Можно ли отсрочить оплату за увеличение площади квартиры застройщику на 2-3 месяца и какие последствия при неоплате

Правомерность требования доплаты за увеличение площади и возможность её отсрочки

Доплата, которую требует застройщик, — это часть цены договора участия в долевом строительстве, а не произвольная санкция. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы площади и фактической площади объекта:

1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 1 1 .
   — ч. 1 ст. 5 ФЗ-214

Поэтому увеличение площади объекта по результатам обмера (БТИ/кадастрового инженера) даёт застройщику право на доплату при условии, что соответствующий порядок пересчёта цены прямо заложен в вашем договоре. Без такого пункта застройщик не вправе требовать доплату в одностороннем порядке:

1. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23 2 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 3. Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 01.07.2018 № 175-ФЗ) 4. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 5.
   — ч. 2 ст. 5 ФЗ-214

Иначе говоря, требование доплаты правомерно, только если в договоре есть условие о пересчёте цены при изменении площади. В вашей ситуации застройщик ссылается именно на «увеличение площади объекта в проекте», что указывает на наличие такого условия. В то же время закон ограничивает допустимое изменение площади, и эта норма работает в вашу пользу, если превышение значительное:

1. существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади; (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1 2 . В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2.
   — п. 2 ч. 1.1 ст. 9 ФЗ-214

Из этого следует: если фактическое увеличение площади не превышает 5 % (и вы согласны на доплату в пределах договора), требование обоснованно. Если же увеличение превышает допустимый договором лимит (но не более 5 %), вы вправе настаивать на судебном расторжении договора вместо доплаты.

Вывод: само требование застройщика внести остаток цены за увеличенную площадь правомерно при наличии в договоре условия о пересчёте цены; но его законность напрямую зависит от того, превышает ли увеличение площади установленный договором (предельно — 5 %) лимит. Если превышение в пределах 5 % и пункт о пересчёте есть — доплата обоснованна.

Как законно оформить отсрочку на 2–3 месяца

Закон не даёт участнику безусловного «автоматического» права на отсрочку, но и не запрещает её. Отсрочка достигается исключительно соглашением сторон — самостоятельных правовых оснований для одностороннего продления срока оплаты у вас нет:

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 450 ГК РФ

Соглашение об изменении порядка и сроков уплаты цены должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме (а соглашение, изменяющее зарегистрированный договор, подлежит государственной регистрации):

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
   — ст. 452 ГК РФ, п. 1

Ссылка на финансовые трудности сама по себе не является основанием для понуждения застройщика изменить договор через суд. Норма о существенном изменении обстоятельств здесь практически неприменима, поскольку риск собственной неплатёжеспособности по общему правилу несёт именно платящая сторона, а изменение цены по факту обмера площади — это заранее согласованное сторонами условие:

1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
   — п. 1 ст. 451 ГК РФ

Поэтому юридически корректный путь — не «требовать отсрочку», а направить застройщику письменное предложение заключить дополнительное соглашение о рассрочке/отсрочке внесения остатка цены на 2–3 месяца (можно с графиком платежей). Застройщик вправе согласиться или отказать — принудить его к отсрочке в описанной ситуации суд не сможет.

Вывод: отсрочить платёж на 2–3 месяца можно только по добровольному соглашению с застройщиком (допсоглашение в письменной, а при изменении зарегистрированного договора — в регистрируемой форме). Одностороннего права на отсрочку у вас нет; ст. 451 ГК РФ (существенное изменение обстоятельств) в вашей ситуации юридически не сработает.

Последствия невнесения платежа: неустойка и риск одностороннего расторжения договора

При пропуске срока внесения платежа застройщик вправе начислить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки:

1. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) Статья 6. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 2.
   — ч. 6 ст. 5 ФЗ-214

Ключевой момент — порог, который даёт застройщику право в одностороннем (внесудебном) порядке отказаться от договора. Это право возникает только при просрочке внесения платежа более чем два месяца:

1. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 18.07.2006 № 111-ФЗ; от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 6. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) Статья 6.
   — ч. 4 ст. 5 ФЗ-214

Причём даже при наличии такого основания застройщик не может расторгнуть договор немедленно: он обязан направить вам письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность и о последствиях, и лишь спустя тридцать дней после этого (и при наличии подтверждения вручения/возврата письма) вправе заявить односторонний отказ:

1. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 4. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
   — ч. 3 ст. 9 ФЗ-214

Практический вывод для вашей ситуации: отсрочка на 2–3 месяца укладывается в «порог безопасности» лишь частично. Пока просрочка не превысила двух месяцев, застройщик может только начислять неустойку и обратиться в суд за взысканием суммы доплаты, но не вправе расторгнуть договор во внесудебном порядке. Однако как только просрочка перевалит за два месяца (а 2–3 месяца — это как раз за пределами), застройщик получает право после 30-дневного предупреждения расторгнуть договор односторонне.

Вывод: за просрочку вам будет начислена неустойка по ч. 6 ст. 5 ФЗ-214. До истечения двух месяцев просрочки застройщик не вправе расторгнуть договор односторонне — только взыскать сумму через суд. Но отсрочка на полные 2–3 месяца без договорённости создаёт реальный риск внесудебного расторжения договора спустя два месяца просрочки плюс 30-дневное предупреждение.

Защита участника-гражданина и денежные последствия расторжения

К вашим отношениям как гражданина, приобретающего жильё для личных нужд, в части, не урегулированной ФЗ-214, применяется законодательство о защите прав потребителей:

к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.
— п. 10 Постановления Пленума ВС РФ № 17 от 28.06.2012

Это означает дополнительную защиту при судебном споре (например, возможность заявлять о снижении неустойки и удержании застройщиком необоснованных сумм).

Если застройщик всё же расторгнет договор в одностороннем порядке из-за просрочки, он обязан вернуть все уплаченные вами в счёт цены средства в течение 10 рабочих дней с момента расторжения, а при нарушении этого срока — уплатить проценты:

1. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 6. В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 и 5 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
   — ч. 5 ст. 9 ФЗ-214

Наконец, при взыскании через суд застройщик вправе требовать и неустойку, но её размер не является для суда «заданной величиной»: по заявлению должника (вас) суд вправе уменьшить неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства:

1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
   — п. 1 ст. 333 ГК РФ

Вывод: как потребитель вы дополнительно защищены — при судебном разбирательстве вы вправе ходатайствовать о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ. Даже при худшем сценарии (одностороннее расторжение договора) застройщик обязан вернуть вам все ранее уплаченные средства, а за просрочку их возврата — уплатить проценты, поэтому полной потери денег не происходит; утрачивается лишь право на сам объект. Суды по таким спорам — районные суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (застройщика) либо по выбору истца-потребителя по месту жительства.