Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Долевое участие в строительстве (ДДУ)

В зарегистрированном договоре долевого строительства указана ошибка в долях (50/100 вместо 100/100): существенная ли это ошибка и как исправить договор?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте застройщику письменное предложение подписать дополнительное соглашение, заменяющее формулировку о долях на передачу объекта в вашу единоличную собственность.
  2. 2
    Подготовьте и подпишите дополнительное соглашение к ДДУ в той же письменной форме, что и основной договор.
  3. 3
    Подайте подписанное дополнительное соглашение на государственную регистрацию в Росреестр; нотариального удостоверения не требуется.descriptionДополнительное соглашение к договору
  4. 4
    Завершите исправление договора до подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру, чтобы избежать приостановления регистрации.
  5. 5
    При отказе застройщика или отсутствии ответа в течение 30 дней подготовьте иск об изменении договора в суд.
  6. 6
    Не полагайтесь на исправление ошибки регистратором по ст. 61 ФЗ-218 — она применима только к ошибкам Росреестра, а не к тексту договора.

Документы и доказательства

  • Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) с отметкой о государственной регистрации.
  • Проект дополнительного соглашения к ДДУ об исправлении технической ошибки.
  • Если застройщик предоставит письменный ответ: Письменный ответ застройщика на предложение (при наличии).
  • Платежные документы, подтверждающие полную оплату цены договора.
  • Документы, идентифицирующие объект (проектная документация, план объекта).

  • Срочно: первые шаги

    • Не подписывайте акт приема-передачи и не подавайте документы на регистрацию права собственности до исправления текста договора.
    • Потребуйте от застройщика письменное подтверждение, что ошибка техническая, и проект дополнительного соглашения.
    • Проверьте, что в дополнительном соглашении указана передача вам единоличной собственности на объект целиком.
    • Зафиксируйте дату направления застройщику требования об исправлении договора — от нее пойдет срок для ответа.
    • Не соглашайтесь на расторжение договора или признание его недействительным — ошибка устраняется соглашением.
    • Учитывайте: исправление через Росреестр по ст. 61 ФЗ-218 невозможно, так как ошибка в тексте договора, а не в реестре.

  • Сроки и риски

    • Ошибка техническая, но исправить её нужно обязательно до регистрации права собственности на квартиру.
    • Подпишите с застройщиком дополнительное соглашение, заменив «50/100 долей каждому» на передачу объекта вам единолично.
    • Если застройщик откажется подписывать соглашение, направьте ему письменное предложение об изменении договора.
    • При отсутствии ответа застройщика в течение 30 дней вы вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора.
    • Не пытайтесь исправить текст договора через Росреестр как техническую ошибку: этот порядок применим только к ошибкам самого регистратора.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте документы о передаче квартиры, пока ошибка в договоре не исправлена.
    • Не пытайтесь исправить текст договора через заявление о технической ошибке в Росреестр.
    • Не игнорируйте предложение застройщика подписать дополнительное соглашение об исправлении ошибки.
    • Не соглашайтесь на устные обещания застройщика исправить ошибку позже, без подписания соглашения.
    • Не подавайте документы на регистрацию права собственности на квартиру с прежней формулировкой о долях.
    • Не затягивайте с направлением письменного требования об исправлении договора, если застройщик уклоняется.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если застройщик откажется подписывать соглашение или начнет затягивать процесс.
    • Юрист нужен для судебного спора об изменении договора при отказе или молчании застройщика 30 дней.
    • Привлеките адвоката, если застройщик настаивает на иной трактовке условий договора, чем передача квартиры вам одной.
    • Если росреестр приостановит регистрацию права собственности: Консультация специалиста обязательна, если Росреестр приостановит регистрацию права собственности из-за противоречий в тексте ДДУ.
    • Адвокат поможет, если застройщик предложит исправить ошибку через расторжение и перезаключение договора, а не допсоглашением.
    • Обратитесь за помощью, если возникнет спор о том, что ошибка влияет на предмет договора и его действительность.

