Можно ли выкупить квартиру, переданную городу по договору ренты с пожизненным содержанием, после смерти матери, если дом включен в программу реновации?

Перешла ли квартира к городу ещё при жизни матери (и входит ли она в наследство)

Договор ренты (в том числе пожизненного содержания с иждивением) — это сделка, по которой имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу, а не после смерти получателя. Если в 2003 г. был заключён именно такой договор, право собственности на квартиру возникло у города в момент регистрации договора, а не 2012 г.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Статья 584. Форма договора ренты Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты 1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. 2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты. Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества 1.
   — ст. 583 ГК РФ, п. 1

Для квартиры это по прямому указанию закона — договор пожизненного содержания с иждивением: гражданин передаёт квартиру в собственность плательщика, а тот обязуется его содержать.

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
   — ст. 601 ГК РФ, п. 1

Значит, вывод «квартира отошла городу и в наследственную массу не входит» формально верен: на день смерти матери (2012 г.) она уже не была собственником, и в наследство эта квартира не попадает.

Для полноты картины принципиально важен вид договора и то, была ли передача возмездной или безвозмездной. Это прямо влияет на то, какие правила применяются и сохранял ли город или мать иные права.

Договором пожизненного содержания может быть предусмотрена замена натурального содержания периодическими денежными платежами — именно этот вариант («платили какую-то сумму каждый месяц») вы и описываете.

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
— ст. 603 ГК РФ, п. 3

Вывод по вопросу: при квалификации сделки как ренты (пожизненного содержания с иждивением) право собственности перешло к городу в 2003 г.; квартира собственностью матери на момент смерти не являлась и в состав наследства не входит. Обязательство по выплате ренты прекратилось её смертью — следовательно, саму квартиру в наследственную массу включить нельзя, и «наследственный» путь её возврата не работает.

Наследуются ли невыплаченные рентные платежи и убытки матери

Даже если сама квартира не входит в наследство, у матери к городу могли остаться имущественные требования — по невыплаченной (просроченной) ренте за месяцы до её смерти. Наследство образуют именно такие имущественные права.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами.
— ст. 1112 ГК РФ, п. 2

Это означает, что задолженность города по ренте (если платежи не вносились или вносились не полностью) — не «личное» и не неразрывно связанное с личностью право; оно входит в наследственную массу и переходит к вам как наследнику. А вот само право пожизненного содержания, напротив, прекратилось смертью получателя.

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. 2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
   — ст. 605 ГК РФ, п. 1

Отсюда важное различие: требовать «возврата квартиры» или выкупной цены по п. 2 ст. 605 ГК РФ вы не можете — этим правом обладала только сама мать при своей жизни и лишь при существенном нарушении обязательств плательщиком. Но требование о взыскании недоплаченной ренты с города (как наследник) вы заявить вправе.

Вывод по вопросу: в наследственную массу входит не квартира, а денежное требование матери к городу по невыплаченной ренте (и неустойке/процентам), если такие невыплаты были; требование о возврате квартиры или выкупной цены лично вам как наследнику не принадлежит. Это требование ограничено сроком исковой давности (см. блок 3), поэтому от него зависит вся практическая ценность ситуации.

Ветка защиты: оспаривание договора 2003 г. и сроки

Если содержание по договору фактически не предоставлялось (например, ренту платили символически либо вообще не платили), договор мог прикрывать иную сделку, и это самостоятельное основание для суда.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
   — ст. 170 ГК РФ, п. 2

Притворная сделка ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду. Но это — оспоримая по существу позиция, требующая доказательств: нотариальный текст договора, назначение и регулярность платежей, поведение сторон.

Последствия ничтожности — двусторонняя реституция, то есть возврат имущества и уплаченного.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
   — п. 1 ст. 167 ГК РФ

Здесь необходимо честно взвесить давность: с момента совершения сделки прошло более двадцати лет, и суд по заявлению ответчика применит исковую давность.

