Как заверить договор долевого участия 20-летней давности, если дом не сдан и нотариус требует дополнительные документы

Нотариальное заверение договора не требуется и задним числом не совершается

Для договора покупки квартиры (продажи недвижимости) закон устанавливает простую письменную форму, нотариальное удостоверение обязательным не является:

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. 2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. (В редакции Федерального закона от 02.10.2007 № 225-ФЗ ) Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1.
— ст. 550 ГК РФ (форма договора продажи недвижимости), п. 2

Нотариальное удостоверение сделки — это проверка её законности в момент совершения с участием обеих сторон:

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1-2 ст. 163 ГК РФ

Из этого следует главное для вашей ситуации: «заверить» договор, заключённый более 20 лет назад, невозможно — нотариус удостоверяет сделку тогда, когда она совершается, при личном присутствии сторон. Подписанный обеими сторонами договор уже имеет установленную законом форму, и именно в этом виде он действителен. Если нотариус «мудрит» и требует то одно, то другое, скорее всего он пытается вам сказать, что вам нужно не удостоверение сделки, а иное нотариальное действие (заверение копии), либо он просто не понимает, что от него хотят.

Действующий закон не применяется к старому договору задним числом: договор, заключённый до принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», не обязан был проходить государственную регистрацию и тем более — нотариальное удостоверение, если заключался как договор купли-продажи/инвестирования:

Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. 2. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.
— ст. 4 ГК РФ, п. 1

Вывод: заверять договор у нотариуса как сделку не нужно и не получится — это не его и не ваша ошибка, а ошибочная постановка задачи. Законная форма вашего договора (простая письменная, подписанный обеими сторонами документ) уже соблюдена, договор действителен в том виде, в котором сохранился.

Что нотариус может реально сделать и что требовать, если он отказывает

Вам для подачи в суд нужно не удостоверение сделки, а свидетельствование верности копии договора (это единственное, что реально пригодится):

Нотариус свидетельствует верность копий документов и выписок из документов, выданных органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами. (В редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Верность выписки может быть засвидетельствована только тогда, когда в документе, из которого делается выписка, содержатся решения нескольких отдельных, не связанных между собой вопросов. Выписка должна воспроизводить полный текст части документа по определенному вопросу. Свидетельствуя верность копий документов и выписок из них, нотариус не подтверждает законность содержания документа, соответствие изложенных в нем фактов действительности, личность, дееспособность и полномочия подписавших его лиц, правоспособность юридического лица, от которого исходит документ. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2013 № 379-ФЗ) Если свидетельствуется верность копии оригинала или выписки из оригинала документа, состоящих из нескольких листов, часть которых представляет собой копию иного документа, об этом делается отметка в удостоверительной надписи. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ)
— ст. 77 Основ законодательства РФ о нотариате

Обратите внимание на важную гарантию: свидетельствуя верность копии, нотариус не проверяет и не подтверждает законность содержания договора, соответствие фактов действительности, полномочия подписавших лиц. То есть для заверения копии ему не нужны ни вторая сторона, ни документы о застройщике — достаточно предъявить оригинал договора и документ, удостоверяющий вашу личность. Требования «то одного, то другого» при простом заверении копии неправомерны.

Кроме того, свидетельствование подлинности подписи на документе, содержащем сделку, вообще не допускается, поэтому вариант «заверить мою подпись на договоре» тоже не подходит:

Свидетельствуя подлинность подписи, нотариус удостоверяет, что подпись на документе сделана определенным лицом, но не удостоверяет фактов, изложенных в документе. Не допускается свидетельствование подлинности подписи на документах, представляющих собой содержание сделки, за исключением случаев, предусмотренных законом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Нотариус, засвидетельствовавший подлинность подписи на заявлении об осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в течение двух рабочих дней со дня такого свидетельствования направляет по почте заказным письмом с уведомлением о вручении в орган регистрации прав указанное заявление и прилагаемые к нему документы в рамках одного нотариального действия.
— ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате

Нотариус обязан разъяснять права и оказывать содействие, а не «мудрить»:

Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред. При совершении нотариального действия нотариус обязан провести правовой анализ представленных документов, проектов документов, полученной информации, осуществить консультирование по вопросам применения норм законодательства, а также осуществить иные предусмотренные законодательством в связи с совершением нотариального действия обязанности и полномочия, включая изготовление документов, копий документов, скан-образов документов, отображений на бумажном носителе образов электронных документов и информации, полученной в том числе в электронной форме, осуществление технического обеспечения хранения документов или депонированного имущества, включая денежные суммы. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2022 № 588-ФЗ ) Нотариус выполняет свои обязанности в соответствии с настоящими Основами, законодательством субъектов Российской Федерации и присягой. Нотариус обязан хранить в тайне сведения, которые стали ему известны в связи с осуществлением его профессиональной деятельности. Суд может освободить нотариуса от обязанности сохранения тайны, если против нотариуса возбуждено уголовное дело в связи с совершением нотариального действия.
— ст. 16 Основ законодательства РФ о нотариате

Если нотариус фактически отказывает, он обязан по вашей просьбе изложить причины письменно и выдать постановление об отказе, которое можно обжаловать:

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия. Мотивированное постановление об отказе в совершении нотариального действия удаленно выносится нотариусом без просьбы заявителя не позднее чем через пять рабочих дней со дня получ
— ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, п. 2, пп. 1

Обжалование отказа — в районный суд по месту нахождения нотариуса:

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой). (В редакции Федерального закона от 29.12.2006 № 258-ФЗ) Возникший между заинтересованными лицами спор о праве, основанный на совершенном нотариальном действии, рассматривается судом или арбитражным судом в порядке искового производства.
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: попросите нотариуса не «заверить договор», а засвидетельствовать верность копии договора — для этого достаточно оригинала и вашего паспорта. Если он отказывает или требует лишние документы — требуйте письменного постановления об отказе в 10-дневный срок; такое постановление обжалуется в районный суд. Одновременно помните: для самого суда нотариально заверенная копия не обязательна.

Для суда нотариус вообще не обязателен — как подать документы

Для обращения в суд достаточно подлинника или надлежащим образом заверенной копии договора; нотариальное заверение закон НЕ требует:

Письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию. Если копии документов представлены в суд в электронном виде, суд может потребовать представления подлинников этих документов. (В редакции Федерального закона от 23.06.2016 № 220-ФЗ ) 3. Копии письменных доказательств, представленных в суд лицом, участвующим в деле, или истребуемых судом, направляются другим лицам, участвующим в деле. Копии письменных доказательств, истребуемых судом, направляются другим лицам, участвующим в деле. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. Документ, полученный в иностранном государстве, признается письменным доказательством в суде, если не опровергается его подлинность и он легализован в установленном порядке. 5. Иностранные официальные документы признаются в суде письменными доказательствами без их легализации в случаях, предусмотренных международным договором Российской Федерации.
— ч. 2 ст. 71 ГПК РФ

Это означает: к иску вы прикладываете договор. Оригинал рекомендуется предъявить в судебном заседании (суд может его потребовать), а к исковому заявлению приложить копию. Заверена копия может быть любым из способов — вы можете даже просто приложить копию и принести подлинник на заседание для сверки.

Вывод: собирать дорогие нотариальные бумаги для подачи иска не нужно. Подлинник договора у вас есть — этого достаточно. Не тратьте силы и деньги на нотариуса больше, чем нужно: максимум — одна копия договора, заверенная у нотариуса (или у суда при сверке с подлинником).

Исковая давность: главное препятствие и его пределы

Прошло более 20 лет, поэтому основной риск — пропуск срока исковой давности. Общий срок — три года:

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 200 ГК РФ, п. 1

Однако суд принимает иск независимо от истечения срока и применяет давность только по заявлению ответчика:

Требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. 2. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 3. Односторонние действия, направленные на осуществление права (зачет, безакцептное списание денежных средств, обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и т.п.), срок исковой давности для защиты которого истек, не допускаются. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 199 ГК РФ, п. 1

Правило о том, что суд не применяет давность сам, означает: если застройщик (или его правопреемник) в суде прямо не заявит о пропуске срока, дело может быть рассмотрено по существу. Для граждан закон предусматривает восстановление срока при уважительных причинах, связанных с личностью истца, — болезнь, беспомощное состояние и т.п., если они имели место в последние шесть месяцев срока:

В исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
— ст. 205 ГК РФ

В отношении договора, срок исполнения по которому так и не наступил (дом не сдан), началом течения срока следует считать день, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении права — например, когда стало очевидно, что дом не будет достроен, либо когда вы предъявили требование о возврате денег.