  • Альтернативные пути

    • Предложите застройщику подписать дополнительное соглашение, заменив «50/100 долей каждому» на передачу объекта в вашу единоличную собственность.
    • Зафиксируйте письменное признание застройщиком технической ошибки — это упростит доказывание при судебном споре.
    • Согласуйте с застройщиком, что исправление не меняет цену, срок и объект договора, а лишь устраняет шаблонную опечатку.
    • Учитывайте, что нотариальное удостоверение дополнительного соглашения не требуется — достаточно письменной формы и регистрации.
    • Проверьте, что в проектной декларации и других документах застройщика вы указаны как единственный участник — это подтвердит ошибку.
    • Рассмотрите вариант подписания соглашения одновременно с передаточным актом, если дом скоро вводится в эксплуатацию.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между застройщиком и единственным участником долевого строительства заключён и зарегистрирован договор участия в долевом строительстве (ДДУ) по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ. В тексте договора содержится формулировка о передаче объекта «в общую долевую собственность по 50/100 долей в праве каждому», тогда как участник по договору один. Застройщик признаёт ошибку технической. Дом на момент анализа не введён в эксплуатацию, передаточный акт не подписан, право собственности участника на квартиру не зарегистрировано — следовательно, исправлению подлежит сам текст договора, а не запись ЕГРН.

Существенность ошибки в формулировке долей и её влияние на действительность ДДУ

Формулировка «передать … в общую долевую собственность по 50/100 долей в праве каждому» при единственном участнике внутренне противоречива и воспроизводит шаблон договора, рассчитанного на нескольких соинвесторов. Однако сама по себе она не делает договор незаключённым: существенные условия, предусмотренные законом для ДДУ, определяются в других пунктах договора.

Перечень существенных условий ДДУ исчерпывающе задан пп. 1–6 ч. 4 ст. 4 ФЗ-214, и Верховный Суд прямо подтверждает, что в их число входит, в частности, срок передачи, а не режим «долевой собственности» на объект:

существенным условием договора (пункт 2 части 4 статьи 4 Закона о долевом строительстве). Частью 1 статьи 6 названного закона на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно этому договору застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи, предусматривающей изменение установленного договором срока. Статьей 8 Закона о долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2). После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3). 9 Из приведенных положений закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства. При этом передача объекта должна быть произведена не ранее
— п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2023 (утв. Президиумом 26.04.2023), п. 2 ч. 4 ст. 4 ФЗ-214

Режим передачи объекта («в долевую собственность по 50/100 долей») в перечне существенных условий ДДУ не значится — существенными являются определение конкретного объекта, срок передачи, цена и порядок оплаты, гарантийный срок, а также условие о привлечении средств (счёт эскроу или компенсационный фонд). Перечень существенных условий воспроизводится и в подзаконном акте Росреестра при отражении сделки в ЕГРН:

условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве: срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику д
— п. 6 п. 166 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514

Из изложенного следует: объект долевого строительства (конкретная квартира) идентифицируется в иных, не оспоренных пунктах договора; дефектная фраза о «50/100 долях каждому» относится к описанию правового режима передачи, но при единственном участнике она абсурдна и воспроизводит стандартную форму договора. Поэтому она квалифицируется как техническая (шаблонная) ошибка, а не как порок предмета или цены сделки.

Договор считается заключённым с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 4), и сам факт регистрации ДДУ с единственным участником подтверждает: регистратор воспринял эту фразу как след шаблона, а не как установление второго участника. Применяя ст. 431 ГК РФ, суд при споре сопоставит эту фразу с остальными условиями и действительной волей сторон:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 431 ГК РФ

Вывод: ошибка носит технический (шаблонный) характер и не влечёт ничтожности или незаключённости договора, однако подлежит обязательному исправлению — оставление записи о передаче «по 50/100 долей» создаст внутреннее противоречие правоустанавливающего документа на стадии регистрации права собственности на квартиру.

Порядок изменения зарегистрированного ДДУ: дополнительное соглашение и его государственная регистрация

Поскольку ДДУ заключён в письменной форме и подлежал государственной регистрации, любое изменение его условий должно совершаться в той же форме и, соответственно, регистрироваться.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор. Для зарегистрированного ДДУ это означает: оформляется дополнительное соглашение между застройщиком и единственным участником, которым шаблонная формулировка «в общую долевую собственность по 50/100 долей в праве каждому» заменяется на передачу объекта целиком (100-процентное право собственности) участнику — единственному. После подписания такое соглашение подаётся на государственную регистрацию изменений в ЕГРН.