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 196 ГК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 201. Срок исковой давности при перемене лиц в обязательстве Перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Статья 202. Приостановление течения срока исковой давности 1. Течение срока исковой давности приостанавливается: 1) если предъявлению иска препятствовало чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила);
   — п. 1 ст. 200 ГК РФ

Срок давности исчисляется со дня, когда вы узнали о нарушении права и о надлежащем ответчике. По требованиям, вытекающим из длящегося и до сих пор не исполненного обязательства (невыплаченная рента за последние три года), давность, как правило, отсекает только старые периоды, но не уничтожает требование полностью; а по требованию о признании притворной сделки 2003 г. и возврате квартиры срок с высокой вероятностью истёк.

Вывод по вопросу: оспаривание договора (ст. 170, 167 ГК РФ) — рискованная ветка: даже при доказанности притворности суд, скорее всего, применит исковую давность по п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ. Реалистичнее строить требование на невыплаченной ренте за период в пределах трёх лет до момента, когда вы узнали о нарушении, а не на возврате квартиры.

Может ли город продать квартиру вам на аукционе и на каких условиях

Поскольку собственник — город, он распоряжается квартирой в общем порядке отчуждения муниципального имущества; преимущественного права «выкупа для бывшего наследника» закон не устанавливает. Вы можете участвовать в торгах на общих основаниях, но не «по знакомству» и без права требовать продажи именно вам.

Если дом включён в программу реновации, ситуация усложняется: квартира становится объектом расселения, и распоряжение ею ограничено целями программы. Речь тогда идёт не о продаже на аукционе, а о предоставлении собственнику (городу) равнозначного/равноценного помещения либо возмещения.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Это ключевое для расселения правило: возмещение получает собственник изымаемого помещения, то есть город, а не вы. На вас как на бывшего члена семьи собственника это право не распространяется автоматически.

1. Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 6. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 7.
   — ч. 5 ст. 32 ЖК РФ

До момента изъятия город как собственник вправе владеть и распоряжаться квартирой — значит, и продать её, если это не противоречит целям программы реновации.

Вывод по вопросу: «выкуп на аукционе» возможен только как участие в открытых торгах по продаже муниципального имущества и только если квартира не зарезервирована под цели реновации; никакого специального права выкупа у вас нет. Если дом уже в программе реновации, квартиру с торгов, как правило, не продают, а «расселяют» — и возмещение/новое жильё получает город как собственник, а не вы. Уточнение реального статуса дома — первоочередная задача (см. блок 5).

Региональный аспект: программа реновации и статус дома (ветка «Москва»)

Если квартира находится в Москве (для иных регионов действуют свои программы), программа реновации — нормативный акт Правительства Москвы, и включение дома в неё определяет всю дальнейшую судьбу квартиры.

1. программа реновации - нормативный правовой акт Правительства Москвы, определяющий перечень многоквартирных домов, в отношении которых осуществляется реновация. В такой перечень могут быть включены многоквартирные дома первого периода индустриального домостроения, многоквартирные дома, аналогичные им по своим конструктивным характеристикам, жители которых в соответствии со статьей 3 настоящего Закона поддержали включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации, программу реновации.
   — п. 1 ст. 1 Закона Москвы от 14.06.2006 № 29

Существенно: дом включается в программу только при поддержке не менее двух третей жителей, а решение об исключении дома из программы может быть принято на общем собрании.

1. На любой стадии формирования программы реновации и ее реализации (до дня заключения первого договора, предусматривающего возникновение права собственности на предоставляемое жилое помещение) может быть проведено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором может быть принято решение об исключении такого многоквартирного дома из проекта программы реновации, программы реновации. В случае принятия такого решения многоквартирный дом исключается из проекта программы реновации, программы реновации.
   — п. 2 ст. 3 Закона Москвы от 17.05.2017 № 14

Это означает, что у вас есть рычаг воздействия через общее собрание собственников (для самого дома), но напрямую на статус вашей квартиры как собственности города это не влияет — решения по ней принимает собственник.

Для собственников-граждан в программе реновации гарантируются равнозначное/равноценное жильё или возмещение; но эти гарантии адресованы собственникам помещений. Город как собственник вашей квартиры эти гарантии реализует для себя.

