Оферта на ремонт — самостоятельный договор бытового подряда, мораторий ПП № 326 к ней не применяется
Ключевой вопрос — относится ли ремонтная оферта к договору участия в долевом строительстве (к которому Правительство ввело мораторий на неустойку), или это отдельный договор бытового подряда. ДДУ исполнен: акт приёма-передачи квартиры подписан 05.06.2025, обязательство застройщика по передаче квартиры выполнено. Ремонт — отдельное обязательство, не урегулированное 214-ФЗ.
По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу. 2. Договор бытового подряда является публичным договором (статья 426). 3. К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным настоящим Кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними
— п. 1, 3 ст. 730 ГК РФ
Оферта на ремонт квартиры, заключаемая застройщиком с гражданином-потребителем для личных нужд, — это договор бытового подряда. К нему в силу п. 3 ст. 730 ГК РФ применяется Закон о защите прав потребителей.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012
Согласно п. 9 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ и разъяснению Пленума ВС, ЗоЗПП применяется к ДДУ только в части, не урегулированной законом о долевом строительстве. Но сама ремонтная оферта не является договором участия в долевом строительстве — это отдельный подряд.
неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно
— п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326
Мораторий (ПП № 326 от 18.03.2024) установлен исключительно по неустойкам и санкциям, предусмотренным законодательством о долевом строительстве (ч. 2, 2.1 ст. 6, ч. 7, 8 ст. 7, ч. 3 ст. 10 214-ФЗ и др.) и возникающим по договорам участия в долевом строительстве. Неустойка по ремонтной оферте предусмотрена ст. 28 ЗоЗПП, а не 214-ФЗ, поэтому мораторий на неё не распространяется.
Вывод: ремонт — отдельный договор бытового подряда, регулируемый ЗоЗПП; мораторий на неустойку по 214-ФЗ к вашему требованию о ремонте не применяется, поэтому судиться имеет смысл.
Право на расторжение оферты и возврат денег, внесённых через ипотеку
Ремонт не начат вовсе — застройщик нарушил и срок начала, и срок окончания (70 рабочих дней, до конца сентября). При таком нарушении потребитель вправе отказаться от договора.
- Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги)
— п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»
В вашем случае применимо последнее из перечисленных прав — отказ от исполнения договора (расторжение оферты). Работы даже не начаты, поэтому это надёжное основание независимо от того, истёк ли уже срок окончания к моменту отказа.
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Заказчик вправе в любое время до сдачи ему работы отказаться от исполнения договора бытового подряда, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до уведомления об отказе от исполнения договора, и возместив подрядчику расходы, произведенные до этого момента в целях исполнения договора, если они не входят в указанную часть цены работы. Условия договора, лишающие заказчика этого права, ничтожны
— п. 2 ст. 731 ГК РФ
Соотношение ст. 32 ЗоЗПП и п. 2 ст. 731 ГК РФ: вы вправе отказаться от договора в любое время, но при возмещении подрядчику фактически понесённых расходов. Однако в вашей ситуации работы вообще не начаты, поэтому фактически понесённых расходов (выполненной части работы) нет — возврат положен в полном объёме уплаченной за ремонт суммы.
При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (оказанную услугу)
— п. 4 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»
П. 4 ст. 28 ЗоЗПП прямо закрепляет: при отказе от договора из-за нарушения сроков исполнитель (застройщик) не вправе удержать ничего, если работа не принята. Поскольку ремонт не сделан, застройщик обязан вернуть все уплаченные за него деньги.
Что касается ипотеки: ремонт включён в кредит, но это внутренняя взаимоотношения между вами и банком. Расторжение ремонтной оферты и возврат денег застройщиком не расторгает кредитный договор и не снимает ипотеку — квартира остаётся в залоге у банка. Возвращённые застройщиком деньги поступают вам (или, как правило, направляются на досрочное погашение кредита по согласованию с банком), а обязательства по ипотечному кредиту сохраняются до его погашения. Поэтому сумму ремонта из ипотеки вы не «вычтете» автоматически — возврат оформит застройщик, а с банком вы продолжите платить кредит (либо уменьшите тело кредита досрочным погашением).
Вывод: да, оферту можно расторгнуть и потребовать возврата полной суммы, уплаченной за ремонт, поскольку работы не начаты. Ипотека и кредитный договор при этом сохраняются — возврат денег застройщиком не аннулирует ваш долг перед банком.
Неустойка за просрочку ремонта — 3% в день, мораторий не применяется
Поскольку оферта на ремонт — договор бытового подряда (ЗоЗПП), за просрочку выполнения работ применяется неустойка по ст. 28 ЗоЗПП, размер которой мораторий Правительства не ограничивает.
- В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени)
— абз. 1 п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Неустойка составляет 3% от цены ремонта за каждый день просрочки, но в силу абз. 5 п. 5 ст. 28 ЗоЗПП сумма взыскиваемой неустойки не может превышать цену самой работы (заказа) — то есть не более полной суммы ремонта. Период начисления — за каждый день просрочки, начиная со дня, следующего за днём окончания срока ремонта (70 рабочих дней от акта приёма-передачи 05.06.2025) до момента отказа от договора/предъявления требований.
Поскольку работы не начаты вовсе, вы вправе одновременно: (1) отказаться от договора и требовать возврата всей суммы, (2) требовать неустойку за весь период просрочки за нарушение срока начала/окончания работ. Мораторий ПП № 326 на эту неустойку (как показано в блоке 1) не распространяется.
