Срок подачи заявления на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию после получения ЗОС: какой документ регламентирует

Каким актом регламентируется разрешение на ввод и есть ли срок подачи заявления после ЗОС

Процедура выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию урегулирована статьёй 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ). Именно этот акт регламентирует и состав документов, которые подаёт застройщик, и сроки рассмотрения. Заключение о соответствии (ЗОС) — документ, формируемый по итогам государственного строительного надзора, который в отношении многоквартирного дома обязателен, поскольку его проектная документация подлежит экспертизе:

1. Государственный строительный надзор осуществляется: 1) при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, за исключением случая, предусмотренного частью 3 3 статьи 49 настоящего Кодекса; 2) при реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов
   — ч. 1 ст. 54 ГрК РФ

Для вашего многоквартирного дома госстройнадзор осуществляется обязательно (проект проходил экспертизу по ст. 49 ГрК РФ), поэтому заключение о соответствии у вас как раз оформляется органом надзора и является одним из документов, прилагаемых к заявлению о вводе.

Ключевой момент, ради которого вы и задаёте вопрос: Статья 55 ГрК РФ не устанавливает какого-либо срока, в течение которого застройщик обязан подать заявление о выдаче разрешения на ввод после получения ЗОС. ГрК РФ задаёт только срок, в течение которого уполномоченный орган обязан рассмотреть уже поданное заявление и принять решение (выдать разрешение или отказать), но не «срок годности» ЗОС и не дедлайн для самого застройщика по обращению. Иными словами, отдельного документа «о сроке подачи заявления после ЗОС» в законодательстве не существует — его нет, потому что правовая конструкция разрешения на ввод строится иначе: право застройщика обратиться за вводом возникает после завершения строительства, а сам ЗОС подтверждает, что построенный объект соответствует проекту.

Разрешение на строительство, на основании которого возводился дом, даёт право именно на этап строительства:

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
— ч. 1 ст. 51 ГрК РФ

При этом разрешение на строительство и разрешение на ввод — разные документы: первое действует на период строительства и имеет срок, второе выдаётся по завершении работ. Поэтому «быстро подавать на ввод» юристы советуют не из-за истечения некоего срока, установленного конкретной нормой (такой нормы нет), а по иным причинам — имущественным и юридическим (о них в следующих блоках).

Вывод по вопросу: срок подачи заявления о вводе в эксплуатацию после получения ЗОС не установлен ни статьёй 55 ГрК РФ, ни каким-либо иным отдельным нормативным актом. Регламентирует процедуру только ст. 55 ГрК РФ; в ней закреплён срок рассмотрения заявления органом, а не срок обращения застройщика. Прямой «просрочки» в смысле наказания за несвоевременную подачу заявления действующее градостроительное законодательство не предусматривает.

Срок рассмотрения заявления и ответственность за эксплуатацию без разрешения на ввод

Хотя срока подачи заявления нет, затягивание с получением разрешения на ввод реально создаёт иные риски, и именно их имеют в виду ваши юристы.

Первый риск — административный. Эксплуатация объекта капитального строительства (включая заселение, передачу квартир, фактическое использование дома) без разрешения на ввод образует состав административного правонарушения по ст. 9.5 КоАП РФ (штраф на юридическое лицо — сотни тысяч рублей), а при систематическом нарушении возможна административная приостановка деятельности. Пока разрешение на ввод не получено, дом находится в состоянии «построен, но не введён»: юридически он ещё не введён в гражданский оборот, квартиры в нём нельзя законно использовать и передавать дольщикам.

Второй риск — договорно-имущественный. Если дом строится по Федеральному закону № 214-ФЗ с привлечением средств дольщиков, застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику в срок, предусмотренный договором. Разрешение на ввод в эксплуатацию — необходимое условие такой передачи. За просрочку передачи квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку (пени) в размере 1/300 (а для граждан — 1/150) ставки рефинансирования за каждый день просрочки (ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ). Поэтому каждый день, на который откладывается подача на ввод, напрямую «удорожает» проект при уже наступивших сроках передачи по ДДУ.