Вывод по вопросу: региональный слой (для Москвы — Закон г. Москвы № 14 и Закон № 29, программа реновации) определяет судьбу дома, но не даёт вам личного права на выкуп или на получение нового жилья вместо города. Проверить конкретный статус дома и адресные реквизиты нужно в уполномоченном органе (для Москвы — Департамент городского имущества) и в официальном источнике программы реновации.

Есть ли у вас личные жилищные права (ветка «социальный найм») и куда обращаться

Если в квартире кто-то (в том числе вы) продолжал проживать, важно определить, на каком праве. Жилое помещение выморочного/муниципального фонда включается в фонд социального использования и предоставляется по договору социального найма — но только нуждающимся, признанным в установленном порядке.

1. Малоимущим гражданам, признанным по установленным настоящим Кодексом основаниям нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, жилые помещения муниципального жилищного фонда по договорам социального найма предоставляются в установленном настоящим Кодексом порядке.
   — п. 2 ст. 49 ЖК РФ

По договору социального найма жилые помещения из жилищного фонда социального использования города Москвы предоставляются бесплатно. 3. Размер площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, определяется в соответствии со статьей 20 настоящего Закона. 4. При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма требования граждан , состоящих на жилищном учете как одна семья, о предоставлении двух и более жилых помещений как разным семьям удовлетворению не подлежат. (В редакции Закона Москвы от 28.12.2016 № 55 ) 5. При нарушении условий договора в случаях, предусмотренных жилищным законодательством или договором, наниматели подлежат выселению из занимаемого по договору социального найма жилого помещения в судебном порядке в иное жилое помещение, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. При этом договор социального найма на занимаемое жилое помещение расторгается. Статья 24. Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма 1. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма (далее - решение) принимает уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы. Решение является основанием для заключения договора социального найма. (В редакции Закона Москвы от 19.06.2013 № 31 ) 2. В договоре социального найма помимо нанимателя указываются лица, вселяемые в предоставляемое жилое помещение в качестве членов семьи нанимателя. Статья 25.
— п. 2 ст. 1 Закона Москвы от 14.06.2006 № 29

Это означает: если вы не признаны малоимущим и нуждающимся, права на заключение договора социального найма на эту квартиру у вас нет, и требовать её «себе» через жилищное законодательство нельзя. Квартира — муниципальный фонд, распределяемый по очереди нуждающихся.

Вывод по вопросу: личного жилищного права на эту квартиру у вас нет (кроме случая, если вы признаны нуждающимся и поставлены на учёт); единственный реальный денежный путь — стребовать с города невыплаченную ренту как наследственное требование (блок 2). Обращаться следует: (1) в Росреестр/МФЦ — за актуальной выпиской ЕГРН и правоустанавливающими документами по квартире; (2) в Департамент городского имущества региона/администрацию — за сведениями о статусе квартиры, её включении в программу реновации, реквизитах договора 2003 г.; (3) в суд по месту нахождения недвижимости — с иском о взыскании невыплаченной ренты (исключительная подсудность, ст. 30 ГПК РФ); (4) при отказе в предоставлении сведений — с жалобой в прокуратуру. Сроки критичны: по требованию о невыплаченной ренте действует трёхлетний срок исковой давности, поэтому обращаться нужно незамедлительно, не дожидаясь сноса дома.

Денежные последствия невыплаченной ренты (проценты)

Если город просрочил выплату ренты, к невыплаченной сумме применяется специальная норма именно о ренте, усиливающая общее правило об ответственности за неисполнение денежного обязательства.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.
— ст. 588 ГК РФ

Размер процентов — по ключевой ставке Банка России, если договором ренты не установлен иной размер.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Это означает: ваше наследственное требование к городу складывается не только из суммы недоплаченной ренты, но и из процентов, начисляемых со дня просрочки каждого ежемесячного платежа. Проценты начисляются по день фактической уплаты долга. При этом исковая давность отсекает платежи, просроченные более чем за три года до обращения в суд (то есть старые периоды взыскать сложнее), но по платежам в пределах последних трёх лет требование сохраняется в полном объёме.

Вывод по вопросу: к невыплаченной ренте применяются проценты по ст. 588, 395 ГК РФ (ключевая ставка ЦБ РФ), и это существенно увеличивает сумму потенциального требования; именно на этом (а не на возврате квартиры) следует строить иск.