Может ли застройщик получить разрешение на строительство многоквартирного дома без утверждённого проекта планировки территории, если ВРИ участка — многоэтажное жилищное строительство?

Является ли утверждённый проект планировки территории обязательным условием выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома

Для строительства многоквартирного дома (объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом) перечень документов, прилагаемых к заявлению о выдаче разрешения на строительство, установлен ч. 7 ст. 51 ГрК РФ. Ключевой момент: застройщик прилагает не проект планировки территории, а градостроительный план земельного участка (ГПЗУ):

1. реквизиты градостроительного плана земельного участка, выданного не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 224-ФЗ, от 03.07.2016 № 373-ФЗ, от 03.08.2018 № 341-ФЗ, от 03.08.2018 № 342-ФЗ, от 31.07.2025 № 304-ФЗ) 3) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации: (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) а) пояснительная записка; б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);
   — п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ

Как видно из текста, реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории требуются только для линейных объектов, а для обычного МКД — реквизиты ГПЗУ.

Ранее действовавшая ч. 3.1 ст. 51 ГрК РФ, которая прямо обязывала прикладывать проект планировки территории при строительстве в границах застроенной территории, утратила силу с 01.07.2021 на основании Федерального закона от 01.07.2021 № 275-ФЗ:

1. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных предусмотренных федеральными законами случаях. (В редакции федеральных законов от 18.07.2011 № 243-ФЗ, от 30.12.2012 № 289-ФЗ, от 01.07.2017 № 135-ФЗ, от 26.12.2024 № 485-ФЗ) 3 1 . (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 01.07.2021 № 275-ФЗ)
   — ч. 3 ст. 51 ГрК РФ

Таким образом, сам по себе факт отсутствия утверждённого проекта планировки территории в квартале не является препятствием для получения разрешения на строительство МКД: застройщику достаточно представить ГПЗУ и проектную документацию.

При этом подготовка документации по планировке территории (включая проект планировки) носит обязательный характер лишь в ограниченном перечне случаев, прямо названных в ч. 3 ст. 41 ГрК РФ:

Статья 41. Назначение, виды документации по планировке территории 1. Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства. 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3. Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях: 1) необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения; 2) необходимы установление, изменение или отмена красных линий; 3) необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;
— ст. 41 ГрК РФ (виды документации по планировке)

Для «точечного» строительства МКД на уже сформированном земельном участке, где не требуется изъятие участков для публичных нужд, не устанавливаются красные линии и не образуются новые земельные участки (а только возводится здание в границах существующего участка), подготовка ППТ не входит в обязательные случаи. Строительство МКД на участке, принадлежащем застройщику на праве собственности, с уже установленным видом разрешённого использования «многоэтажное жилищное строительство», к таким случаям, как правило, не относится.

Вывод: утверждённый проект планировки территории не является обязательным условием для выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома на существующем участке с ВРИ «многоэтажное жилищное строительство». Его отсутствие само по себе не блокирует выдачу разрешения, если не затронуты случаи ч. 3 ст. 41 ГрК РФ (изъятие участков, красные линии, образование участков по проекту межевания) и территория не относится к комплексному развитию (см. далее).

Основания для отказа в выдаче разрешения на строительство: может ли отсутствие ППТ стать причиной отказа

Исчерпывающий перечень оснований для отказа установлен ч. 13 ст. 51 ГрК РФ:

1. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, Государственная корпорация по атомной энергии "Росатом" или Государственная корпорация по космической деятельности "Роскосмос" отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов и сведений , предусмотренных частью 7 настоящей статьи, или несоответствии представленных документов требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), а также разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату выдачи разрешения на строительство, требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Неполучение или несвоевременное получение документов, запрошенных в соответствии с частью 7 1 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство
   — ч. 13 ст. 51 ГрК РФ

Из этой нормы следует, что уполномоченный орган отказывает в выдаче разрешения только при:

• отсутствии документов и сведений, предусмотренных ч. 7 ст. 51 (для МКД — ГПЗУ, проектная документация, экспертиза и др., но не ППТ);
• несоответствии проектной документации требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ, и требованиям проекта планировки/межевания — но лишь для линейных объектов;
• несоответствии разрешённому использованию земельного участка и иным ограничениям.

