Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Договоры подряда

Нужно ли утверждать проектную документацию после подтверждения изменений по п. 3.8 ст. 49 ГрК РФ для оплаты допработ и требуется ли госэкспертиза при разделении строительства на этапы

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Уточните, требуется ли утверждение изменённой ПД для оплаты допработ, или достаточно подтверждения соответствия изменений по п.3.8 ст.49 ГрК РФ.
  2. 2
    Получите подтверждение соответствия изменений у ГИПа — специалиста СРО. Семантический поиск временно недоступен. Показаны результаты по словам запроса.
  3. 3
    Согласуйте допработы с подрядчиком письменно до их выполнения. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    Degraded · резервный поиск. Поиск пресетов временно недоступен. Доступен общий шаблон.

    descriptionСоглашение об изменении договора
  4. 4
    Проверьте, не затрагивают ли изменения параметры объекта в разрешении на строительство.
  5. 5
    Если изменения затрагивают сведения, указанные в разрешении на строительство: При изменении сведений в разрешении — подайте заявление в выдавший его орган.
  6. 6
    Оплачивайте допработы после их сдачи по акту, а не после утверждения ПД.

Документы и доказательства

  • Утверждённая застройщиком изменённая проектная документация (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ).
  • Дополнительное соглашение к договору подряда с согласованной сметой допработ (ст. 743 ГК РФ).
  • Акты выполненных и сданных работ по допработы (ст. 746 ГК РФ).
  • Действующее разрешение на строительство и положительное заключение экспертизы ПД.
  • Письменное обращение в орган, выдавший разрешение, о необходимости внесения изменений при разделении на этапы.

  • Срочно: первые шаги

    • Не оплачивайте допработы до письменного согласования с подрядчиком объёма, сметы и допсоглашения (ст. 743 ГК РФ).
    • При изменении сведений разрешения — обратитесь в орган, выдавший разрешение, за внесением изменений.
    • При затрагивании характеристик безопасности или превышении предельных параметров — направьте ПД на повторную госэкспертизу.

  • Сроки и риски

    • Утвердите изменённую ПД до начала допработ — подтверждение по ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ этого не заменяет.
    • Согласуйте допработы с подрядчиком письменно (допсоглашение, смета) — иначе оплата не гарантирована (ст. 743 ГК РФ).
    • Оплата допработ привязана к сдаче, а не к утверждению ПД (ст. 746 ГК РФ) — не задерживайте приёмку.
    • Риск: работы без легализованной ПД — ответственность по ст. 9.4 и 9.5 КоАП РФ и отказ во вводе объекта.
    • Разделение на этапы без изменения параметров объекта — госэкспертиза не нужна, достаточно подтверждения ГИП (п. 1 Особенностей № 1926).
    • Сверьте с органом, выдавшим разрешение, нужно ли вносить в него изменения при разбивке на этапы.

  • Чего не делать

    • Не начинайте допработы без письменного согласования с заказчиком — иначе оплата не гарантирована.
    • Не считайте подтверждение соответствия по ч. 3.8 ст. 49 заменой утверждения изменённой ПД.
    • Не оплачивайте подрядчику допработы, не оформленные допсоглашением и сметой.
    • Не отказывайтесь от повторной госэкспертизы, если изменения затрагивают характеристики безопасности или параметры объекта.
    • Не вносите изменения в разрешение на строительство, если параметры объекта не менялись.
    • Не выполняйте работы по изменённой ПД до её утверждения застройщиком.

  • Когда нужен адвокат

    • Если изменения затрагивают конструктив или безопасность: Изменения ПД затрагивают конструктив или безопасность — нужен адвокат для оценки риска повторной экспертизы.
    • Если допработы не согласованы письменно с подрядчиком: Допработы не согласованы письменно с подрядчиком — адвокат поможет выстроить позицию по ст. 743 ГК РФ.
    • Если возник спор с органом, выдавшим разрешение: Возникает спор с органом, выдавшим разрешение, о необходимости внесения в него изменений.
    • Если возник риск претензий стройнадзора: Есть риск претензий стройнадзора по ст. 9.4 и 9.5 КоАП РФ — защиту лучше вести с адвокатом.
    • Если подрядчик требует оплаты несогласованных работ: Подрядчик требует оплаты несогласованных работ — адвокат оценит судебные перспективы.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Застройщик осуществляет реконструкцию административно-бытового здания на основании действующего разрешения на строительство и положительного заключения экспертизы проектной документации. В рамках заключённого договора строительного подряда добавляются работы, которые не были учтены в первоначальной проектной документации. Застройщик планирует получить подтверждение соответствия изменений, внесённых в проектную документацию, требованиям ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ. Одновременно рассматривается вопрос о разделении строительства на этапы.

