Подрядчик срывает сроки строительства дома по ипотеке: можно ли приостановить платежи банку и как наказать подрядчика?

Отказ от договора подряда и возврат денег при систематическом срыве сроков

Просрочка подрядчика — прямое основание для отказа заказчика от договора. Сроки выполнения работ (начальный, конечный, промежуточные) фиксируются в договоре, и их нарушение влечёт ответственность.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.
— п. 1 ст. 708 ГК РФ

Для ситуации клиента ключевое — п. 2 ст. 715 ГК РФ: не только полное бездействие, но и «настолько медленное» выполнение, что окончание работ к сроку становится явно невозможным, даёт право отказаться от договора и требовать убытков.

Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. 3. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков. Статья 716. Обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика 1. Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. 2.
— п. 2 ст. 715 ГК РФ

Это означает: раз подрядчик уже несколько месяцев не выполняет работы и сроки нарушены, заказчик вправе отказаться от исполнения договора строительного подряда и потребовать возмещения убытков (включая уплаченный аванс и ипотечные проценты, уплаченные за период вынужденного простоя). Отказ от договора оформляется письменным уведомлением подрядчику; с момента получения уведомления договор считается расторгнутым.

Помимо этого есть безусловное право отказаться от договора по ст. 717 ГК РФ (до сдачи результата), хотя в этом случае заказчик оплачивает фактически выполненную часть:

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Статья 718. Содействие заказчика 1. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо перенесения сроков исполнения работы, либо увеличения указанной в договоре цены работы. 2. В случаях, когда исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы. Статья 719. Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда 1.
— ст. 717 ГК РФ, п. 3

Вывод: при просрочке выгоднее отказываться именно по п. 2 ст. 715 ГК РФ — это даёт право на возмещение убытков, а не на оплату выполненной части. Основанием служит доказанная просрочка; если подрядчик вообще не приступил либо темп работ делает сдачу объекта в срок невозможной — отказ правомерен, договор расторгается, аванс подлежит возврату как убытки.

Если дом строится для личных нужд — применяется Закон о защите прав потребителей с неустойкой 3% в день

Если заказчик — физлицо, строящее дом для личных, семейных нужд (не для предпринимательства), к отношениям дополнительно применяется ЗоЗПП, что существенно усиливает позицию.

Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги)
— п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Помимо отказа от договора, потребитель вправе требовать неустойку за каждый день просрочки:

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги)
— п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Размер неустойки ограничен ценой работы (заказа), но составляет 3% за каждый день — это значительно и накапливается быстро. Кроме того, требование о возврате уплаченного подлежит удовлетворению в сжатый срок:

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

За нарушение срока возврата начисляется неустойка по п. 5 ст. 28 (по п. 3 ст. 31 ЗоЗПП). Плюс взыскивается штраф 50% и моральный вред:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

Вывод: если дом строится для личного проживания, заказчик дополнительно к ГК вправе требовать с подрядчика неустойку 3% в день за просрочку (в пределах цены договора), штраф 50% от присуждённой суммы и компенсацию морального вреда. Цена иска к подрядчику может учитывать и ипотечные проценты как убытки (п. 2 ст. 13 ЗоЗПП: убытки сверх неустойки возмещаются в полном объёме). Главное условие — подтвердить, что дом для личных нужд, а не для бизнеса.

Проценты, убытки и возврат аванса — денежные последствия для подрядчика

Обязанность подрядчика возместить убытки прямо установлена ГК:

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения. 4. При определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. 5.
— п. 1 ст. 393 ГК РФ

В убытки включаются реальный ущерб и упущенная выгода:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Поскольку подрядчик ведёт предпринимательскую деятельность и просрочил, он отвечает независимо от вины, кроме форс-мажора:

лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
— п. 3 ст. 401 ГК РФ

После отказа от договора ранее уплаченный аванс становится неосновательным обогащением подрядчика и подлежит возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На эту сумму начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ:

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод: с подрядчика взыскиваются: (1) возврат аванса (неосновательное обогащение); (2) проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму аванса со дня, когда подрядчик узнал о расторжении договора (или уклонения от возврата); (3) убытки сверх того — включая реально уплаченные ипотечные проценты за период, пока стройка простаивала по вине подрядчика, и расходы на достройку другим подрядчиком. Бремя доказывания форс-мажора лежит на подрядчике.

Можно ли заставить банк приостановить или уменьшить ипотечные платежи

Заставить банк «приостановить платежи» в одностороннем порядке нельзя — кредитный договор — самостоятельное обязательство заёмщика перед банком, и оно не зависит от того, сорвал ли подрядчик стройку. Однако есть законный механизм снижения нагрузки — «ипотечные каникулы» (льготный период) по ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ.

