Как продать квартиру и сохранить право пожизненного проживания: договор купли-продажи, рента, завещание или сервитут

Можно ли сохранить право пожизненного проживания прямо в договоре купли-продажи

Да. Договор купли-продажи квартиры — рабочая конструкция, и закон прямо предписывает включать в него перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права собственности к покупателю.

Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. 2. Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— ст. 558 ГК РФ, п. 2

Эта норма означает: если вы на момент продажи проживаете в квартире и договариваетесь с покупателем остаться жить, то условие о том, кто сохраняет право пользования и на каких условиях, является существенным условием договора продажи жилья. Без него договор не будет считаться согласованным. В перечень вы включаете себя и описываете объём права пользования (например, бессрочно, пожизненно, в отношении всей квартиры или конкретной комнаты).

Но нужно понимать предел этой конструкции. Условие в договоре купли-продажи защищает вас обязательственно — против самого покупателя как стороны договора. Оно не создаёт самостоятельного ограничения (обременения) в ЕГРН, которое «следовало бы» за квартирой при её последующей перепродаже третьему лицу, если стороны дополнительно не зарегистрируют такое обременение. Насколько надёжна такая оговорка против добросовестного нового приобретателя — вопрос фактической защиты: ваше право пользования фиксируется в реестре только если оно внесено как обременение либо если вы состоите в реестре ограничений.

Вывод по вопросу: вписать условие о пожизненном проживании в договор купли-продажи можно и нужно (ст. 558 ГК РФ), но одной этой оговорки для полной защиты может быть недостаточно — желательно одновременно продумать источник такого права (отдельное вещное/зарегистрированное обременение), что разобрано в следующих блоках.

Что надёжнее: купля-продажа с оговоркой, рента или завещание (и почему сервитут не подходит)

Пожизненная рента / пожизненное содержание с иждивением — конструкция, специально созданная для вашей цели: получить деньги (или содержание) сейчас и сохранить жильё до конца жизни, причём с обременением, которое «следует за квартирой» при любой её перепродаже.

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. 2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
   — п. 1 ст. 583 ГК РФ

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). 2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа. Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением 1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг. 2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.
   — п. 1 ст. 601 ГК РФ

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним.
   — абз. 2 п. 1 ст. 602 ГК РФ

Ключевое преимущество ренты перед обычной куплей-продажей: по прямой норме закона рента обременяет само недвижимое имущество, и при отчуждении квартиры плательщиком ренты его обязательства (включая ваше проживание) автоматически переходят на нового приобретателя:

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
   — п. 1 ст. 586 ГК РФ

Дополнительно при пожизненном содержании плательщик ренты вообще не может отчуждать или закладывать квартиру без вашего предварительного согласия, а при существенном нарушении договора вы вправе требовать возврата квартиры:

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением 1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. 2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты. Глава 34. Аренда § 1. Общие положения об аренде Статья 606. Договор аренды По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Статья 607. Объекты аренды 1.
— ст. 604 ГК РФ, п. 3

То есть при ренте вас защищает сразу несколько механизмов, которых нет в «простой» купле-продаже: вещное обременение (ст. 586), право залога (ст. 587) и запрет на распоряжение без вашего согласия (ст. 604) плюс право вернуть квартиру при нарушении.

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты. § 2. Постоянная рента Статья 589. Получатель постоянной ренты 1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. 2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 590. Форма и размер постоянной ренты 1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. 2.
— п. 1 ст. 588 ГК РФ

Завещание для вашей цели не подходит в принципе: оно вступает в силу только после вашей смерти и не даёт покупателю прав собственности при вашей жизни, а вам — ни денег, ни защищённого права проживания в отношениях с «покупателем». Это способ передать квартиру наследникам, а не оформить прижизненную сделку с деньгами.

Сервитут здесь также не годится: сервитут — это ограниченное пользование чужим недвижимым имуществом для нужд собственника соседнего участка (проход, проезд, прокладка коммуникаций и т.п.), а не способ оставить за собой проживание в проданной квартире:

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. 3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. 4.
   — ст. 274 ГК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: для «продать сейчас — жить до смерти» самым надёжным вариантом является договор пожизненного содержания с иждивением (деньги могут быть получены единовременно по правилам купли-продажи — ст. 585 ГК РФ) либо пожизненная рента, а не «голая» купля-продажа с оговоркой и не завещание/сервитут.

Нужно ли заверять у нотариуса и регистрировать обременение

Зависит от выбранной конструкции.

При ренте нотариус обязателен — и по недвижимости ещё и государственная регистрация, причём нарушение формы влечёт ничтожность сделки:

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты 1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно. 2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты. Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества 1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. 2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству. Статья 587. Обеспечение выплаты ренты 1.
— ст. 584 ГК РФ, п. 2

Несоблюдение нотариальной формы там, где она обязательна по закону, делает сделку ничтожной:

1. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
   — п. 2 ст. 163 ГК РФ

Для обычной купли-продажи квартиры (вы — единственный собственник, приватизация) нотариальное удостоверение законом не требуется, но любой договор можно заверить по соглашению сторон — это даёт фиксацию нотариусом вашей действительной воли и условий о проживании. При этом сам договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации перехода права (ст. 558 ГК РФ, п. 2 — см. блок 1).

Регистрация обременения. Чтобы ваше право проживания было защищено и против последующих приобретателей, оно должно быть видно в ЕГРН. Для договора ренты обременение рентой регистрируется в силу закона вместе с переходом права (ст. 584, 586 ГК РФ). Для «простой» купли-продажи права пользования третьих лиц фиксируются путём внесения в ЕГРН записи об ограничении (обременении) на основании договора. Без записи в реестре ваша оговорка в договоре обязательна только для самого покупателя, а при перепродаже квартиры добросовестному третьему лицу риск утраты права проживания существенно возрастает.

