Согласно гражданскому законодательству, договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью пожизненной ренты, и для него установлены особые требования к форме и регистрации. В силу ст. 584 ГК РФ такой договор, предусматривающий отчуждение недвижимости под выплату ренты, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Если соседка и пожилая женщина три года назад подали заявление через МФЦ, то предполагается, что они прошли нотариальное удостоверение и обратились за регистрацией. Отсутствие регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) означало бы, что договор не считается заключенным для третьих лиц, а право собственности на квартиру не перешло к плательщику ренты. Следовательно, для проверки факта регистрации ренты пользователю необходимо получить выписку из ЕГРН.
Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 584
Даже если договор зарегистрирован, это не делает его автоматически обременением, но норма ст. 586 ГК РФ прямо указывает, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это означает, что в ЕГРН должна быть внесена запись об обременении (ограничении) права собственности. Пользователь, заказав выписку, сможет увидеть, есть ли такое обременение. Если запись отсутствует, то, скорее всего, договор ренты не был зарегистрирован или вовсе не заключался.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 586
Дополнительно, ст. 587 ГК РФ предоставляет получателю ренты право залога на переданное имущество в обеспечение обязательств плательщика. Этот залог также подлежит государственной регистрации и отражается в ЕГРН. Таким образом, при наличии зарегистрированного договора ренты в выписке будет указано не только обременение в виде ренты, но и ипотека в силу закона (залог). Пользователю при проверке выписки стоит обратить внимание на раздел «Ограничения прав и обременения объекта недвижимости».
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 587
Порядок получения выписки из ЕГРН регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Ст. 62 этого закона устанавливает, что сведения из реестра предоставляются по запросам любых лиц, в том числе через Интернет. Для запроса достаточно указать адрес объекта или его кадастровый номер (кадастровый номер можно узнать бесплатно через публичную кадастровую карту, но это не норма права). Пользователь вправе заказать выписку о правах на квартиру и обременениях, не имея на руках согласия собственника. Никаких специальных данных (дата договора, номер) для этого не требуется — достаточно идентифицировать объект недвижимости.
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее — запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к фед
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62
Теперь о правовых последствиях для завещания. Если договор пожизненного содержания с иждивением был зарегистрирован, то согласно ст. 601 ГК РФ имущество переходит в собственность плательщика ренты, а получатель утрачивает право собственности. Следовательно, на момент составления завещания пожилая женщина могла уже не быть собственницей квартиры. Завещание, составленное после перехода права собственности к плательщику ренты, является недействительным в части распоряжения этой квартирой, поскольку завещатель не может завещать то, что ему не принадлежит. Даже если завещание было составлено раньше, оно не создаёт правовых последствий для имущества, которое выбыло из собственности завещателя.
По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 601
При этом ст. 1118 ГК РФ требует, чтобы завещание могло быть совершено только в отношении имущества, принадлежащего завещателю. Если право собственности утрачено, завещание в этой части ничтожно. Пользователю необходимо понимать: даже если завещание не отменено и не изменено, оно не даст права на квартиру, если она уже принадлежит соседке по договору ренты.
Распорядиться имуществом на случай смерти можно путем совершения завещания или заключения наследственного договора. Завещание может быть совершено гражданином, обладающим в момент его совершения дееспособностью в полном объеме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1118
Ст. 1130 ГК РФ подтверждает, что завещатель вправе в любой момент отменить или изменить завещание. Однако если договор ренты зарегистрирован, то даже если завещание осталось в силе, оно не сможет быть исполнено из-за отсутствия имущества в наследственной массе. Пользователь может проверить, не отменено ли завещание, обратившись к нотариусу, у которого оно удостоверялось, но это не связано напрямую с рентой.
Завещатель вправе отменить или изменить составленное им завещание в любое время после его совершения, не указывая при этом причины его отмены или изменения. Для отмены или изменения завещания не требуется чье-либо согласие, в том числе лиц, назначенных наследниками в отменяемом или изменяемом завещании.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1130
Пользователь также интересуется, может ли договор ренты быть основанием для признания завещания недействительным. Наличие зарегистрированного договора само по себе не делает завещание недействительным в смысле ст. 1131 ГК РФ (оспаривание завещания). Однако если рента была установлена после завещания, то завещание просто не может быть исполнено, и наследник по завещанию не получит квартиру, так как собственник уже иной. Оспорить договор ренты можно, например, по основаниям ст. 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий) или ст. 179 ГК РФ (кабальная сделка), но это требует судебного разбирательства. В предоставленном контексте нет дословного текста ст. 1131 ГК РФ, но необходимо отметить, что полный текст этой статьи содержит перечень ничтожных и оспоримых завещаний. Пользователю для оспаривания потребуется обращаться к нотариусу и в суд, но в рамках проверки достаточно выписки из ЕГРН.
Наконец, ст. 605 ГК РФ предусматривает, что при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты может потребовать возврата недвижимости. Если пользователь подозревает, что соседка не исполняет обязанности по уходу (а это обязанность плательщика по ст. 602 ГК РФ), то сама пожилая женщина (или ее опекун, если она признана недееспособной) может инициировать возврат квартиры. Но пока договор не расторгнут, плательщик остается собственником.
Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 605
Таким образом, ключевым действием для пользователя является заказ выписки из ЕГРН на квартиру по адресу. Выписка покажет, кто собственник, есть ли обременение в виде ренты и залога, а также дату регистрации. Если обременение отсутствует, договор ренты, скорее всего, не был зарегистрирован и не имеет юридической силы. Если обременение есть, то завещание на эту квартиру бесполезно, и пользователю нужно взвешивать возможность оспаривания договора ренты. Срок оспаривания сделки — один год для оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ) и три года для ничтожных, но эти нормы не приведены в предоставленном контексте, поэтому для точного определения необходимо обратиться к полному тексту ГК РФ.
