Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Долевое участие в строительстве (ДДУ)

Когда застройщик направляет уведомление о расторжении договора долевого участия при просрочке платежа более двух месяцев — сразу или ждёт для накопления неустойки?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, направлял ли застройщик письменное предупреждение о погашении задолженности.
  2. 2
    Если появилась финансовая возможность внести оставшуюся сумму: Погасите просроченный платёж до истечения 30 дней с даты предупреждения.
  3. 3
    Сохраняйте доказательства внесения платежей и переписки с застройщиком.
  4. 4
    Если застройщик направил уведомление об отказе без предварительного предупреждения или до истечения 30 дней: При преждевременном отказе застройщика подготовьте возражения со ссылкой на ч. 3 ст. 9.
  5. 5
    Если договор расторгнут: Проверьте возврат средств с эскроу-счёта в течение 10 рабочих дней после расторжения.

Документы и доказательства

  • Договор участия в долевом строительстве с графиком платежей и реквизитами эскроу-счёта.
  • Платёжные документы о внесении первоначального взноса на счёт эскроу.
  • Если застройщик направил предупреждение: Письменное предупреждение застройщика о погашении задолженности и доказательства его получения вами.
  • Если застройщик направил уведомление об отказе: Уведомление застройщика об одностороннем отказе от договора (заказное письмо с описью вложения).
  • Переписка с застройщиком и банком-эскроу-агентом о судьбе средств на счёте эскроу.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно проверьте почту и личный кабинет: ищите письменное предупреждение о погашении задолженности.
    • Зафиксируйте дату получения предупреждения — с неё идут 30 дней до возможного отказа.
    • Сохраните конверт, опись вложения и уведомление — доказательства даты и факта получения.
    • Не игнорируйте предупреждение: рассмотрите погашение долга или письменный ответ застройщику.
    • При преждевременном отказе без предупреждения и 30 дней — готовьте возражения и спор в суде.
    • Помните: при расторжении деньги с эскроу возвращаются вам, застройщик их не удерживает.

  • Денежные требования

    • Неустойка за вашу просрочку платежа не начисляется с даты ПП № 326 до 31.12.2025 — удержать её застройщик не вправе.

  • Сроки и риски

    • Просрочка более двух месяцев даёт застройщику право на отказ от договора.
    • Застройщик обязан сначала направить письменное предупреждение о погашении долга.
    • После предупреждения застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней.
    • Договор считается расторгнутым со дня направления вам уведомления об отказе.
    • Неустойка за вашу просрочку не начисляется до 31 декабря 2025 года включительно.

  • Чего не делать

    • Не считайте, что застройщик обязан ждать 6–12 месяцев: предельного срока для отказа закон не устанавливает.
    • Не игнорируйте письменное предупреждение о погашении задолженности — на него нужно реагировать.
    • Не полагайте, что отказ возможен сразу после двух месяцев просрочки — нужно предупреждение и 30 дней.
    • Не рассчитывайте, что застройщик накопит неустойку: до 31.12.2025 она не начисляется.
    • Не думайте, что застройщик получит ваш взнос с эскроу — средства возвращаются вам.
    • Не оставляйте без реакции преждевременный отказ без предупреждения — его можно оспорить.

  • Когда нужен адвокат

    • Если застройщик направил отказ без предупреждения: Застройщик направил уведомление об отказе без предварительного письменного предупреждения — отказ преждевременный.
    • Если уведомление об отказе пришло ранее 30 дней после предупреждения: Уведомление об отказе пришло раньше 30 дней после предупреждения о погашении задолженности.
    • Если застройщик направил отказ, который клиент решил оспорить: Нужно оспорить односторонний отказ застройщика в суде — без адвоката риск проиграть.
    • Если застройщик удерживает неустойку из средств эскроу: Застройщик удерживает неустойку из средств эскроу за мораторный период — спор о возврате.
    • Если застройщик не вернул уплаченное в течение 10 рабочих дней: Застройщик не возвращает уплаченное в течение 10 рабочих дней со дня расторжения.
    • Если банк-эскроу-агент отказал в возврате средств: Банк-эскроу-агент отказывается вернуть средства — требуется защита ваших интересов.

