Что делать, если застройщик не начал ремонт по договору долевого участия, можно ли вернуть деньги за ремонт и подать в суд при моратории

Как квалифицируется оферта на ремонт: часть ДДУ или отдельный договор подряда?

Ключевой вопрос, определяющий весь дальнейший ответ — природа оферты на ремонт. По закону предмет ДДУ ограничен созданием и передачей объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ

Из этой нормы следует, что предметом договора участия в долевом строительстве является строительство и передача квартиры, а не послепродажный ремонт. В вашей ситуации акт приёма-передачи подписан 14 мая 2025 года, то есть основное обязательство застройщика по ДДУ (передать квартиру) уже исполнено. Обязательство выполнить ремонт — отдельное, оно возникло по самостоятельному документу (оферте) и исполняется уже после передачи квартиры.

Ремонт квартиры для личных нужд представляет собой договор бытового подряда, а не элемент ДДУ.

Согласно п. 1 ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. На основании положений ст. 5 Закона о защите прав потребителей на товар (работу), предназначенный для длительного использования, изготовитель (исполнитель) вправе устанавливать срок службы – период, в течение которого изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (работы) по назначению и нести ответственность за существенные недостатки на основании п. 6 ст. 19 и п. 6 ст. 29 данного закона. В соответствии с п. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей в случае выявления существенных недостатков работы (услуги) потребитель вправе предъявить исполнителю требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено, если такие недостатки обнаружены по истечении двух лет (пяти лет в отношении недвижимого имущества) со дня принятия результата работы (услуги), но в пределах установленного на результат работы (услуги) срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы (услуги) потребителем, если срок службы не установлен.
— п. 1 ст. 730 ГК РФ (Постановление Пленума от 28.06.2012 № 17; п. 7 Обзора ВС от 14.10.2020)

То есть работа по ремонту, выполняемая по заданию гражданина для удовлетворения его личных нужд, — это бытовой подряд, к которому применяется законодательство о защите прав потребителей. То, что оплата ремонта была включена в сумму ипотечного кредита и технически «влита» в цену квартиры, не меняет самостоятельной правовой природы оферты: источник финансирования (кредит) — это ваши отношения с банком, а не предмет договора с застройщиком.

Развилка, которую нужно проверить по вашим документам (она влияет на весь расчёт неустойки):

1. Оферта — самостоятельный документ (отдельная оферта/предложение на выполнение ремонтных работ, подписанная отдельно от ДДУ, со своим сроком «70 рабочих дней» и своей ценой ремонта). Тогда это бытовой подряд, применяется Закон о защите прав потребителей, и мораторий на неустойку не действует (см. блок 2).

2. Отделка входит в условия самого ДДУ (в ДДУ прямо указано, что квартира передаётся с отделкой, а ремонт — составная часть предмета договора). Тогда применяется 214-ФЗ и действуют как мораторий, так и ограничение взыскания по отделке 3 % от цены договора.

Вывод: если оферта — отдельный документ, отношения регулируются Законом о защите прав потребителей как бытовой подряд, а не 214-ФЗ. Это даёт вам неустойку 3 % в день и свободное право на отказ от договора.

Распространяется ли продлённый мораторий на просрочку ремонта?

Мораторий, который действует применительно к долевому строительству, установлен Постановлением Правительства № 326 и продлевался до конца 2025 года (последняя редакция — от 30.12.2025 № 2227). Важно понять, что именно он покрывает.

Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 26.12.2024 № 1916, от 19.06.2025 № 925) в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 2 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно;
— п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326

Из текста видно: мораторий касается неустоек и санкций «по договорам участия в долевом строительстве» — то есть неустойки за нарушение срока передачи объекта (ч. 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6 214-ФЗ), за качество объекта (ст. 7), за расторжение ДДУ (ст. 9), и штрафов по ст. 4 и 10 214-ФЗ. Это санкции именно за нарушение обязательств по самому договору долевого участия.

Ваше требование о просрочке ремонта — это требование не по ДДУ, а по отдельному договору бытового подряда (оферте на ремонт). Квартира уже передана, просрочки по передаче объекта нет. Обязательство сделать ремонт в 70 рабочих дней — самостоятельное, и ответственность за его нарушение установлена не 214-ФЗ, а ст. 28 Закона о защите прав потребителей. Мораторий на эту неустойку не распространяется, поскольку она не входит в перечень, установленный Постановлением № 326.

При этом подтверждаю: даже если предположить, что к вашим отношениям применяется 214-ФЗ, Закон о защите прав потребителей действует в части, не урегулированной 214-ФЗ.