Юридически значимым является то, что проектная документация уже прошла экспертизу и получила положительное заключение, а разрешение на строительство действует. Это означает, что любые изменения ПД должны проходить процедуру легализации в порядке, установленном ст. 48 и 49 ГрК РФ, а не могут применяться явочным порядком. Дополнительные работы, не предусмотренные первоначальной ПД, меняют содержание технической документации, которая определяет предмет договора подряда и объём обязательств подрядчика, что влечёт необходимость их согласования в договорном порядке.

Нужно ли утверждать изменённую ПД, чтобы оплатить подрядчику дополнительные работы

Утверждение проектной документации — это обязанность застройщика (технического заказчика), установленная градостроительным законодательством, а не только договорной формальностью:

Проектная документация, а также изменения, внесенные в нее в соответствии с частями 3 8 и 3 9 статьи 49 настоящего Кодекса, утверждаются застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором. В случаях, предусмотренных статьей 49 настоящего Кодекса, застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. Проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации, за исключением случаев, предусмотренных частями 15 2 и 15 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 15 1 . Особенности подготовки, согласования и утверждения проектной документации, необходимой для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, устанавливаются законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия. (Дополнение частью - Федеральный закон от 22.10.2014 № 315-ФЗ) 15 2 .
— ч. 15 ст. 48 ГрК РФ

Из этой нормы следует, что проектная документация, а равно изменения, внесённые в неё в соответствии с ч. 3.8 и 3.9 ст. 49 ГрК РФ, утверждаются застройщиком (или техническим заказчиком). То есть подтверждение соответствия изменений требованиям ч. 3.8 ст. 49 является предварительным условием, а финальным юридическим действием, вводящим изменённую ПД в действие, выступает именно её утверждение застройщиком.

Подтверждение соответствия изменений и утверждение ПД — это два разных и последовательных этапа, что прямо видно из текста самой ч. 5 ст. 49 ГрК РФ:

внесения изменений в проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий, получившие положительное заключение экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, при проведении экспертизы в отношении проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий, в которые были внесены указанные изменения, или при подтверждении соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, требованиям, предусмотренным частями 3 8 и 3 9 настоящей статьи, проводится оценка соответствия проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий или подтверждение соответствия изменений, внесенных в проектную документацию, требованиям, указанным в части 5 настоящей статьи и примененным в соответствии с настоящей частью при первоначальном проведении экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий, по результатам которых было получено положительное заключение экспертизы проектной документации и (или) экспертизы результатов инженерных изысканий. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.08.2018 № 340-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 5 3 .
— ч. 5 ст. 49 ГрК РФ

Кодекс различает «проведение экспертизы» и «подтверждение соответствия изменений» как самостоятельные правовые процедуры, но ни то, ни другое не подменяет собой институт утверждения проектной документации по ч. 15 ст. 48 ГрК РФ. Подтверждение отвечает на вопрос «соответствуют ли изменения требованиям безопасности», а утверждение — на вопрос «введена ли изменённая ПД в действие как основание для строительства».

Что касается оплаты дополнительных работ, то связующим звеном выступает гражданско-правовая конструкция строительного подряда: техническая документация определяет предмет договора, а оплата увязывается со сметой (ст. 709, 743, 746 ГК РФ). Дополнительные работы, не предусмотренные ПД и сметой, по общему правилу заказчик обязан оплатить только при их согласовании (ст. 743 ГК РФ), а оплата привязана к факту выполнения и сдачи работ (ст. 746 ГК РФ), а не к моменту утверждения ПД. Однако утверждение изменённой ПД остаётся необходимым для легальности самого строительства и для соответствия разрешению на строительство.

Вывод: подтверждения соответствия изменений по п. 3.8 ст. 49 ГрК РФ недостаточно как самостоятельного основания для оплаты — изменённую ПД следует утвердить застройщиком (это обязанность, вытекающая из ч. 15 ст. 48 ГрК РФ). Сама оплата производится в договорном порядке через согласование допработ и сметы (допсоглашение, акты), но утверждение ПД необходимо для легальности строительства и исключения рисков (см. блок о рисках).