  • Альтернативные пути

    • Договоритесь с застройщиком о реструктуризации: отсрочке или рассрочке оставшегося платежа.
    • Предложите застройщику соглашение о расторжении ДДУ по обоюдному согласию без спора.
    • Уточните у застройщика сроки и порядок возврата средств с эскроу при расторжении.
    • Проверьте возможность переуступки прав по ДДУ третьему лицу до расторжения.
    • Запросите у застройщика письменное подтверждение отсутствия предупреждения о задолженности.
    • Рассмотрите продажу квартиры через уступку права требования с согласия застройщика.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — участник долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированному в Росреестре, с оплатой цены договора через счёт эскроу. Первоначальный взнос внесён, оставшаяся часть цены подлежала уплате через год по условиям договора, однако платёж не внесён, просрочка составляет два месяца. Из этого следует, что у застройщика возникло предусмотренное законом основание для одностороннего отказа от договора, но сам отказ возможен только после соблюдения обязательной досудебной процедуры.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения по договору участия в долевом строительстве (ФЗ № 214-ФЗ) — определяют основания и порядок одностороннего отказа застройщика при просрочке оплаты, а также последствия расторжения для сторон.
  • Отношения по счёту эскроу (ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ) — влияют на судьбу внесённых денежных средств при расторжении договора: они возвращаются участнику, а не поступают застройщику.
  • Обязательственные отношения по уплате неустойки (ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ) — затрагиваются, поскольку просрочка платежа формально даёт основание для начисления неустойки, однако её начисление приостановлено правительственным мораторием.
  • Общие отношения по одностороннему отказу от договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) — устанавливают, что отказ осуществляется уведомлением, а управомоченная сторона обязана действовать добросовестно и разумно.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Просрочка внесения платежа превысила два месяца — у застройщика возникло основание для одностороннего отказа по ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ.
  2. Застройщик не направлял письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность — без этого отказ невозможен, а после направления предупреждения должно пройти не менее 30 дней (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).
  3. Договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об отказе — до этого момента договор действует, а клиент остаётся участником долевого строительства (ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
  4. Денежные средства внесены на счёт эскроу — при расторжении договора они подлежат возврату участнику, а не перечислению застройщику (ч. 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ).
  5. Действует мораторий на начисление неустойки до 31 декабря 2025 года — неустойка за просрочку платежа в этот период не начисляется, поэтому ожидание застройщика не увеличивает его финансовые требования (абз. 2 п. 1, п. 3 ПП РФ от 18.03.2024 № 326).
  6. Застройщик не связан предельным сроком для направления отказа — он вправе реализовать право на отказ и позже, но это не создаёт для клиента дополнительной неустойки за мораторный период.

Возникает ли у застройщика право на односторонний отказ и с какого момента оно может быть реализовано

Основание для отказа застройщика заложено в ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ. Поскольку по вашему договору оплата производится не единовременно, а по графику (первоначальный взнос, затем — остаток через год), применима ч. 5 ст. 5:

  1. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
    — ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ

Если бы договор предусматривал единовременный платёж, работала бы ч. 4 ст. 5 с тем же двухмесячным порогом:

  1. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
    — ч. 4 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ

Таким образом, юридическое основание для одностороннего отказа у застройщика возникает не «когда ему захочется», а объективно — в момент, когда просрочка перешагнула двухмесячный рубеж. Порог считается от установленного договором срока внесения платежа; сам факт отсутствия у вас денег значения не имеет — важно, что платёж в срок не поступил. В вашей ситуации на сегодня просрочка составляет два месяца, то есть вы находитесь ровно на границе возникновения у застройщика этого права (при просрочке, например, в 2 месяца и несколько дней основание уже налицо).

Однако само по себе наличие основания — это лишь первый шаг. Закон вводит обязательную досудебную процедуру, которая исключает немедленное расторжение сразу по истечении двух месяцев.

  1. В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
    — ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Это ключевая для вашего вопроса норма, и она прямо опровергает предположение о «мгновенном» расторжении: застройщик не вправе ни направить отказ, ни считать договор расторгнутым, пока не направит вам письменное предупреждение о необходимости погасить задолженность с указанием последствий — и не выждет после этого 30 дней. То есть минимальный «запас» времени у вас есть: два месяца просрочки + срок доставки предупреждения + 30 дней после его направления. Раньше этого срока формальный отказ будет преждевременным.

