Срок завершения работ по договору подряда на строительство дома не наступил из-за получения уведомления на строительство — правомерно ли требование подрядчика о повышении цены из-за роста стоимости материалов?

Требование подрядчика увеличить цену подписанной сметы из-за роста цен на стройматериалы

Смета, подписанная сторонами, приобретает силу и становится частью договора с момента подтверждения её заказчиком. Цена работы (смета) по умолчанию считается твёрдой — если договором прямо не предусмотрено иное.

1. Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой
   — п. 4 ст. 709 ГК РФ

1. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса
   — п. 6 ст. 709 ГК РФ

Что это означает для вашей ситуации: подписанная вами смета сама по себе является твёрдой ценой работы, если в договоре или смете прямо не указано, что она носит приблизительный характер. По общему правилу подрядчик не вправе требовать увеличения твёрдой цены даже тогда, когда при заключении договора нельзя было предвидеть полный объём расходов. Его требование «перечитанть» смету из-за подорожания материалов само по себе законом не основано.

Единственное законное исключение — существенное возрастание стоимости материалов и оборудования, предоставляемых подрядчиком, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. В этом случае подрядчик вправе требовать увеличения цены, а при вашем отказе — расторжения договора в судебном порядке. Применяется и профильная норма закона о защите прав потребителей (если ваш договор — бытовой подряд):

1. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке
   — п. 2 ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Разбор. Для бытового подряда (подрядчик-предприниматель строит по заданию гражданина дом для его личных нужд — ст. 730 ГК РФ) действует идентичное правило: исполнитель не вправе требовать увеличения твёрдой сметы, но при существенном возрастании стоимости материалов, которое нельзя было предусмотреть, он вправе требовать увеличения, а при вашем отказе — расторгнуть договор через суд.

Вывод: требование подрядчика повысить стоимость сметы неправомерно как автоматическое — оно может быть удовлетворено только при условии, что подрядчик докажет существенность роста цен на материалы и то, что такой рост нельзя было предвидеть при заключении договора 15.02.2024. Если он не докажет этих обстоятельств, вы вправе отказаться от увеличения цены и настаивать на твёрдой смете. Однако отказ от повышения даёт подрядчику право обратиться в суд с требованием о расторжении договора (п. 6 ст. 709 ГК, п. 2 ст. 33 ЗоЗПП). Если вы сами готовы к тому, что подрядчик выйдет из проекта — вы также вправе отказаться от договора; но если вам важен дом по зафиксированной цене — вы можете придерживаться твёрдой сметы и защищать её в суде при попытке подрядчика предъявить необоснованно завышенный счёт.

Отказ подрядчика приступать к работам без уведомления о строительстве и вопрос о вине в задержке начала работ

Уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома направляет застройщик — лицо, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 ГрК РФ), в целях строительства ИЖС:

1. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, исполнительный орган субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);
   — ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений
   — п. 1 ст. 222 ГК РФ

Что это означает для вашей ситуации: по умолчанию обязанность получить уведомление о строительстве (направить его в орган местного самоуправления) лежит на застройщике — собственнике земельного участка, которым, как правило, является заказчик (вы), а не подрядчик. Строительство без уведомления влечёт риск признания дома самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Поэтому сам по себе отказ подрядчика приступать к работам до получения уведомления был правомерен — он не обязан создавать условия для возникновения у заказчика самовольной постройки. Однако именно заказчик должен был своевременно позаботиться об уведомлении, если иное не возложено на подрядчика договором.

Ответственность подрядчика за нарушение срока завершения работ (10.09.2024)

Подрядчик не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора; просрочка кредитора — когда тот не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить обязательства:

1. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
   — п. 3 ст. 405 ГК РФ

1. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса. Кредитор не считается просрочившим в случае, если должник был не в состоянии исполнить обязательство, вне зависимости от того, что кредитором не были совершены действия, предусмотренные абзацем первым настоящего пункта. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Просрочка кредитора дает должнику право на возмещение причиненных просрочкой убытков, если кредитор не докажет, что просрочка произошла по обстоятельствам, за которые ни он сам, ни те лица, на которых в силу закона, иных правовых актов или поручения кредитора было возложено принятие исполнения, не отвечают. 3. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.
   — п. 1 ст. 406 ГК РФ

Для бытового подряда (применимость ЗоЗПП удостоверяется ст. 730 ГК) требования потребителя о неустойке не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение срока произошло по вине потребителя:

1. Требования потребителя, установленные пунктом 1 настоящей статьи, не подлежат удовлетворению, если исполнитель докажет, что нарушение сроков выполнения работы (оказания услуги) произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя
   — п. 6 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Разбор. Поскольку обязанность получения уведомления о строительстве по закону лежит на застройщике (собственнике участка — заказчике), а без него подрядчик не мог законно приступить к работам, задержка начала строительства и, соответственно, сорванный завершающий срок 10.09.2024 возникли не по вине подрядчика, а вследствие несвоевременности действий самого заказчика (позднее получение уведомления). В силу п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ подрядчик не считается просрочившим, пока исполнение невозможно из-за просрочки кредитора; для бытового подряда на заказчика-потребителя это закреплено прямо в п. 6 ст. 28 ЗоЗПП (требования о неустойке не удовлетворяются при вине потребителя). Прямая ссылка в договоре на то, что дата 10.09.2024 «является исходной для определения имущественных санкций», не отменяет того, что просрочка начисляется лишь с момента, когда подрядчик мог и должен был приступить к работам, но не сделал этого по своей вине.