Важное подтверждение порядка даёт Верховный Суд: дополнительное соглашение к ДДУ об изменении слов, описывающих режим передачи объекта, — это обычная сделка сторон договора; нотариального удостоверения для регистрации не требуется.

Нотариального удостоверения дополнительного соглашения о внесении изменений в договор участия в долевом строительстве жилья, касающихся передачи объекта долевого строительства в общую долевую собственность, для осуществления действий по его государственной регистрации не требуется.
— п. 54 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2020 (утв. Президиумом 25.11.2020), Определение № 6-КАД20-4-К2

Вывод для текущей ситуации: до ввода дома в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на квартиру правильный путь — подписать с застройщиком дополнительное соглашение, заменяющее дефектную формулировку о «50/100 долях каждому» на передачу объекта единственному участнику в полном объёме, и зарегистрировать его в Росреестре. Государственная пошлина за регистрацию изменений уплачивается в общем порядке, установленном Налоговым кодексом для регистрационных действий в отношении недвижимости (размер зависит от вида регистрируемого изменения).

Защитная ветка: судебный порядок при отказе застройщика и исправление записи в ЕГРН

Если застройщик откажется подписывать дополнительное соглашение либо вовремя не ответит на направленное ему предложение об исправлении, действует правило о досудебном порядке и обращении в суд:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Сторона может требовать изменения договора в суде только после отказа контрагента или истечения 30-дневного срока на ответ. Для долевого строительства дополнительным основанием для судебного изменения/исправления служит наличие очевидной описки, которая согласно ст. 178 ГК РФ считается существенным заблуждением стороны о предмете сделки:

сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. 3. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. 4. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки. 5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. 6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.
— ч. 1 ст. 178 ГК РФ, п. 2, пп. 1

При единственном участнике «выделение» ему же доли 50/100 и замена её на 100-процентное право собственности — исправление очевидной опечатки (пп. 1 п. 2 ст. 178), не затрагивающее существа сделки; это самостоятельное основание для внесения изменений.

Отдельно следует учитывать: ошибка, допущенная самим Росреестром при внесении записи и приведшая к несоответствию сведений реестра данным правоустанавливающего документа, исправляется регистратором как техническая ошибка:

Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.
— ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Однако в вашем случае речь идёт не об ошибке регистратора при вводе данных, а о неточности в самом тексте ДДУ. Поэтому порядок ст. 61 ФЗ-218 применим только тогда, когда дефектная фраза уже механически воспроизведена в записи ЕГРН, — тогда после исправления текста договора дополнительным соглашением нужно добиться внесения соответствующей записи; если же права ещё не зарегистрированы, исправляется прежде всего текст договора.

Развилка: если дом уже введён в эксплуатацию и застроийщик подписал односторонний акт (без учёта допсоглашения), регистрация права на основании дефектного текста может быть приостановлена Росреестром по пп. 3 или 7 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 (противоречие заявленных и зарегистрированных прав / несоответствие содержания документа). В таком случае единственный надёжный путь — исправить договор до подачи документов на регистрацию права собственности на квартиру.

Вывод: при отказе застройщика исправление проводится в судебном порядке после 30-дневной процедуры досудебного урегулирования; в договоре, подлежавшем регистрации, это ведёт к регистрации соглашения по решению суда. Рекомендуется решить вопрос дополнительным соглашением до стадии регистрации права собственности на квартиру, чтобы избежать приостановления регистрационных действий.

Ошибка является технической (шаблонной) и не относится к существенным условиям договора, однако вопрос о её влиянии на действительность или незаключённость договора зависит от толкования договора в целом и не исключён полностью. В любом случае ошибку необходимо исправить путём подписания с застройщиком дополнительного соглашения к ДДУ с последующей государственной регистрацией этого соглашения в Росреестре.

