Согласно ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать объект качеством, соответствующим обязательным требованиям. Факт обнаружения мокрого угла в ванной комнате через 9 месяцев после заселения свидетельствует о возможном недостатке объекта долевого строительства, который мог возникнуть на стадии строительства (например, негерметичность соединений труб, дефект смесителя). Поскольку собственники не производили замену сантехники, а гарантийный срок на инженерные системы в новостройке обычно составляет 1–2 года (что прямо не установлено в контексте, но предполагается исходя из ст. 724 ГК РФ), данный недостаток подпадает под гарантийные обязательства застройщика. Следовательно, именно застройщик, а не УК или собственник, несёт ответственность за его устранение, пока не докажет обратное.
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
При составлении акта осмотра представитель подрядчика-застройщика должен присутствовать, поскольку фиксируется потенциальный гарантийный случай. Хотя в предоставленном контексте нет прямой нормы, обязывающей привлекать подрядчика при каждом осмотре УК, из существа отношений по договору строительного подряда (ст. 755 ГК РФ) следует, что именно подрядчик (застройщик) гарантирует качество и вправе участвовать в выявлении недостатков в пределах гарантийного срока. Уклонение застройщика от участия может быть расценено как препятствие для фиксации его ответственности.
Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
— ГК РФ, ст. 755
Вывод сантехника о том, что причиной протечки якобы является смеситель (внутренняя утечка, не видимая снаружи), при том что собственники не меняли сантехнику, является голословным и не может служить основанием для возложения ответственности на потребителя. По смыслу ст. 14 Закона РФ «О защите прав потребителей» исполнитель (в данной ситуации – сантехник как представитель УК или сам УК) освобождается от ответственности лишь в том случае, если докажет нарушение потребителем правил эксплуатации. Никаких доказательств такого нарушения не представлено – напротив, акт составлен только УК, без независимой экспертизы и без участия застройщика.
Вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем. Изготовитель (исполнитель, продавец) освобождается от ответственности, если докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или нарушения потребителем установленных правил использования, хранения или транспортировки товара (работы, услуги).
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 14
Требование сантехника о переводе 1000 рублей на его личную карту за ремонт является грубым нарушением. Во-первых, такая устная сделка между гражданином и физическим лицом на сумму 1000 рублей формально не требует простой письменной формы по ст. 161 ГК РФ (сделки на сумму до десяти тысяч рублей между гражданами могут быть устными). Однако здесь ситуация иная: сантехник действовал как представитель УК (юридического лица), оказывая услугу по ремонту, а значит, сделка между собственником и УК должна совершаться в письменной форме как сделка юридического лица с гражданином, независимо от суммы. Выдача чека, квитанции или договора обязательна. Самовольное требование денег "на карту" без оформления документов образует состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 14.7 КоАП РФ, как обман потребителя (введение в заблуждение относительно характера услуги и порядка оплаты). Платежи за услуги УК должны производиться только на расчётный счёт управляющей организации или через кассу с выдачей подтверждающих документов.
Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
— ГК РФ, ст. 161
Обмеривание, обвешивание или обсчет потребителей при реализации товара (работы, услуги) либо иной обман потребителей, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— КоАП РФ, ст. 14.7
Для проверки полномочий сантехника и обоснованности его заключения необходимо запросить у УК подтверждение, что данный сотрудник состоит в трудовых или гражданско-правовых отношениях с УК, а также ознакомиться с его квалификацией. В предоставленном контексте нет прямой нормы, регламентирующей процедуру проверки полномочий сантехника, однако по аналогии с общими положениями об оказании услуг (ГК РФ, глава 39) исполнитель обязан предоставить потребителю информацию о себе, а потребитель вправе отказаться от услуг неуполномоченного лица. Рекомендуется также провести независимую экспертизу, поскольку заключение сантехника, сделанное без демонтажа и инструментального обследования, не является достоверным – оно прямо противоречит обстоятельствам (отсутствие внешних следов течи смесителя, капли именно на трубах под ванной). Если в ходе экспертизы будет установлен дефект строительного характера (например, брак трубы или соединения), то ответственность ляжет на застройщика в силу ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ и ст. 755 ГК РФ. В этом случае также применима ст. 723 ГК РФ, дающая право требовать безвозмездного устранения недостатков застройщиком.
Прямое указание на необходимость присутствия подрядчика при составлении акта в контексте отсутствует, но критерии добросовестности УК и застройщика предполагают, что при обнаружении дефекта, похожего на строительный, УК обязана незамедлительно вызвать представителя застройщика (подрядчика) для совместного осмотра. Если этого не сделано, акт, составленный единолично УК, не может признаваться бесспорным доказательством вины собственника.
Вопреки указанному сантехником, утечка могла происходить из некачественного соединения труб, относящегося к общему имуществу (стояки и внутриквартирные трубы до первого отключающего устройства), а не к смесителю, который является индивидуальным имуществом. Следовательно, даже если бы течь была из смесителя, но смеситель установлен застройщиком в рамках договора долевого участия и не менялся жильцами, то и за него отвечает застройщик в пределах гарантийного срока. Это подчеркивает, что поспешное требование сантехника о немедленной оплате ему "наличными" является необоснованным и должно быть рассмотрено как попытка навязать платную услугу, в которой, по всей видимости, нет необходимости для собственника, поскольку дефект может быть гарантийным.
