Подрядчик требует доплату после подписания договора и ипотеки: что делать, если дом подорожал

Вправе ли подрядчик требовать удорожания после заключения договора (твёрдая или приблизительная цена)

Ключевое значение имеет вид цены, согласованной в вашем договоре. По умолчанию закон считает цену твёрдой:

Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой.
— п. 4 ст. 709 ГК РФ

Значит, если в вашем договоре прямо не написано, что цена «приблизительная» или «подлежит уточнению/индексации», она — твёрдая, и подрядчик не может её повысить:

Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса. Статья 710. Экономия подрядчика 1. В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы, подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. 2. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами. Статья 711. Порядок оплаты работы 1. Если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. 2.
— п. 6 ст. 709 ГК РФ

Даже ссылка на «подорожание дома в июле–августе» не помогает подрядчику, потому что оговорка о существенном возрастании стоимости материалов рассчитана только на рост, который нельзя было предусмотреть при заключении договора. У вас договор подписан в конце августа, то есть уже ПОСЛЕ обоих подорожаний, о которых говорит подрядчик: на момент заключения он знал (или должен был знать) актуальную стоимость и зафиксировал её в цене. Приблизительная цена допускает пересмотр только при дополнительных работах, о которых подрядчик обязан был своевременно предупредить:

Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. 6. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса. Статья 710. Экономия подрядчика 1.
— п. 5 ст. 709 ГК РФ

К тому же общее правило подтверждено для потребительского подряда отдельно — размер сметы и запрет требовать её увеличения:

На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.
— п. 1, 2 ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: по общему правилу (если цена не оговорена как приблизительная) подрядчик не вправе требовать доплаты 5,8%; вы вправе отказаться от допсоглашения, и это не является нарушением с вашей стороны. Дополнительно смотрите ветку о приблизительной цене в блоке 2.

Развилка: цена приблизительная (смета) — тогда возможен пересмотр, но только при доп. работах

Если в договоре цена/смета прямо названа приблизительной, у подрядчика появляется право требовать пересмотра, но не «потому что подорожало», а только при необходимости дополнительных работ и существенном превышении цены, причём с обязательным своевременным предупреждением:

Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы. Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре. 6. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены, а заказчик ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора подряда исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ или необходимых для этого расходов. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование - расторжения договора в соответствии со статьей 451 настоящего Кодекса. Статья 710. Экономия подрядчика 1.
— п. 5 ст. 709 ГК РФ

Для строительного подряда действует дополнительное правило: изменения в техдокументацию и, соответственно, в смету вносятся по согласованной сторонами дополнительной смете, а односторонний пересмотр допускается лишь при превышении сметы не менее чем на 10%:

Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. 2. Внесение в техническую документацию изменений в большем против указанного в пункте 1 настоящей статьи объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы. 3. Подрядчик вправе требовать в соответствии со статьей 450 настоящего Кодекса пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов.
— ст. 744 ГК РФ, п. 1, 3

Обратите внимание: в вашем случае речь идёт о ~5,8–7%, то есть порог «не менее чем на десять процентов» для требования пересмотра сметы по п. 3 ст. 744 ГК РФ не достигнут, а сами цены на фундамент, доставку модулей и опции не меняются — значит, удорожание не связано с дополнительными работами, а касается только «стоимости дома». Даже при приблизительной смете отказ потребителя от увеличения даёт исполнителю лишь право расторгнуть договор в судебном порядке, а не в одностороннем:

На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке.
— п. 1, 2 ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: даже по ветке «приблизительная цена» подрядчик не может обязать вас подписать допсоглашение — он вправе лишь предъявить требование об изменении или расторжении договора, и только через суд. Ваше согласие на доплату требуется в обоих случаях (твёрдая или приблизительная цена).