Вывод: до получения уведомления подрядчик правомерно не начинал строительство, и ответственность (имущественные санкции) за несоблюдение промежуточного срока 10.09.2024 на него не начисляется, поскольку просрочка стала следствием несвоевременного получения заказчиком уведомления (обязанность заказчика-застройщика). Ключевое условие этой позиции — чтобы обязанность получить уведомление не была в договоре возложена на подрядчика. С момента получения вами уведомления (вчера) исчисляется новый разумный срок для начала и завершения работ; если подрядчик и после этого станет затягивать — с этого момента уже он будет нести ответственность по п. 5 ст. 28 ЗоЗПП (неустойка 3% цены работы за каждый день просрочки) либо по условиям договора.

Развилка: применяется ли к договору Закон «О защите прав потребителей» (бытовой подряд) или только ГК РФ

Ваша позиция и размер неустойки существенно зависят от статуса сторон. Договор бытового подряда — когда подрядчик-предприниматель выполняет по заданию гражданина работу для удовлетворения личных (бытовых) потребностей заказчика:

1. По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. 2. Договор бытового подряда является публичным договором (статья 426). 3. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей
   — ст. 730 ГК РФ, п. 1

Что это означает для вашей ситуации: если вы — физическое лицо, заказывающее строительство индивидуального жилого дома для личного проживания, а подрядчик — коммерческая организация или ИП, то ваш договор является бытовым подрядом (ст. 730 ГК РФ), и к нему дополнительно применяются Закон РФ «О защите прав потребителей» (ст. 28, 33 ЗоЗПП). В этом случае:

• неустойка за нарушение срока работ после того, как вы устранили препятствие (получили уведомление), взыскивается в размере 3% цены работы за каждый день просрочки (п. 5 ст. 28 ЗоЗПП) — выше, чем обычные договорные санкции;
• смета защищена жёстко (п. 2 ст. 33 ЗоЗПП), и увеличение цены допускается лишь при доказуемом существенном росте стоимости материалов;
• споры по вашему иску рассматриваются судом по вашему выбору, в судебном порядке применяется расширенная защита потребителя.

Если же вы — индивидуальный предприниматель либо строите дом не для личных нужд (например, для последующей продажи), ЗоЗПП не применяется, а отношения регулируются только главой 37 ГК РФ: смета считается твёрдой по п. 4 ст. 709 ГК, увеличение цены — только по п. 6 ст. 709 ГК, а неустойка определяется договором.

Вывод: если договор является бытовым (вы — гражданин, строите для себя), ваш договор попадает под защиту ЗоЗПП, что усиливает позицию против необоснованного увеличения сметы и даёт повышенную неустойку на случай будущих нарушений подрядчика. Если договор не бытовой — позиция по цене всё равно сохраняется на основании ст. 709 ГК РФ (смета твёрдая), но санкции ниже и без потребительских гарантий ЗоЗПП.

Денежные (гражданско-правовые) последствия спора

Поскольку спор возникает из договора подряда между частными лицами, к нему применимы частноправовые меры ответственности — возмещение убытков и неустойка. При нарушении права любая сторона вправе требовать полного возмещения убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Для бытового подряда (если применим ЗоЗПП) за нарушение исполнителем срока выполнения работ взыскивается законная неустойка:

1. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы
   — п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Разбор применительно к вашей ситуации. Денежные последствия складываются в двух плоскостях. Во-первых, по цене: вы вправе отказаться от необоснованного увеличения твёрдой сметы и не доплачивать разницу — переплата, которой требует подрядчик, не подтверждённая доказыванием существенного роста цен, с вас не взыскивается. Во-вторых, по срокам: пока препятствие (отсутствие уведомления) не устранено заказчиком, неустойка с подрядчика не начисляется (п. 3 ст. 405 ГК, п. 6 ст. 28 ЗоЗПП), однако после получения вами уведомления и устранения препятствия любая дальнейшая просрочка подрядчика по срокам начала/окончания работ порождает право заказчика требовать: новую разумную дату завершения; неустойку по п. 5 ст. 28 ЗоЗПП (3% цены работы за каждый день просрочки); а при систематическом затягивании — отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК, п. 1 ст. 28 ЗоЗПП). Если же подрядчик, напротив, заявит требование о расторжении договора по причине вашего отказа повысить цену (п. 6 ст. 709 ГК, п. 2 ст. 33 ЗоЗПП), денежным последствием для него будет невозможность переложить на вас фактически не понесённые расходы — до момента доказывания в суде существенности роста цен его конструкция не порождает вашего обязательства доплачивать.

Вывод: вы не обязаны доплачивать по твёрдой смете без доказанного подрядчиком существенного удорожания материалов; после получения уведомления вы вправе требовать от подрядчика соблюдения сроков под угрозой неустойки 3% в день (при бытовом подряде) и полного возмещения убытков в случае его недобросовестного уклонения от работ.