к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом. 11. На отношения, связанные с осуществлением юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями посреднических услуг на рынке сделок с недвижимостью (риэлтерские услуги, заключающиеся, в частности, в подборе вариантов объектов недвижимости для их последующей купли-продажи, аренды гражданами для целей, не связанных с предпринимательской деятельностью, помощи в заключении указанными гражданами сделок по купле-продаже и иных сделок в отношении объектов недвижимости, организации продажи объектов недвижимости по поручению данных граждан), распространяется действие Закона о защите прав потребителей. 12. Исходя из смысла пункта 4 статьи 23 ГК РФ гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица в нарушение требований, установленных пунктом первым данной статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. К таким сделкам суд применяет законодательство о защите прав потребителей. Существенный недостаток товара (работы, услуги), недостаток технически сложного товара 13.
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Срок выполнения ремонтных работ (70 рабочих дней) и ответственность за его нарушение 214-ФЗ не урегулированы, поэтому применяется Закон о защите прав потребителей.

Вывод: продлённый мораторий не распространяется на неустойку за просрочку ремонта по оферте (при условии, что оферта — отдельный документ, не являющийся условием ДДУ о передаче квартиры с отделкой). Подавать в суд на взыскание неустойки по ст. 28 Закона о защите прав потребителей имеет смысл.

Неустойка за просрочку ремонта и сроки её начисления

Поскольку ремонт не начат и не сдан в срок, наступают последствия, предусмотренные ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) 1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 2. Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы (оказания услуги) указываются в договоре о выполнении работы (оказании услуги).
— п. 1, 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Это означает: при нарушении срока выполнения работы (а ремонт даже не начат по истечении 70 рабочих дней) вы вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора о выполнении работы и потребовать возврата уплаченной за неё суммы, либо назначить новый срок, либо поручить работу третьим лицам и потребовать возмещения расходов.

Размер неустойки за каждый день просрочки установлен в п. 5 ст. 28:

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
— п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Применительно к вашей ситуации: если по оферте ремонт должны были сдать 22 августа 2025 года (70 рабочих дней с 14 мая 2025 года), то с 23 августа 2025 года застройщик нарушает срок окончания работы. Неустойка начисляется в размере 3 % цены ремонта за каждый день просрочки (вплоть до предъявления вами требования об отказе от договора). При этом общая сумма неустойки не может превышать цену работы (стоимость ремонта).

Сроки: общий срок исковой давности по требованиям потребителя — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Просрочка началась в августе 2025 года, поэтому срок на обращение в суд не пропущен.

Вывод: за период с 23 августа 2025 года до момента предъявления требования об отказе от договора начисляется неустойка 3 % в день от цены ремонта (но не более самой цены ремонта в сумме). Начать следует с письменной претензии с требованием вернуть деньги за ремонт и уплатить неустойку — это зафиксирует дату, после которой меняется способ расчёта требования.

Можно ли расторгнуть оферту и вернуть деньги, включённые в ипотеку?

Да. По смыслу ст. 28 Закона о защите прав потребителей, при нарушении срока выполнения работы вы вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оферты на ремонт) и потребовать возврата уплаченной суммы (абзац «отказаться от исполнения договора» в > Статья 28. Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ (оказания услуг) 1. Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги). (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 2. Назначенные потребителем новые сроки выполнения работы (оказания услуги) указываются в договоре о выполнении работы (оказании услуги).

— п. 1, 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Исполнитель при этом не вправе требовать возмещения своих затрат, поскольку работы он не выполнял и результат вами не принят (п. 4 ст. 28).

Отдельный важный вопрос — что происходит с деньгами, которые были «включены в ипотеку». Ключевой момент: кредитные средства, направленные на оплату ремонта, — это ваши заёмные средства, которые вы уже перечислили застройщику. То, что источник оплаты — ипотечный кредит, не меняет обязанность застройщика вернуть именно вам всю сумму, фактически уплаченную по оферте. Закон прямо регулирует ситуацию, когда товар/работа приобретены за счёт кредита.

В случае возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного потребителем за счет потребительского кредита (займа), продавец обязан возвратить потребителю уплаченную за товар денежную сумму, а также возместить уплаченные потребителем проценты и иные платежи по договору потребительского кредита (займа). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2013 № 363-ФЗ)
— п. 6 ст. 24 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Хотя п. 6 ст. 24 буквально говорит о возврате товара, суды по аналогии применяют эту логику и к работам/услугам, оплаченным кредитными средствами: исполнитель обязан вернуть потребителю уплаченную сумму, а также возместить уплаченные по кредиту проценты (в вашей ситуации — ту часть процентов по ипотеке, которая приходится на стоимость ремонта, если ремонт был отдельной составляющей кредита).