Сам момент расторжения привязан к дате направления уведомления:

  1. В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
    — ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Общая норма ГК РФ подтверждает, что договор прекращается именно получением уведомления, а сама возможность отказа должна быть предусмотрена законом или договором:

  1. Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
    — п. 1 ст. 450.1 ГК РФ
  1. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
    — п. 1 ст. 310 ГК РФ

Для вас это означает: пока уведомление об одностороннем отказе не направлено (и тем более не получено), договор действует, вы остаётесь участником долевого строительства, а ваш взнос на эскроу-счёте остаётся вашим.

Вывод по вопросу. Застройщик вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке не раньше, чем: (1) просрочка платежа превысит два месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ), (2) он направит вам письменное предупреждение о погашении задолженности и (3) истечёт 30 дней с момента его направления (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Никакого «ускоренного» расторжения сразу после второго месяца просрочки закон не допускает. Если вы получите уведомление об отказе, не подкреплённое предварительным предупреждением и 30-дневным сроком, такой отказ является преждевременным и может быть оспорен.

Может ли застройщик «подождать» 6–12 месяцев, чтобы накопить неустойку

Формально срок, в течение которого управомоченная сторона может реализовать право на отказ, законом не ограничен: ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ лишь называет просрочку основанием для отказа, но не устанавливает, что застройщик обязан отказаться немедленно или в какой-то предельный срок. Поэтому сам по себе пропуск времени право застройщика не прекращает — он может направить уведомление и позже.

Однако «накапливать» неустойку в этот период застройщику невыгодно, и вот почему. Неустойка за просрочку внесения платежа участником установлена ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ (одна трёхсотая ставки рефинансирования за каждый день от суммы просроченного платежа). Но начисление этой неустойки в текущий период прямо приостановлено правительственным мораторием:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно
— абз. 2 п. 1 ПП РФ от 18.03.2024 № 326

  1. Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
    — п. 3 ПП РФ от 18.03.2024 № 326

Это означает: неустойка по ч. 6 ст. 5 за период с даты вступления постановления в силу до 31 декабря 2025 года вам вообще не начисляется, причём мораторий распространяется и на договоры, заключённые до его вступления в силу. Застройщик, ожидая полгода–год, рассчитывая «накопить» неустойку, получит в этот период ноль. Более того, при одностороннем отказе по основаниям ч. 4 и 5 ст. 5 застройщик обязан вернуть вам уплаченное:

  1. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
    — ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

То есть длительное выжидание не даёт застройщику финансового выигрыша: он не может удержать из возвращаемой суммы накопленную неустойку за мораторный период. Вместе с тем нужно трезво оценивать мотив: реальной причиной отсрочки отказа может быть не «накопление неустойки», а, например, нежелание возвращать деньги, ожидание изменения вашей ситуации или иных покупателей. Это тоже не создаёт для вас дополнительного долга по неустойке.

Вывод по вопросу. Застройщик не связан каким-либо предельным сроком для направления отказа — он вправе сделать это и через несколько месяцев, и позже, и никаких законных оснований полагать, что он обязан расторгнуть договор немедленно, нет. Но мотива «накопить неустойку» у него нет: с даты вступления в силу ПП РФ № 326 до 31 декабря 2025 года неустойка по ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ не начисляется (п. 1, п. 3 ПП РФ № 326), а при отказе он обязан вернуть вам внесённое в течение 10 рабочих дней (ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Наиболее вероятный практический сценарий — направление предупреждения и последующий отказ в относительно короткие сроки после того, как застройщик решит, что платёж не поступит.

Что произойдёт со средствами на эскроу-счёте и первоначальным взносом при расторжении

Ваш первоначальный взнос лежит на счёте эскроу, а не у застройщика, и это принципиально меняет последствия расторжения. Договор счёта эскроу прекращается, в частности, при расторжении ДДУ и при одностороннем отказе от него:

  1. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет
    — ч. 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ

Денежные средства со счёта эскроу возвращаются вам. Это означает, что при расторжении договора (в том числе по одностороннему отказу застройщика) банк-эскроу-агент вернёт внесённую вами сумму участнику, а не перечислит её застройщику. Застройщик не получает доступа к этим деньгам и не может «зачесть» их в счёт неустойки или иных своих требований — его отдельная обязанность вернуть уплаченное по ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ (процитирована выше) касается тех же средств и исполняется в течение 10 рабочих дней.

