе вы будете вынуждены обратиться в суд с требованием о взыскании этой суммы и процентов по ст. 395 ГК РФ.

  3. При подаче наймодателем иска в суд. Если цена иска не превышает 100 000 руб., дело подсудно мировому судье (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), если свыше — районному суду (ст. 24 ГПК РФ). В суде настаивайте на том, что факт повреждения и причинно-следственная связь не доказаны, акт приёма-передачи отсутствует, а естественный износ возмещению не подлежит. Срок исковой давности по таким требованиям составляет 3 года (ст. 196 ГК РФ) с момента, когда наймодатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

  4. Если вы желаете взыскать удержанный обеспечительный платёж. Подайте иск о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) в суд по месту жительства наймодателя. При цене иска до 100 000 руб. обращайтесь к мировому судье, свыше — в районный суд. К иску приложите копию договора найма, документы о внесении обеспечительного платежа, копию претензии и доказательства её направления наймодателю.