Нужна ли госэкспертиза ПД при изменении только в части разделения строительства на этапы

По общему правилу ПД объектов капитального строительства подлежит экспертизе:

Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3 1 и 3 8 настоящей статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик , технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1 1 - 1 3 статьи 48 настоящего Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с настоящей статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы. (В редакции федеральных законов от 28.11.2011 № 337-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ, от 02.08.2019 № 283-ФЗ, от 25.12.2023 № 627-ФЗ)
— ч. 1 ст. 49 ГрК РФ

Исключения из этого правила содержатся в ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ — экспертиза не требуется в отношении изменений, отвечающих определённым условиям (не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности объекта, не приводят к превышению предельных параметров разрешённого строительства и т.д.). Ключевой вопрос здесь — характер изменений: если разделение строительства на этапы не затрагивает конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта и не меняет параметры, по которым выдавалось разрешение, то такое изменение в силу ч. 3.8 ст. 49 подпадает под случай, когда повторная экспертиза не проводится, а достаточно подтверждения соответствия.

О подтверждении соответствия изменений по ч. 3.8 ст. 49 специально сказано в подзаконном акте:

не проводиться в отношении изменений, внесенных в проектную документацию, получившую положительное заключение государственной экспертизы проектной документации, если такие изменения одновременно соответствуют требованиям, указанным в пунктах 2 - 4 части 3 8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации , связаны с заменой строительных ресурсов на аналоги и не приводят к увеличению сметной стоимости строительства, реконструкции, капитального ремонта (далее - сметная стоимость строительства) более чем на 30 процентов и свыше 100 млн. рублей. В этом случае застройщик или технический заказчик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию, при наличии подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в пунктах 2 - 4 части 3 8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации , предоставленного лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, утвержденного привлеченным этим лицом специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта.
— п. 1 Особенностей, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2021 № 1926

Эта норма прямо устанавливает: при соблюдении условий п. 2–4 ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ экспертиза изменений не проводится, а застройщик вправе утвердить изменения при наличии подтверждения соответствия, выданного главным инженером проекта (ГИП). Разделение строительства на этапы, не затрагивающее конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности и не приводящее к превышению предельных параметров разрешённого строительства, по общему правилу относится именно к таким «мягким» изменениям.

Однако если изменение одновременно меняет параметры объекта (площадь, этажность, мощность) или затрагивает характеристики безопасности — оно уже выпадает из п. 2–4 ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ и требует повторной госэкспертизы.

Вывод: если изменение ограничено только разбивкой на этапы (без изменения конструктивных и других характеристик надёжности/безопасности и без превышения предельных параметров), госэкспертиза не требуется — достаточно подтверждения соответствия по ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ (ст. 49, п. 1 Особенностей № 1926). Если же одновременно меняются параметры или характеристики безопасности — повторная экспертиза обязательна.

Нужно ли вносить изменения в разрешение на строительство при разделении на этапы

ГрК РФ прямо допускает выделение этапов строительства (реконструкции) после получения разрешения на строительство — путём внесения изменений в проектную документацию:

этапы строительства, реконструкции линейного объекта, иных объектов капитального строительства, входящих в состав линейного объекта, могут быть выделены после получения разрешения на строительство объекта путем внесения изменений в проектную документацию соответствующего объекта в порядке, установленном настоящим Кодексом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.12.2019 № 472-ФЗ)
— ч. 3 ст. 52 ГрК РФ

Применительно к линейным объектам этапы могут выделяться в самой ПД после получения разрешения. Для вашего объекта (административно-бытовое здание — не линейный объект) реконструкция ведётся на основании разрешения на строительство, которое выдаётся под конкретные параметры объекта и конкретную ПД, прошедшую экспертизу.

Внесение изменений в разрешение на строительство предусмотрено ГрК РФ как самостоятельная часть градостроительного процесса (п. 1 ч. 6 ст. 52 ГрК РФ упоминает «внесение изменений в разрешение на строительство» в ряду мероприятий по строительству/реконструкции). Изменение ПД в части разбивки на этапы само по себе не меняет параметры объекта, ради которых выдавалось разрешение (наименование/назначение, предельные параметры, площадь, этажность и т.п.), поэтому по общему правилу внесение изменений в разрешение на строительство не требуется, если изменение ПД не затрагивает сведения, указанные в самом разрешении (параметры объекта, состав ПД, смету и пр.).