Заемщик - физическое лицо по кредитному договору, договору займа, которые заключены в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства по которым обеспечены ипотекой, в любой момент в течение времени действия таких договоров, за исключением случая, указанного в пункте 6 части 2 настоящей статьи, вправе обратиться к кредитору с требованием о предоставлении льготного периода при одновременном соблюдении следующих условий
— п. 1 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»

предметом ипотеки является жилое помещение, являющееся единственным пригодным для постоянного проживания заемщика (одного из заемщиков), или право требования участника долевого строительства в отношении жилого помещения
— подп. 3 п. 1 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ

Право реализуется только при наличии «особых обстоятельств» из перечня п. 2 ст. 6.1-1 — в первую очередь это снижение дохода более чем на 30%:

снижение среднемесячного дохода заемщика (совокупного среднемесячного дохода всех заемщиков по кредитному договору (договору займа), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика с требованием, указанным в части 1 настоящей статьи, более чем на 30 процентов по сравнению со среднемесячным доходом заемщика (совокупным среднемесячным доходом заемщиков), рассчитанным за двенадцать месяцев, предшествующих месяцу обращения заемщика, при этом размер среднемесячных выплат по обслуживанию обязательств перед кредитором у заемщика (заемщиков) в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа) и графиком платежей за шесть месяцев, следующих за месяцем обращения заемщика, превышает 50 процентов от среднемесячного дохода заемщика (заемщиков), рассчитанного за два месяца, предшествующие месяцу обращения заемщика
— подп. 4 п. 2 ст. 6.1-1 ФЗ № 353-ФЗ

Важная оговорка: сам по себе факт срыва подрядчиком сроков строительства НЕ входит в перечень оснований для ипотечных каникул. Поэтому, если доход заёмщика не снижался и иных обстоятельств (безработица, инвалидность I–II группы, длительная нетрудоспособность, иждивенцы, ЧС) нет — правового основания требовать у банка приостановить платежи отсутствует. Срыв подряда — это спор заказчика с подрядчиком, а не с банком.

Кроме того, предмет ипотеки с учётом недостроя регулируется ст. 76 ФЗ № 102-ФЗ:

При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. (В редакции федеральных законов от 24.12.2002 № 179-ФЗ; от 30.12.2004 № 216-ФЗ) Статья 77. Ипотека жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации (Наименование в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ) 1. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. (В редакции федеральных законов от 06.12.2011 № 405-ФЗ; от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 2. К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. 3.
— ст. 76 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 7

Это означает: даже если стройка остановлена, залог сохраняется, банк не обязан менять условия кредита по причине неисполнения обязательств третьим лицом (подрядчиком). Реструктуризация (изменение графика, отсрочка) возможна только добровольно по соглашению с банком или при наличии перечисленных в ст. 6.1-1 обстоятельств.

Вывод: обязать банк приостановить платежи из-за срыва подрядчика нельзя. Единственный законный путь — «ипотечные каникулы» (льготный период до 6 месяцев) при доказанном снижении дохода более чем на 30% (или ином обстоятельстве из п. 2 ст. 6.1-1), либо добровольная реструктуризация по договорённости с банком. Убытки же, включая ипотечные проценты, следует взыскивать с виновного подрядчика, а не перекладывать на банк.

Уголовно-правовая ответственность подрядчика и обеспечительные меры при иске

«Наказать» подрядчика можно гражданско-правовыми средствами (взыскание), а при признаках хищения — и уголовно-правовыми.

Общий состав мошенничества:

Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 2. Мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору, а равно с причинением значительного ущерба гражданину, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ ) 3.
— ч. 1 ст. 159 УК РФ

Специальный состав — мошенничество в сфере предпринимательской деятельности (преднамеренное неисполнение договора):

Мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности, если это деяние повлекло причинение значительного ущерба, - наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо исправительными работами на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового, либо лишением свободы на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до одного года или без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 323-ФЗ ) 6. Деяние, предусмотренное частью пятой настоящей статьи, совершенное в крупном размере, - наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового и с ограничением свободы на срок до полутора лет либо без такового. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 323-ФЗ ) 7.
— п. 5 ст. 159 УК РФ

Действие частей пятой - седьмой настоящей статьи распространяется на случаи преднамеренного неисполнения договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности, когда сторонами договора являются индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. (Дополнение примечаниями - Федеральный закон от 03.07.2016 № 323-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 06.04.2024 № 79-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 08.12.2003 № 162-ФЗ ) Статья 159 1 . Мошенничество в сфере кредитования 1. Мошенничество в сфере кредитования, то есть хищение денежных средств заемщиком путем представления банку или иному кредитору заведомо ложных и (или) недостоверных сведений, - наказывается штрафом в размере до ста двадцати тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до одного года, либо обязательными работами на срок до трехсот шестидесяти часов, либо исправительными работами на срок до одного года, либо ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до четырех месяцев. 2.
— примечание 2 к ст. 159 УК РФ, п. 2

Ключевой момент квалификации: если заказчик — обычный гражданин (физлицо), а подрядчик — ИП или ООО, то состав ч. 5–7 ст. 159 УК применим, только когда обе стороны — ИП/коммерческие организации (примечание 2). Для бытового подряда гражданина с ИП действует общий состав ч. 1–3 ст. 159 УК — при доказанности умысла на хищение (обман с самого начала, без намерения строить). Если подрядчик реально имел намерение строить, но сорвал сроки — это гражданско-правовой спор, а не уголовное дело.