Вывод по вопросу: нотариус обязателен только для ренты; для купли-продажи — по желанию, но рекомендуется. Обременение (право проживания) регистрируется в ЕГРН обязательно, если вы хотите, чтобы оно действовало и после перепродажи квартиры.

Может ли покупатель выселить вас, и как защищать право проживания

После продажи вы перестаёте быть собственником: право собственности (владение, пользование, распоряжение) полностью переходит к покупателю.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица. Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211.
   — п. 1 ст. 209 ГК РФ

По общему правилу переход права собственности на квартиру к другому лицу прекращает право пользования ею бывшим собственником и членами его семьи — если иное не установлено законом или договором:

1. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. (В редакции федеральных законов от 15.05.2001 № 54-ФЗ; от 30.12.2004 № 213-ФЗ) 3. Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. 4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 213-ФЗ)
   — п. 2 ст. 292 ГК РФ

Именно поэтому ваше условие о пожизненном проживании и должно быть закреплено «иным» основанием — договором (и/или зарегистрированным обременением). Тогда у вас сохраняется законный титул владения квартирой, и вы защищены от иска об истребовании/выселении как лицо, владеющее по основанию, предусмотренному договором, — причём право на защиту владения действует у вас и против самого собственника (нового покупателя):

Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
— ст. 305 ГК РФ

Дополнительная страховка при конструкции найма: если одновременно с продажей вы заключите с покупателем договор найма (или условие о пользовании оформите как наём), то при последующей перепродаже квартиры договор найма сохранит силу, а новый собственник станет наймодателем на прежних условиях:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3.
— ст. 675 ГК РФ, п. 2

Вывод по вопросу: без закреплённого в договоре (и желательно зарегистрированного) условия покупатель как новый собственник имеет все основания выселить вас по правилам о прекращении права пользования. С таким условием вы владеете квартирой по законному основанию и вправе защищаться, в том числе против самого покупателя. Наиболее устойчива защита при ренте (обременение следует за квартирой) или при дополнительном договоре найма (сохраняет силу при смене собственника).

Налог при продаже единственного жилья и риски переквалификации сделки

По налогу на доходы физических лиц: доход от продажи квартиры освобождается от налогообложения, если квартира находилась в вашей собственности в течение минимального предельного срока владения — три года или пять лет (три года для отдельных случаев, например приватизация; в остальных случаях пять лет). Поскольку квартира у вас приватизирована и является единственным жильём, вы при соблюдении срока владения вправе рассчитывать на освобождение НДФЛ.

По рискам сделки: если фактически вы хотите передать квартиру покупателю фактически даром (цена существенно ниже рыночной) либо «продажа с проживанием» лишь прикрывает иную сделку, есть риск признания договора притворным. В этом случае применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду:

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним). К такой сделке применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса. 2.
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Практический вывод: занижать цену до символической при «продаже с правом пожизненного проживания» опасно — с точки зрения квалификации такая сделка ближе к дарению с обременением либо к ренте, и суд может применить соответствующие правила (в том числе о ренте, где форма и размер платежей урегулированы императивно). Если вы хотите получить именно денежную сумму сейчас, корректнее либо обычная купля-продажа по реальной цене, либо возмездная рента (передача имущества за плату — по правилам купли-продажи, ст. 585 ГК РФ).

Вывод по вопросу: при соблюдении срока владения и статуса единственного жилья налог при продаже не уплачивается; но цену следует указывать реальную, чтобы не дать оснований для переквалификации сделки (дарение/рента) и связанных с этим последствий.

Как составить договор, чтобы условие о проживании точно действовало

Сводка практических требований, вытекающих из процитированных норм:

1. Зафиксируйте условие о проживании как существенное. В договоре купли-продажи прямо укажите перечень лиц, сохраняющих право пользования (вы), и объём этого права (бессрочно/пожизненно, полностью квартира или часть) — ст. 558 ГК РФ.

2. Определите срок и содержание права: бессрочное проживание до смерти, объём — вся квартира, кто оплачивает коммунальные услуги, содержание и налог (собственник несёт бремя содержания, но по договору обязанности можно распределить иначе), порядок вселения/регистрации.

3. Выберите форму защиты от перепродажи. Наиболее надёжны: (а) договор пожизненного содержания с иждивением / пожизненной ренты — обременение рентой регистрируется и при отчуждении квартиры обязательства переходят на нового собственника (ст. 584, 586, 604 ГК РФ), плюс право залога (ст. 587); (б) при «простой» купле-продаже — внесение права пользования в ЕГРН как ограничения (обременения) и/или отдельный договор найма, который сохраняет силу при смене собственника (ст. 675 ГК РФ).

4. Оформите нотариально — обязательно для ренты (ст. 584 ГК РФ), для купли-продажи — по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), что фиксирует волю сторон и снижает риск оспаривания.

5. Не занижайте цену символически — указывайте реальную цену и фиксируйте факт расчёта, иначе есть риск переквалификации сделки (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Вывод по вопросу: любой из двух путей допустим. Если покупатель платит всю сумму сразу и не готов на рентные платежи — это купля-продажа с обязательным включением условия о пожизненном проживании в текст договора и внесением права пользования в ЕГРН; для максимальной защиты продавца надёжнее договор пожизненного содержания с иждивением (или пожизненная рента при передаче имущества за плату), где защита следует за квартирой автоматически в силу закона.