Вывод: разделение строительства на этапы, не меняющее параметров объекта и не затрагивающее сведения, отражённые в выданном разрешении на строительство, не требует внесения изменений в разрешение. Но если изменение ПД влечёт изменение характеристик объекта, отражённых в разрешении (изменение площади, этажности, назначения или сметной стоимости), то требуется внести изменения в разрешение на строительство в порядке, установленном органом, выдавшим разрешение (соответствующий регламент). Перед принятием решения следует сверить содержание изменений с текстом действующего разрешения.

Оплата дополнительных работ и риски

С точки зрения договора подряда оплата дополнительных работ регулируется гражданским законодательством, независимо от градостроительных процедур. Ключевые развилки для клиента:

Если допработы уже согласованы (есть допсоглашение, согласованная смета, письменное поручение заказчика) — они подлежат оплате в договорном порядке после их выполнения и сдачи (ст. 746 ГК РФ), при этом утверждение изменённой ПД не является специальным условием оплаты, но остаётся обязанностью застройщика по ч. 15 ст. 48 ГрК РФ.

Если допработы НЕ согласованы — действует правило ст. 743 ГК РФ: при обнаружении работ, не учтённых технической документацией, подрядчик обязан сообщить об этом заказчику и приостановить работы; неисполнение этой обязанности лишает его права требовать оплаты, если он не докажет, что действовал в интересах заказчика.

Публично-правовые риски (актуальны независимо от договорных отношений): выполнение строительных работ с отступлением от согласованной ПД либо без легализации изменений в разрешении на строительство создаёт риск административной ответственности (ст. 9.4 КоАП РФ — нарушение требований ПД; ст. 9.5 КоАП РФ — строительство с нарушением/без разрешения), а также риск непринятия объекта на ввод в эксплуатацию (отказ в выдаче разрешения на ввод при несоответствии построенного объекта утверждённой ПД).

Вывод: оплата допработ юридически привязана к их согласованию и сдаче (договорной механизм), а не к факту утверждения ПД; однако для легальности реконструкции и снижения рисков необходимо довести процедуру до конца: получить подтверждение соответствия изменений (ч. 3.8 ст. 49), утвердить изменённую ПД (ч. 15 ст. 48) и при затронутых параметрах объекта — внести изменения в разрешение на строительство. Это исключает и административные риски, и спор о легальности выполненных работ при их оплате.

Подтверждение соответствия изменений по ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ не заменяет утверждение изменённой проектной документации — утвердить её обязательно (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ), а оплата допработ производится в договорном порядке через их согласование и сдачу (ст. 743, 746 ГК РФ). Госэкспертиза при изменении только в части разделения на этапы не требуется, если не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта и не превышаются предельные параметры разрешённого строительства; по общему правилу, если изменение ПД не затрагивает сведения, указанные в разрешении на строительство, необходимость внесения изменений в разрешение отсутствует — однако прямого нормативного основания этому в проверенных источниках не обнаружено, поэтому вопрос рекомендуется сверить с органом, выдавшим разрешение.

1. Утверждение ПД и оплата дополнительных работ

Проектная документация, а также изменения, внесённые в неё в соответствии с ч. 3.8 и 3.9 ст. 49 ГрК РФ, утверждаются застройщиком (ч. 15 ст. 48 ГрК РФ). Подтверждение соответствия изменений требованиям ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ — это предварительная процедура, которая лишь фиксирует, что изменения не затрагивают конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта и не превышают предельные параметры разрешённого строительства. Финальным юридическим действием, вводящим изменённую ПД в действие, является именно её утверждение застройщиком. Ч. 5 ст. 49 ГрК РФ прямо различает «проведение экспертизы» и «подтверждение соответствия изменений» как самостоятельные процедуры, ни одна из которых не подменяет утверждение ПД.