Отсутствие утверждённого проекта планировки территории не названо в ч. 13 ст. 51 ГрК РФ в качестве основания для отказа при строительстве не-линейного объекта. Однако существует единственное прямое исключение — для территорий комплексного развития:

В случае, если строительство, реконструкция объекта капитального строительства планируются на территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о комплексном развитии территории, или территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории в соответствии со статьей 70 настоящего Кодекса, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство также является отсутствие документации по планировке территории, утвержденной в соответствии с договором о комплексном развитии территории
— ч. 13 ст. 51 ГрК РФ (КРТ)

То есть если участок расположен на территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории (КРТ) или заключён договор о КРТ, отсутствие утверждённой документации по планировке территории будет основанием для отказа. Если же территория не входит в КРТ — отказать застройщику по мотиву отсутствия ППТ нельзя.

Дополнительно: ч. 3 ст. 51 ГрК РФ запрещает выдачу разрешения при отсутствии правил землепользования и застройки (ПЗЗ) — но не при отсутствии проекта планировки (см. c2). Наличие утверждённых ПЗЗ с территориальной зоной, допускающей ВРИ «многоэтажное жилищное строительство», — это то, что реально требуется вместе с ГПЗУ.

Вывод: при отсутствии ППТ и отсутствии признаков КРТ отказ в выдаче разрешения на строительство МКД по данному основанию будет неправомерным; законных оснований для отказа именно из-за отсутствия проекта планировки территории применительно к обычному (не линейному, не КРТ) многоквартирному дому действующее законодательство не содержит. Обязательным условием является наличие ПЗЗ и ГПЗУ.

Что реально требуется застройщику и что делать, если ППТ всё же понадобится

Для получения разрешения на строительство МКД застройщику необходимы (помимо правоустанавливающих документов на участок и результатов инженерных изысканий), по п. 2 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ (см. c1):

• реквизиты ГПЗУ, выданного не ранее чем за три года до подачи заявления;
• материалы проектной документации (пояснительная записка, схема планировочной организации, архитектурные/конструктивные решения, проект организации строительства);
• реквизиты положительного заключения экспертизы проектной документации (для МКД экспертиза обязательна по ст. 49 ГрК РФ).

Срок рассмотрения заявления — пять рабочих дней (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ), в течение которых орган проверяет наличие документов и соответствие проектной документации требованиям, установленным на дату выдачи ГПЗУ, и выдаёт разрешение либо отказывает (см. c3, а также прочитанную ч. 11: «в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления… выдают разрешение на строительство или отказывают»).

Если при проверке выяснится, что в конкретном квартале подготовка ППТ всё же необходима (например, если орган установит, что требуется установление/изменение красных линий либо образование участка по проекту межевания — случаи ч. 3 ст. 41 ГрК РФ), застройщик не лишён возможности инициировать подготовку такой документации. Решение о подготовке документации по планировке территории принимается органом местного самоуправления по собственной инициативе либо на основании предложений физических или юридических лиц:

1. Решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории муниципального округа, территории городского округа, за исключением случаев, указанных в частях 2 - 4 2 и 5 2 статьи 45 настоящего Кодекса, принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления муниципального округа, органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанных органов либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории
   — ч. 1 ст. 46 ГрК РФ

Иными словами, собственник участка (застройщик) вправе обратиться в орган местного самоуправления с предложением о подготовке ППТ для квартала. Обращаю внимание: обычный застройщик МКД не входит в перечень лиц, которые вправе самостоятельно (за свой счёт, без решения органа) готовить документацию по планировке по ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ — этот перечень охватывает лиц по договорам КРТ, правообладателей линейных объектов, субъектов естественных монополий и СНТ/ОНТ:

1 1 . Решения о подготовке документации по планировке территории принимаются самостоятельно: 1) лицами, с которыми заключены договоры о комплексном развитии территории, операторами комплексного развития территории; (В редакции федеральных законов от 30.12.2020 № 494-ФЗ, от 25.12.2023 № 627-ФЗ) 2) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 3) правообладателями существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции, в случае подготовки документации по планировке территории в целях их реконструкции (за исключением случая, указанного в части 12 12 настоящей статьи) ; (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ) 4) субъектами естественных монополий, организациями коммунального комплекса в случае подготовки документации по планировке территории для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения (за исключением случая, указанного в части 12 12 настоящей статьи) ; (В редакции Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ) 5) садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом применительно к территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд
— п. 5 ч. 1.1 ст. 45 ГрК РФ

Соответственно, для застройщика МКД корректный путь — подача предложения в орган местного самоуправления по ч. 1 ст. 46 ГрК РФ, после чего подготовленный проект планировки подлежит обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях:

1. Проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается в соответствии с настоящим Кодексом органами местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 373-ФЗ, от 29.12.2017 № 455-ФЗ, от 13.06.2023 № 240-ФЗ) 5 1 . Общественные обсуждения или публичные слушания по проекту планировки территории и проекту межевания территории не проводятся в случаях, предусмотренных частью 12 статьи 43 и частью 22 статьи 45 настоящего Кодекса, а также в случае, если проект планировки территории и проект межевания территории подготовлены в отношении: (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 455-ФЗ, от 02.08.2019 № 283-ФЗ, от 27.12.2019 № 472-ФЗ) 1) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2) территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд; (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 353-ФЗ) 3) территории для размещения линейных объектов в границах земель лесного фонда. (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 5 2 .
   — ч. 5 ст. 46 ГрК РФ

Вывод: в общем случае (без КРТ, без перечисленных в ч. 3 ст. 41 ГрК РФ обстоятельств) застройщику для получения разрешения достаточно ГПЗУ, проектной документации и положительного заключения экспертизы; ППТ не нужен. Если ППТ окажется необходимым, застройщик вправе инициировать его подготовку через предложение в орган местного самоуправления (ч. 1 ст. 46 ГрК РФ), однако самостоятельно готовить и утверждать эту документацию он по общему правилу не уполномочен.

Риски строительства при спорной ситуации и последствия отсутствия разрешения

Если застройщик всё же приступит к строительству МКД без разрешения на строительство (например, ожидая, что отказ из-за «отсутствия ППТ» неправомерен, но не обжаловав его), последствия существенны и уже установлены в ранее сформированной правовой позиции по смежным вопросам.

Во-первых, здание, возведённое без разрешения на строительство (когда оно требуется по закону), квалифицируется как самовольная постройка:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается.
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Собственник не приобретает на неё право собственности, не вправе распоряжаться, а использование такой постройки не допускается; судьба самовольной постройки — снос (п. 2 ст. 222 ГК РФ) либо, в исключительных случаях, её легализация при признании права собственности судом (п. 3 ст. 222 ГК РФ) при условии, что участок принадлежит застройщику и постройка соответствует установленным требованиям.

Во-вторых, строительство без разрешения образует административное правонарушение:

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2.
   — ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Штраф для юридического лица-застройщика — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей либо административное приостановление деятельности на срок до 90 суток.

Вывод: строительство МКД без действующего разрешения на строительство влечёт квалификацию объекта как самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ) с риском сноса и административную ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ. Поэтому первостепенная задача застройщика — получить разрешение либо оспорить неправомерный отказ в судебном порядке (по правилам КАС РФ — оспаривание решений органа местного самоуправления), а не начинать работы до разрешения спорной ситуации. Поскольку по действующему законодательству отсутствие ППТ само по себе не является основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство МКД (кроме случая КРТ), отказ именно по этому мотиву неправомерен и может быть оспорен.