[c5]

Вывод по вопросу. При расторжении договора внесённый вами первоначальный взнос (и любые иные суммы, поступившие на эскроу) подлежит возврату вам: договор счёта эскроу прекращается при расторжении ДДУ и одностороннем отказе от него, а средства возвращаются участнику (ч. 7, 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ). Дополнительно застройщик обязан в течение 10 рабочих дней со дня расторжения вернуть уплаченное (ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Зачесть эти суммы в счёт неустойки за просрочку платежа застройщик не вправе.

Ветка защиты: если вы считаете отказ преждевременным или недобросовестным

Даже при наличии основания застройщик не свободен в реализации своего права. Закон требует от него действовать добросовестно и разумно в тех пределах, которые очерчены законом и договором:

  1. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
    — п. 4 ст. 450.1 ГК РФ

Сама обязательная процедура отказа установлена законом и процитирована выше: застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления письменного предупреждения о необходимости погашения задолженности и при наличии у него сведений о получении вами этого предупреждения (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ), а договор считается расторгнутым со дня направления уведомления (ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Отсюда следует формально-проверяемая позиция: если предупреждение не направлялось, не соблюдён 30-дневный срок либо нет сведений о получении вами предупреждения, то условия для отказа, указанные в законе, не выполнены — а значит, отказ не соответствует ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ.

Здесь же важно ветвление. Если ваш платёж по графику просрочен более чем на два месяца и предупреждение направлено с соблюдением 30-дневного срока (то есть условия ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ выполнены), оснований считать отказ незаконным по этим доводам не усматривается; тогда задача смещается к возврату денег с эскроу (ч. 8 ст. 15.5, ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Если же предупреждения не было или 30 дней не истекли — отказ не соответствует обязательной процедуре, и у вас есть основания оспаривать его в суде, ссылаясь на нарушение ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ. Наличие уважительных причин (потеря дохода и т.п.) само по себе процедуру не отменяет, но может учитываться судом при оценке добросовестности и последствий.

Вывод по вопросу. Отказ, направленный без предварительного письменного предупреждения либо до истечения 30 дней после его направления, не соответствует обязательным условиям ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ, и такой отказ может быть оспорен в суде с требованием признать договор действующим (конкретный процессуальный порядок и подсудность требуют очной проверки с юристом). Если же основание (ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ) и процедура (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ) соблюдены, отказ считается правомерным, и основная задача — получить возврат средств с эскроу-счёта.

Альтернативы расторжению и предупреждение рисков

Прежде всего оцените, не выгоднее ли сохранить договор через переговоры о рассрочке или отсрочке: закон допускает изменение цены и порядка расчётов по соглашению сторон (ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ), а равно и уступку прав требований — теоретический способ выйти из ситуации с минимальными потерями для обеих сторон:

  1. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет
    — ч. 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ

Наличие у застройщика права на отказ не означает, что он обязан им воспользоваться. Практически застройщики чаще заинтересованы в сохранении сделки при платёжеспособном покупателе, поэтому переговоры о реструктуризации долга — первый разумный шаг.

Одновременно честно оценивайте риски. Первое: пока просрочка не устранена, у застройщика сохраняется основание для отказа, и он вправе его реализовать в любой момент после соблюдения процедуры. Второе: длительное выжидание с вашей стороны не улучшает позицию — при отказе вы теряете сам объект (право на квартиру), хотя деньги с эскроу вам вернут. Третье: если застройщик потребует неустойку за просрочку платежа, помните про мораторий (см. выше) — за период его действия неустойка не начисляется. При этом ПП РФ № 326 устанавливает и отсрочку исполнения отдельных требований к застройщику, что дополнительно снижает риск «симметричных» санкций.

Вывод по вопросу. Наиболее выгодный для вас путь — до реализации отказа инициировать переговоры о рассрочке/отсрочке или о подписании соглашения о расторжении с возвратом денег (ч. 2 ст. 5, ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Если соглашение не достигнуто, а застройщик направит правомерный отказ, вы сохраняете право на возврат всех средств с эскроу, но теряете объект. Неустойка за просрочку платежа за мораторный период не начисляется, поэтому «накопить» на вас долг застройщик не сможет.

Застройщик не вправе расторгнуть договор немедленно по истечении двух месяцев просрочки — закон требует обязательного предварительного письменного предупреждения и 30-дневного ожидания после его направления (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). При этом предельного срока для реализации права на отказ закон не устанавливает, однако «накапливать» неустойку застройщику бессмысленно: с даты вступления в силу ПП РФ от 18.03.2024 № 326 до 31 декабря 2025 года неустойка по ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ не начисляется.