Оплата дополнительных работ регулируется гражданским законодательством и привязана к их согласованию с заказчиком (ст. 743 ГК РФ) и факту выполнения и сдачи (ст. 746 ГК РФ), а не к моменту утверждения ПД. Если допработы согласованы (допсоглашение, смета, письменное поручение) — они подлежат оплате после сдачи. Если не согласованы — подрядчик обязан был сообщить о них и приостановить работы, иначе теряет право на оплату (ст. 743 ГК РФ). Однако утверждение изменённой ПД необходимо для легальности самой реконструкции и исключения административных рисков по ст. 9.4 и 9.5 КоАП РФ.

2. Госэкспертиза при разделении строительства на этапы

По общему правилу ПД объектов капитального строительства подлежит экспертизе (ч. 1 ст. 49 ГрК РФ). Однако ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ устанавливает исключение: экспертиза не проводится, если изменения одновременно соответствуют условиям, указанным в п. 2–4 этой части (не затрагивают конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта, не приводят к превышению предельных параметров разрешённого строительства и т.д.). П. 1 Особенностей, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2021 № 1926, прямо предусматривает: при соответствии изменений указанным условиям застройщик вправе утвердить изменения при наличии подтверждения соответствия, выданного главным инженером проекта (ГИП) — специалистом СРО.

Если разделение строительства на этапы не меняет конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта и не превышает предельные параметры разрешённого строительства — госэкспертиза не требуется, достаточно подтверждения соответствия по ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ. Если же одновременно меняются параметры объекта (площадь, этажность, мощность) или затрагиваются характеристики безопасности — изменения выпадают из условий ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ, и требуется повторная госэкспертиза.

3. Внесение изменений в разрешение на строительство

Ч. 3 ст. 52 ГрК РФ допускает выделение этапов строительства (реконструкции) после получения разрешения на строительство путём внесения изменений в проектную документацию. По общему правилу, если изменение ПД в части разбивки на этапы не затрагивает сведения, отражённые в самом разрешении (параметры объекта, площадь, этажность, назначение, сметная стоимость), необходимость внесения изменений в разрешение на строительство отсутствует; однако прямого нормативного основания этому в проверенных источниках не обнаружено — вопрос рекомендуется сверить с органом, выдавшим разрешение. Если же изменение ПД влечёт изменение характеристик объекта, отражённых в разрешении, необходимость внесения изменений в разрешение следует из общего смысла института разрешения на строительство, хотя конкретная процедура и основание в проверенных источниках не процитированы; порядок внесения изменений следует уточнить в органе, выдавшем разрешение.

Пошаговые действия

  1. Проверьте характер изменений ПД на соответствие условиям п. 2–4 ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ: не затрагивают ли они конструктивные и иные характеристики надёжности и безопасности объекта, не приводят ли к превышению предельных параметров разрешённого строительства. Если хотя бы одно условие нарушено — направьте изменённую ПД на повторную госэкспертизу (ч. 1 ст. 49 ГрК РФ).

  2. Получите подтверждение соответствия изменений требованиям ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ — его выдаёт главный инженер проекта (ГИП), являющийся специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, утверждённый привлечённым лицом — членом СРО (п. 1 Особенностей, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2021 № 1926).

  3. Утвердите изменённую ПД как застройщик (технический заказчик) — это ваша обязанность по ч. 15 ст. 48 ГрК РФ. Утверждение производится при наличии положительного заключения экспертизы (если она требовалась) либо подтверждения соответствия по ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ.

  4. Сверьте изменённую ПД с действующим разрешением на строительство. Если изменения не затрагивают сведения, отражённые в разрешении (параметры объекта, площадь, этажность, назначение, сметная стоимость), по общему правилу необходимость внесения изменений в разрешение отсутствует, однако это рекомендуется сверить с органом, выдавшим разрешение. Если затрагивают — обратитесь в орган, выдавший разрешение на строительство, для уточнения порядка и внесения изменений.

  5. Оформите дополнительные работы договорно: заключите допсоглашение к договору подряда, согласуйте смету и объём допработ (ст. 743 ГК РФ). Оплата производится после выполнения и сдачи работ по актам (ст. 746 ГК РФ).

  6. При отказе в подтверждении соответствия или отказе органа во внесении изменений в разрешение — обжалуйте отказ в административном или судебном порядке. При споре с подрядчиком об оплате несогласованных допработ — руководствуйтесь ст. 743 ГК РФ: подрядчик, не сообщивший о допработах и не приостановивший их, по общему правилу лишается права требовать их оплаты.