Вывод: вы вправе взыскать неустойку 3% в день от цены ремонта за каждый день просрочки (но не более самой цены ремонта) — мораторий на неё не действует.
Процесс: штраф 50%, моральный вред, подсудность, освобождение от госпошлины
При обращении в суд застройщик дополнительно понесёт штраф и компенсацию морального вреда — это увеличивает выгоду от суда.
При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Если застройщик не вернёт деньги добровольно после претензии, суд дополнительно взыщет штраф в размере 50% от присуждённой суммы (возврат + неустойка + моральный вред). Это существенно повышает целесообразность суда.
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Компенсация морального вреда взыскивается за нарушение прав потребителя независимо от имущественного вреда — при наличии вины застройщика (просрочка ремонта налицо).
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах
— п. 2, 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Иск подаётся по выбору истца: по месту жительства, по месту нахождения организации или по месту заключения/исполнения договора. Потребитель освобождается от уплаты государственной пошлины. Обязательный досудебный порядок для таких споров законом не установлен (претензия нужна для получения штрафа и возможности, что застройщик вернёт деньги добровольно, но не является обязательным условием иска).
Рекомендуемый алгоритм: (1) направьте застройщику письменную претензию о расторжении оферты, возврате суммы ремонта и неустойки с требованием дать ответ; (2) при неудовлетворении в добровольном порядке подайте иск о защите прав потребителей — вернёте сумму ремонта, неустойку, моральный вред и штраф 50%, без госпошлины и с подсудностью по вашему выбору. Срок исковой давности по требованиям о возврате и неустойке — общий, 3 года (ст. 196 ГК РФ), он не пропущен.
Вывод: целесообразно направить претензию, а затем подать иск о защите прав потребителей (без госпошлины, по месту вашего жительства) с требованиями о возврате суммы ремонта, неустойки, компенсации морального вреда и взыскании штрафа 50%.
Возврат денег, внесённых через ипотечный кредит, и проценты
Ремонт оплачен за счёт кредитных средств, включённых в ипотеку, поэтому встаёт вопрос о том, как возврат суммы соотносится с кредитом и какие доплаты положены.
В случае возврата товара ненадлежащего качества, приобретенного потребителем за счет потребительского кредита (займа), продавец обязан возвратить потребителю уплаченную за товар денежную сумму, а также возместить уплаченные потребителем проценты и иные платежи по договору потребительского кредита (займа)
— п. 6 ст. 24 Закона РФ «О защите прав потребителей»
По аналогии со случаем приобретения за счёт кредита: застройщик обязан вернуть уплаченную за работу сумму. В отношении кредита важно понимать: расторжение ремонтной оферты не расторгает ипотечный кредитный договор. Кредитор (банк) выдал вам деньги под залог квартиры; возврат суммы застройщиком — это возврат по договору подряда, а не погашение кредита. Кредитный договор и ипотека сохраняются, пока кредит не погашен; возвращённые застройщиком средства вы сможете направить на досрочное погашение кредита (по согласованию с банком), что уменьшит тело долга и проценты.
Сверх возврата суммы вы вправе требовать неустойку (3% в день, блок 3), а после того как застройщик неправомерно задержит возврат денег (не вернёт по претензии в срок), — проценты за пользование чужими денежными средствами:
В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором
— п. 1 ст. 395 ГК РФ
Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются на невозвращённую сумму с момента, когда застройщик должен был вернуть деньги добровольно (после отказа от договора/претензии), до фактического возврата — по ключевой ставке Банка России. Они применяются субсидиарно: неустойка по ст. 28 ЗоЗПП и проценты по ст. 395 ГК РФ одновременно по одному периоду просрочки не суммируются (п. 4 ст. 395 ГК РФ отдаёт приоритет договорной/законной неустойке), но проценты актуальны, если неустойка ограничена ценой заказа или после отказа от договора.
Вывод: застройщик обязан вернуть полную сумму, уплаченную за ремонт (в том числе полученную им за счёт кредитных средств), кредит при этом не аннулируется — долг перед банком сохраняется до погашения. При задержке возврата возможно также взыскание процентов по ст. 395 ГК РФ.
Сроки: начало просрочки ремонта и исковая давность
Начало исчисления просрочки: если оферта устанавливает срок ремонта 70 рабочих дней, отсчитываемых от подписания акта приёма-передачи (05.06.2025), то по истечении этого срока (конец сентября 2025) наступает просрочка окончания работ. Кроме того, поскольку ремонт вообще не начат, нарушен и срок начала работ — при этом потребитель вправе отказаться от договора, не дожидаясь окончания 70-дневного срока (п. 1 ст. 28 ЗоЗПП: право возникает уже при невыполнении сроков начала или когда стало очевидно, что работа не будет выполнена в срок).
Неустойка 3% в день исчисляется за каждый день просрочки и в силу абз. 5 п. 5 ст. 28 ЗоЗПП ограничена ценой работы (заказа).
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен
— ст. 196 ГК РФ, п. 1
Общий срок исковой давности — 3 года со дня, когда вы узнали о нарушении права (ст. 200 ГК РФ). Учитывая, что акт подписан 05.06.2025, а ремонт не начат, срок исковой давности не пропущен.
Вывод: просрочка ремонта наступила по истечении 70 рабочих дней (окончание срока) и, поскольку работы не начаты, уже сейчас даёт вам право отказаться от оферты; трёхлетний срок исковой давности не пропущен.