Формулировка «в общую долевую собственность по 50/100 долей в праве каждому» при единственном участнике внутренне противоречива, но она не относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Срок передачи объекта является существенным условием ДДУ (п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ № 1/2023); режим передачи объекта («в долевую собственность по 50/100 долей») в этот перечень не входит, поэтому дефектная фраза квалифицируется как техническая ошибка, воспроизводящая стандартный шаблон договора, рассчитанного на нескольких соинвесторов. Сам факт государственной регистрации ДДУ с единственным участником может свидетельствовать о том, что регистратор воспринял эту фразу как след шаблона, а не как установление второго участника, однако это обстоятельство само по себе не подтверждает шаблонный характер ошибки. При возникновении спора суд, руководствуясь п. 1 ст. 431 ГК РФ, будет толковать эту фразу в сопоставлении с другими условиями договора и действительной волей сторон; окончательная квалификация ошибки (в том числе как порока предмета или цены сделки) зависит от конкретных обстоятельств.

Порядок исправления. Поскольку ДДУ заключён в письменной форме и подлежал государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 ФЗ-214), любое изменение его условий должно совершаться в той же форме — путём подписания дополнительного соглашения с последующей регистрацией (п. 1 ст. 452 ГК РФ). В дополнительном соглашении шаблонная формулировка «в общую долевую собственность по 50/100 долей в праве каждому» заменяется на передачу объекта целиком (100-процентное право собственности) вам как единственному участнику. Нотариального удостоверения такого дополнительного соглашения не требуется — это прямо подтверждено п. 54 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2020 (утв. Президиумом 25.11.2020).

Если застройщик откажется подписывать дополнительное соглашение. Вы вправе направить застройщику письменное предложение об изменении договора. Если в течение 30 дней он не ответит или ответит отказом, вы вправе обратиться в суд с требованием об изменении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ). При рассмотрении спора суд может принять во внимание наличие очевидной описки (опечатки) в тексте сделки (пп. 1 п. 2 ст. 178 ГК РФ), однако указанная норма является основанием для признания сделки недействительной, а не для её изменения; для изменения договора в судебном порядке применяются положения ст. 452 ГК РФ.

Важное предостережение. Порядок исправления технической ошибки регистратором по ч. 1 ст. 61 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (в течение 3 рабочих дней) в вашем случае неприменим, поскольку речь идёт не об ошибке Росреестра при вводе данных в ЕГРН, а о неточности в самом тексте правоустанавливающего документа. Исправлять нужно прежде всего текст договора, а не запись в реестре. Если дом уже введён в эксплуатацию и вы подадите документы на регистрацию права собственности на квартиру без исправления текста ДДУ, регистрация может быть приостановлена Росреестром по основаниям, предусмотренным ст. 26 ФЗ-218 (противоречие заявленных и зарегистрированных прав либо несоответствие содержания документа). Поэтому исправление договора целесообразно завершить до подачи документов на регистрацию права собственности.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте проект дополнительного соглашения к ДДУ, в котором дефектная формулировка «в общую долевую собственность по 50/100 долей в праве каждому» заменяется на указание о передаче объекта долевого строительства в вашу единоличную собственность (100% права). Согласуйте текст с застройщиком.

  2. Подпишите дополнительное соглашение с застройщиком в письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется (п. 54 Обзора ВС РФ № 3/2020).

  3. Подайте дополнительное соглашение на государственную регистрацию в Росреестр (через МФЦ или в электронном виде). Государственная пошлина уплачивается в общем порядке, установленном Налоговым кодексом для регистрационных действий в отношении недвижимости.

  4. Если застройщик отказывается подписывать дополнительное соглашение — направьте ему письменное предложение об изменении договора (заказным письмом с уведомлением о вручении либо иным способом, позволяющим зафиксировать дату получения). Зафиксируйте дату направления.

  5. Дождитесь ответа застройщика в течение 30 дней с момента получения им предложения (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если ответ не получен или получен отказ — переходите к судебному порядку.

  6. Обратитесь в суд с иском об изменении договора (о внесении изменений в ДДУ в части исправления технической ошибки). В иске ссылайтесь на п. 1 ст. 431 ГК РФ (толкование договора) и п. 2 ст. 452 ГК РФ (соблюдение досудебного порядка). После вступления решения суда в законную силу оно является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН.

  7. После исправления текста договора (допсоглашением или решением суда) подавайте документы на регистрацию права собственности на квартиру — это исключит риск приостановления регистрационных действий Росреестром.