Недопустимость одностороннего изменения цены и попытка навязать доплату

Односторонне менять условия обязательства никто не вправе, кроме случаев, прямо предусмотренных законом или договором:

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 2. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. 3. Предусмотренное настоящим Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

Это правило прямо усилено для потребителя — условие, дающее исполнителю право на одностороннее изменение цены, само по себе ничтожно, если законом не разрешено иное:

условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;
— подп. 1 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требование доплаты по «подорожанию», не связанному с дополнительными работами, по сути и есть попытка одностороннего изменения цены. Изменение цены вообще возможно только в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом:

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 2 ст. 424 ГК РФ

Вывод: подписание допсоглашения — исключительно ваше право, а не обязанность. Требование подрядчика оплатить «разницу» без вашего согласия юридически не имеет силы; более того, включение в договор (или допсоглашение) условия о праве подрядчика в одностороннем порядке повышать цену противоречит закону.

Ссылка подрядчика на «существенное изменение обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ) — не работает

Наиболее вероятная защитная позиция подрядчика — «обстоятельства существенно изменились». Но эта норма требует, чтобы изменение нельзя было разумно предвидеть при заключении договора:

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
— п. 1 ст. 451 ГК РФ

Применительно к вашим фактам это ключевой аргумент против подрядчика: договор подписан в конце августа, а сами подорожания, по его же словам, произошли в июле и августе — то есть до заключения договора. Сторона, заключающая договор после события, знала или должна была знать о новой стоимости, поэтому условие «стороны исходили из того, что такого изменения не произойдёт» (подп. 1 п. 2 ст. 451) не выполняется. Кроме того, из существа договора подряда риск изменения стоимости материалов по общему правилу несёт подрядчик как профессиональный участник (п. 6 ст. 709 ГК РФ; см. блок 1).

Расторжение/изменение по ст. 451 возможно только по соглашению либо через суд, и подрядчик обязан соблюсти досудебный порядок:

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 2 ст. 450 ГК РФ

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Вывод: одностороннее требование доплаты со ссылкой на «подорожание» несостоятельно. Максимум, что может сделать подрядчик, — предложить изменить договор; при вашем отказе он вправе обратиться в суд с требованием об изменении или расторжении договора (ст. 445, 451, 452 ГК РФ), но не приостановить работы или выставить доплату к оплате в одностороннем порядке.

Соотношение с ипотекой и позицией банка

Банк прав: изменение цены договора подряда затрагивает обеспеченное ипотекой обязательство и размер кредита. Если по кредитному/ипотечному договору сумма кредита фиксирована под конкретную цену по договору подряда, то увеличение цены требует либо дополнительных личных средств заёмщика, либо новых согласований с банком. Залогодержателю при нарушении правил пользования/содержания заложенного имущества предоставлены свои защитные механизмы:

{c}

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Статья 718. Содействие заказчика 1. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо перенесения сроков исполнения работы, либо увеличения указанной в договоре цены работы. 2. В случаях, когда исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы. Статья 719. Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда 1.
— ст. 717 ГК РФ, п. 3

Практически: доплата 5,8% не покрывается согласованной суммой ипотеки, а банк не вправе выйти за рамки одобренных сумм — как он вам и сообщает. Это ещё один аргумент не подписывать допсоглашение «на будущее», а сначала прояснить с подрядчиком, за счёт чего предполагается покрывать разницу (собственные средства, снижение опций, рассрочка).

Вывод: банк действует в рамках договора и закона; сам факт дополнительного соглашения с подрядчиком не обязывает банк увеличить транш. Увеличение цены возможно только при наличии источника финансирования и, при необходимости, согласования с банком.

Ваши защитные возможности: отказ от договора, неустойка, убытки, штраф, моральный вред

Если подрядчик из-за вашего отказа остановит работы или будет тянуть срок, у вас есть самостоятельные средства защиты. Заказчик-потребитель вправе отказаться от договора подряда в любое время:

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Статья 718. Содействие заказчика 1. Заказчик обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренных договором подряда, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. При неисполнении заказчиком этой обязанности подрядчик вправе требовать возмещения причиненных убытков, включая дополнительные издержки, вызванные простоем, либо перенесения сроков исполнения работы, либо увеличения указанной в договоре цены работы. 2. В случаях, когда исполнение работы по договору подряда стало невозможным вследствие действий или упущений заказчика, подрядчик сохраняет право на уплату ему указанной в договоре цены с учетом выполненной части работы. Статья 719. Неисполнение заказчиком встречных обязанностей по договору подряда 1.
— ст. 717 ГК РФ, п. 3