Отношения с банком: возврат денег застройщиком не погашает автоматически вашу задолженность по ипотеке. Ипотечный долг остаётся на вас; полученные от застройщика деньги вы вправе направить на досрочное погашение соответствующей части кредита. Залог (ипотека на квартиру) при этом сохраняется, поскольку связан с кредитным договором, а не с договором на ремонт. Вопрос о том, требует ли банк направлять возвращённые средства на погашение кредита, решается условиями вашего кредитного договора — эту деталь нужно проверить в самом договоре ипотеки.

Что нужно для возврата денег: направить застройщику письменное заявление (претензию) об отказе от исполнения договора о выполнении ремонтных работ и требованием вернуть уплаченную сумму в полном объёме, с указанием реквизитов счёта. Срок возврата — 10 дней с момента предъявления требования по общему правилу (ст. 22, 31 Закона о защите прав потребителей для денежных требований; точный срок по вашей оферте нужно сверить с её текстом).

Вывод: расторгнуть оферту и вернуть деньги можно, даже если они оплачены за счёт ипотеки. Застройщик обязан вернуть всю сумму, перечисленную за ремонт, а при отказе — взыскать её в суде вместе с неустойкой и штрафом.

Что взыскать в суде, подсудность и госпошлина

Если претензия не будет удовлетворена добровольно, в иске к застройщику (или к лицу, акцептовавшему оферту на ремонт) вы вправе заявить:

1. возврат уплаченной за ремонт суммы (цена невыполненной работы);
2. неустойку 3 % в день за просрочку (п. 5 ст. 28, > В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Неустойка (пеня) за нарушение сроков начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до начала выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

— п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»), ограниченную ценой работы;

1. проценты по ст. 395 ГК РФ на сумму, удержанную застройщиком после предъявления требования о возврате, — если отказ от договора состоялся, а деньги не возвращены;
2. компенсацию морального вреда;

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

1. штраф 50 % от присуждённой судом суммы за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Подсудность. Иск о защите прав потребителя вы вправе подать по своему выбору.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ
— п. 2, 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

То есть можно подать в суд по месту вашего жительства — это удобно независимо от местонахождения застройщика. Также потребитель освобождён от госпошлины при цене иска до 1 000 000 рублей (п. 3 ст. 17 Закона, приведённый в > Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ

— п. 2, 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Кто надлежащий ответчик. Ответчиком будет лицо, указанное в оферте на ремонт как исполнитель: сам застройщик либо аффилированное с ним юрлицо (подрядчик/технический заказчик, которому вы акцептировали оферту). Это принципиально — посмотрите, от чьего имени оформлена оферта и кому перечислялись деньги за ремонт.

Вывод: судиться имеет смысл. При добровольном неудовлетворении претензии вы взыскиваете сумму ремонта, неустойку (до цены работы), моральный вред и штраф 50 %; иск подаётся по месту вашего жительства, без госпошлины (при сумме до 1 млн руб.).

Альтернативная ветка: если отделка входила в условия ДДУ

Для полноты — та квалификация, при которой ответ меняется на противоположный. Если окажется, что ремонт/отделка была не самостоятельной офертой, а условием самого договора участия в долевом строительстве (то есть ДДУ прямо предусматривал передачу квартиры с отделкой, и ремонт — часть обязательства застройщика по созданию объекта), то применяется 214-ФЗ и:

— неустойка за просрочку ремонта как такового в 214-ФЗ прямо не установлена, а за нарушение требований к отделочным работам действует специальное ограничение;

При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2 1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ)
— ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ

Это означает: если отделка — часть объекта долевого строительства, общая сумма взыскания с застройщика по всем требованиям, связанным с отделкой (неустойка, убытки, штрафы), не может превышать 3 % от цены договора ДДУ. Кроме того, в этом случае мораторий Постановления № 326 и отсрочки до конца 2026 года потенциально применимы к санкциям за нарушение обязательств по ДДУ.

Как определить, какая ветка ваша: посмотрите договор ДДУ и оферту. Если оферта — отдельный документ со своей ценой ремонта, сроком «70 рабочих дней», заключённый отдельно от ДДУ (часто — уже после подписания ДДУ, как маркетинговая услуга), — применяется благоприятная для вас ветка (бытовой подряд, 3 % в день). Если же условие о ремонте «зашито» в сам ДДУ и цена ремонта входит в цену договора как единое целое без выделения — применяется ветка 214-ФЗ с ограничением 3 % и мораторием.

Вывод: решающий факт — оформление оферты. При отдельной оферте ваша позиция существенно сильнее (неустойка 3 % в день, свободный отказ от договора, штраф 50 %). Прежде чем подавать иск, уточните по документам, от чьего имени и в каком виде оформлена оферта на ремонт, и выделена ли стоимость ремонта в платёжных документах.