Вывод: срок давности, вероятнее всего, истёк, но это не автоматический отказ: (1) суд применит его только по заявлению ответчика; (2) если ответчик (застройщик) ликвидирован и некому заявлять о давности, вопрос отпадает сам собой; (3) при наличии уважительных причин (возраст, болезнь, беспомощное состояние) срок может быть восстановлен по ст. 205 ГК РФ. Поэтому подавать иск имеет смысл — шанс на удовлетворение зависит прежде всего от того, существует ли ещё застройщик и заявит ли он о давности.

Какой иск подавать, куда и бесплатно ли

Отношения по покупке строящейся квартиры гражданином для личных нужд регулируются законодательством о защите прав потребителей. Это даёт вам выбор подсудности — можно подать иск по месту вашего жительства, а не по месту застройщика:

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— ст. 17 п. 2, 3 Закона РФ «О защите прав потребителей»

При этом истец-потребитель освобождается от уплаты госпошлины (там же, п. 3 ст. 17). При удовлетворении требований суд дополнительно взыскивает с ответчика штраф 50 % от присуждённой суммы:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
— ст. 13 п. 6 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: подавайте иск в районный суд по месту вашего жительства (по выбору истца), без уплаты госпошлины. Требовать можно: возврат уплаченной по договору суммы, проценты за пользование чужими денежными средствами, компенсацию морального вреда и потребительский штраф. Объём требований и реальная перспектива зависят от того, существует ли застройщик (действует, в банкротстве или ликвидирован) — это нужно проверить по выписке из ЕГРЮЛ (самостоятельно или через юриста/представителя).

Важно для пожилого человека: всё судебное ведение дела вы можете поручить представителю по доверенности. Доверенность удостоверяется любым нотариусом, а при невозможности дойти до нотариальной конторы — нотариус может выехать к вам домой (ст. 13 Основ прямо допускает выезд нотариуса в другой округ для удостоверения при тяжёлой болезни). Собирать бумаги в одиночку не обязательно.

Развилка: судьба застройщика определяет дальнейшие шаги

Перспектива дела целиком зависит от того, что стало со строительной фирмой, — это единственный факт, который нужно выяснить в первую очередь.

Ветка А — застройщик действует (не ликвидирован, не в банкротстве). Тогда подаёте обычный иск в районный суд по месту вашего жительства (см. блок 5): возврат уплаченного + проценты + моральный вред + штраф 50 %. Единственный риск — заявление ответчика о пропуске срока давности (блок 4).

Ветка Б — застройщик ликвидирован. Иск предъявлять некому; имущественных требований через обычный суд заявить нельзя. В этом случае перспектива судебного спора минимальна, и нужно рассматривать иные механизмы (региональные программы помощи обманутым дольщикам, меры поддержки, обращение в прокуратуру и органы власти субъекта РФ о предоставлении жилья/компенсации по программам защиты обманутых дольщиков).

Ветка В — застройщик в процедуре банкротства. Ваше требование о возврате денег заявляется не в обычный суд, а в реестр требований кредиторов в рамках дела о банкротстве застройщика (порядок установлен Законом о банкротстве, который признаёт участником строительства и требования по договору купли-продажи, и по предварительному договору). Договор 20-летней давности является основанием для включения в реестр как денежного требования.

Вывод: прежде чем тратить силы на нотариуса, получите бесплатную выписку из ЕГРЮЛ о статусе строительной фирмы (самостоятельно через сайт ФНС или с помощью представителя). От ответа на один этот вопрос зависит весь план действий: обычный иск, реестр в банкротстве или региональные программы поддержки. Нотариальное «заверение» в любом из вариантов не является обязательным условием — договор у вас уже есть.