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ в любое время при условии оплаты фактически понесённых исполнителем расходов:

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1

При нарушении сроков работ подрядчик уплачивает неустойку:

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
— п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если подрядчик неправомерно удерживает ваши деньги или уклоняется от их возврата, начисляются проценты по ключевой ставке:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

При отказе от исполнения договора исполнитель не вправе требовать возмещения затрат, произведённых в процессе работы (п. 4 ст. 28 ЗоЗПП; ст. 32 ЗоЗПП) — оплачиваются только фактически понесённые и документально подтверждённые расходы. Спор о размере фактических расходов решается судом (ч. 1 ст. 56 ГПК РФ — бремя доказывания на подрядчике).

Вывод: даже если вы решите расторгнуть договор из-за навязывания доплаты, вы не «теряете всё» — оплатить придётся лишь документально подтверждённые фактические расходы подрядчика, а при просрочке его работ вы вправе требовать неустойку 3% за каждый день (но не более цены работ/общей цены заказа).

Как правильно ответить подрядчику и где защищаться в суде

Пока спор не перешёл в суд, ваша задача — не подписывать допсоглашение и зафиксировать позицию письменно. Ответьте подрядчику письменно (претензией/письмом), указав: цена твёрдая (или, если приблизительная — требование доплаты не связано с дополнительными работами и не превышает 10%), удорожание произошло до заключения договора, допсоглашение подписывать не будете.

Если подрядчик всё же обратится в суд или возникнет спор об оплате/неустойке, вы — потребитель, и это даёт вам процессуальные льготы: подсудность по вашему выбору и освобождение от госпошлины:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Дополнительно при установлении вины исполнителя вы вправе требовать компенсацию морального вреда и штраф 50% от присуждённого:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: спор подсуден суду по вашему выбору (по месту жительства, заключения или исполнения договора), госпошлина вами не уплачивается; помимо основного требования вы можете заявить неустойку, моральный вред и штраф 50%. Увеличение цены, не согласованное вами добровольно, юридически обязательно для вас не становится.

Досудебный порядок и состав требований (претензия, неустойка, убытки, штраф)

Специальный обязательный досудебный порядок по спорам о защите прав потребителей не установлен — вы вправе сразу обратиться в суд. Однако разумный минимум — направить подрядчику письменную претензию с изложением позиции (цена твёрдая, удорожание произошло до заключения договора, допсоглашение подписывать отказываетесь). Требование потребителя об исключении недопустимого условия/возмещении убытков подлежит рассмотрению исполнителем в десятидневный срок (абз. 2 п. 1, п. 3 ст. 16 ЗоЗПП).

Состав ваших требований при споре: убытки возмещаются в полной сумме сверх неустойки, а уплата неустойки и убытков не освобождает исполнителя от исполнения обязательства в натуре:

Если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3. Уплата неустойки (пени) и возмещение убытков не освобождают изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченную организацию или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) от исполнения возложенных на него обязательств в натуре перед потребителем. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 4. Изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 5. Требования потребителя об уплате неустойки (пени), предусмотренной законом или договором, подлежат удовлетворению изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в добровольном порядке. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 6.
— п. 2 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: даже взыскав с подрядчика неустойку и убытки, вы сохраняете право требовать исполнения договора (достроить дом) либо, наоборот, расторгнуть договор с возвратом уплаченного за минусом подтверждённых фактических расходов. Неустойка за просрочку работ — 3% цены за каждый день (п. 5 ст. 28 ЗоЗПП; см. блок 6); проценты за неправомерное удержание денег — по ключевой ставке (ст. 395 ГК РФ).

Вывод: досудебных сроков-обязательств у вас нет, но письменная претензия фиксирует вашу позицию и дату, с которой при необходимости считается виновное поведение исполнителя; при удовлетворении требований в суде вы дополнительно вправе требовать моральный вред и штраф 50% (п. 6 ст. 13, ст. 15 ЗоЗПП). Подсудность — по вашему выбору, госпошлина не уплачивается (п. 2, 3 ст. 17 ЗоЗПП).