Третий риск — счета эскроу и регистрация. При проектном финансировании средства дольщиков на счетах эскроу раскрываются застройщику и направляются в счёт оплаты по договору участия в долевом строительстве только после государственной регистрации права собственности на первую переданную квартиру, что невозможно без разрешения на ввод и постановки дома на кадастровый учёт. Кроме того, государственная регистрация права собственности на помещения в МКД также возможна лишь после ввода дома в эксплуатацию.

Что касается самого срока рассмотрения: орган, выдавший разрешение на строительство (орган местного самоуправления либо, в отдельных случаях, региональный/федеральный орган госстройнадзора), обязан рассмотреть заявление о вводе и выдать разрешение либо мотивированный отказ в установленный ст. 55 ГрК РФ срок (несколько рабочих дней со дня поступления заявления и всех приложенных документов). Этот срок носит административный характер и адресован органу, а не застройщику.

Вывод по вопросу: спешить с подачей заявления нужно не из-за «просрочки» формального срока (его нет), а потому что без разрешения на ввод застройщик несёт штрафной риск по ст. 9.5 КоАП РФ за эксплуатацию не введённого дома, риск неустойки по ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ за просрочку передачи квартир и блокировку раскрытия счетов эскроу. Срок, установленный ст. 55 ГрК РФ, — это срок рассмотрения заявления органом, он короткий и отсчитывается с момента подачи полного пакета документов.

Какие документы подавать с заявлением и что делать при отказе

Хотя точный текст частей 3–6 ст. 55 ГрК РФ с исчерпывающим перечнем документов мне в ходе текущего сеанса воспроизвести не удалось (по технической причине навигации по корпусу), состав пакета документов для МКД в общем виде следующий и прямо вытекает из конструкции ст. 55 ГрК РФ:

1. Заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;
3. Разрешение на строительство;
4. Заключение органа госстройнадзора о соответствии (ЗОС) — тот самый документ, который вы уже получили; прилагается потому, что по вашему дому госстройнадзор обязателен (см. > 1. Государственный строительный надзор осуществляется: 1) при строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса, за исключением случая, предусмотренного частью 3 3 статьи 49 настоящего Кодекса; 2) при реконструкции объектов капитального строительства, в том числе при проведении работ по сохранению объектов культурного наследия, затрагивающих конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов

— ч. 1 ст. 54 ГрК РФ);

1. Технический план объекта (для многоквартирного дома — с данными о всех помещениях, необходим для кадастрового учёта);
2. При необходимости — акт приёмки объекта капитального строительства, справки о соответствии техническим условиям и др.

Альтернативная ветка — если дом строится без привлечения средств дольщиков (за собственные средства застройщика): состав документов тот же, риски по ФЗ № 214-ФЗ (неустойка, эскроу) отсутствуют, и тогда единственным сдерживающим фактором остаётся административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ за фактическую эксплуатацию дома (выделение квартир, заселение) до получения разрешения на ввод.

Что делать при отказе: отказ в выдаче разрешения на ввод допускается только по исчерпывающим основаниям, указанным в ст. 55 ГрК РФ (несоответствие построенного объекта требованиям градостроительного плана, проектной документации, разрешению на строительство; несоответствие параметров; неустранённые нарушения). Если отказ не основан на этих законных основаниях, он обжалуется в суд в порядке административного судопроизводства (КАС РФ) либо в вышестоящий орган. Задача застройщика при отказе — устранить указанные несоответствия и подать заявление повторно.

Вывод по вопросу: для ввода дома в эксплуатацию вы подаёте в орган, выдавший разрешение на строительство, заявление с пакетом документов, ключевым из которых является уже полученное вами ЗОС. Срок подачи заявления законодательно не ограничен; но до получения разрешения на ввод дом нельзя законно эксплуатировать и передавать квартиры, а при наличии дольщиков — начисляются неустойки за просрочку передачи. Отказ допускается только по основаниям ст. 55 ГрК РФ и может быть оспорен.