Для защиты имущественных интересов в суде применяются обеспечительные меры, чтобы подрядчик не вывел активы:

По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Заявление об обеспечении иска, подаваемое в электронном виде, должно быть подписано усиленной квалифицированной электронной подписью. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 440-ФЗ ) 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда
— п. 1 ст. 139 ГПК РФ

Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; 3) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства; 3 1 ) возложение на ответчика и других лиц обязанности совершить определенные действия, касающиеся предмета спора о нарушении авторских и (или) смежных прав, кроме прав на фотографические произведения и произведения, полученные способами, аналогичными фотографии, в информационно-телекоммуникационных сетях, в том числе в сети "Интернет"; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 02.07.2013 № 187-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 364-ФЗ ) 4) приостановление реализации имущества в случае предъявления иска об освобождении имущества от ареста (исключении из описи); 5) приостановление взыскания по исполнительному документу, оспариваемому должником в судебном порядке. В необходимых случаях судья или суд может принять иные меры по обеспечению иска, которые отвечают целям, указанным в статье 139 настоящего Кодекса. Судьей или судом может быть допущено несколько мер по обеспечению иска. 2. При нарушении запрещений, указанных в пунктах 2 и 3 части первой настоящей статьи, виновные лица подвергаются судебному штрафу в порядке и в размере, которые установлены главой 8 настоящего Кодекса .
— п. 1 ст. 140 ГПК РФ

Подсудность иска к подрядчику (если применяется ЗоЗПП) — по выбору истца:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу. Статья 30. Исключительная подсудность 1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. (В редакции Федерального закона от 14.07.2008 № 118-ФЗ ) 2.
— п. 7 ст. 29 ГПК РФ

Вывод: обязательное «наказание» подрядчика достигается через взыскание (аванс, неустойка 3% в день, проценты, убытки, штраф 50%, моральный вред) и обеспечительный арест его имущества при подаче иска. Уголовное дело по ст. 159 УК РФ возбуждается через заявление в полицию только при доказанном умысле на хищение (подрядчик изначально не собирался строить); при обычном срыве сроков это гражданско-правовой спор. Иск по ЗоЗПП подаётся по месту жительства истца, заключения или исполнения договора; госпошлина по требованиям до 1 млн руб. не уплачивается.

Доказательства, альтернативы отказа и исполнение решения

Доказательства просрочки. Отказ по п. 2 ст. 715 ГК РФ и взыскание строятся на фиксации фактов. Рекомендуется: (1) письменное уведомление об отказе от договора, направленное подрядчику заказным письмом с описью вложения (фиксирует дату расторжения); (2) досудебная претензия о возврате аванса, неустойке и убытках (срок возврата — 10 дней по п. 1 ст. 31 ЗоЗПП); (3) фиксация состояния объекта (фото/видео, акт с участием независимых свидетелей или эксперта); (4) переписка с подрядчиком, платёжные документы, договор с прописанными сроками. Всё это формирует доказательственную базу по ст. 131 ГПК РФ (обстоятельства и доказательства указываются в иске).

Альтернатива немедленному расторжению. Вместо отказа заказчик вправе по п. 1 ст. 28 ЗоЗПП назначить подрядчику новый срок либо поручить завершение работ третьим лицам за счёт подрядчика:

Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги)
— п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это разумно, если подрядчик в целом надёжен и задержка временная; но при системном срыве («несколько месяцев ничего не делает») целесообразнее сразу отказаться и взыскивать убытки, иначе проценты по ипотеке продолжат накапливаться.

Исполнение решения. Взысканные суммы взыскиваются через исполнительный лист, выдаваемый судом после вступления решения в силу; при неисполнении — принудительное исполнение через ФССП с обращением взыскания на имущество и счета подрядчика. Чтобы средства не были выведены до решения, одновременно с иском подаётся ходатайство об обеспечении иска (арест счетов и имущества) — ст. 139–140 ГПК РФ (процитированы выше).

Вывод: ключ к успеху — заблаговременная фиксация доказательств (уведомление об отказе, претензия, акты, платёжные документы) и обеспечительный арест имущества подрядчика при подаче иска. Альтернатива «назначить новый срок» допустима, но при столь затяжной просрочке предпочтителен отказ от договора с полным взысканием.