Развёрнутый вывод по каждому подвопросу

1. Когда застройщик вправе направить уведомление о расторжении?

Основание для одностороннего отказа возникает объективно — в момент, когда просрочка внесения платежа превысила два месяца (ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ, поскольку оплата по вашему договору производится по графику). Однако само по себе наличие основания не даёт застройщику права немедленно расторгнуть договор. Обязательная досудебная процедура установлена ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ: застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления вам письменного предупреждения о необходимости погашения задолженности с указанием последствий неисполнения. При этом у застройщика должны быть сведения о получении вами этого предупреждения либо о возврате заказного письма оператором почтовой связи (отказ от получения, отсутствие по указанному адресу).

Сам договор считается расторгнутым со дня направления уведомления об одностороннем отказе, которое должно быть направлено заказным письмом с описью вложения (ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ). Таким образом, минимальная последовательность: два месяца просрочки → письменное предупреждение → 30 дней ожидания → уведомление об отказе. Если уведомление об отказе направлено без предварительного предупреждения или до истечения 30-дневного срока — такой отказ преждевременный и может быть оспорен.

2. Может ли застройщик подождать 6–12 месяцев, чтобы накопилась неустойка?

Формально закон не устанавливает предельного срока, в течение которого застройщик обязан реализовать право на отказ: ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ лишь называет просрочку основанием, но не обязывает застройщика действовать немедленно. Поэтому юридически он может направить уведомление и через несколько месяцев.

Однако мотива «накопить неустойку» у него нет. Неустойка за просрочку внесения платежа участником (одна трёхсотая ставки рефинансирования за каждый день от суммы просроченного платежа — ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ) не начисляется в период со дня вступления в силу ПП РФ от 18.03.2024 № 326 до 31 декабря 2025 года включительно (абз. 2 п. 1 ПП РФ № 326). Этот мораторий применяется и к договорам, заключённым до вступления постановления в силу (п. 3 ПП РФ № 326). Кроме того, при одностороннем отказе по основаниям ч. 4 и 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан возвратить уплаченные вами денежные средства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения (ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ), и удержать из них неустойку за мораторный период он не вправе.

3. Что произойдёт с первоначальным взносом на эскроу-счёте при расторжении?

Ваши деньги находятся на счёте эскроу, а не у застройщика. При прекращении договора счёта эскроу (в том числе при расторжении ДДУ и одностороннем отказе от него) денежные средства возвращаются вам как участнику долевого строительства либо перечисляются на ваш залоговый счёт (ч. 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ). Застройщик не получает доступа к этим средствам и не вправе зачесть их в счёт неустойки или иных требований. Дополнительно действует обязанность застройщика вернуть уплаченное в течение 10 рабочих дней со дня расторжения (ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

4. Можно ли оспорить отказ, если он преждевременный или недобросовестный?

Да. При осуществлении права на односторонний отказ сторона обязана действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных законом или договором (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Если застройщик не направил предварительное письменное предупреждение, не выждал 30 дней после его направления либо у него нет сведений о получении вами предупреждения — условия ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ не выполнены, и такой отказ может быть оспорен в суде. Если же основание (ч. 5 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ) и процедура (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ) соблюдены, отказ правомерен, и основная задача — получить возврат средств с эскроу-счёта.

Пошаговые действия

  1. Проверьте, направлял ли застройщик письменное предупреждение о необходимости погашения задолженности. Если нет — у него пока отсутствует право на односторонний отказ, договор продолжает действовать (ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

  2. Инициируйте переговоры с застройщиком о рассрочке или отсрочке платежа. Закон допускает изменение порядка расчётов по соглашению сторон (ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ). Это наиболее выгодный путь сохранить договор и объект.

  3. Если соглашение о рассрочке не достигнуто — предложите застройщику подписать соглашение о расторжении договора с возвратом средств. При расторжении деньги с эскроу-счёта возвращаются вам (ч. 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ), а застройщик обязан вернуть уплаченное в течение 10 рабочих дней (ч. 5 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ).

  4. Если застройщик направил уведомление об одностороннем отказе без предварительного предупреждения или до истечения 30 дней после его направления — зафиксируйте это нарушение и обратитесь в суд с требованием признать отказ не соответствующим ч. 3 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ и договор действующим. Конкретный процессуальный порядок и подсудность уточните у юриста.

  5. Если отказ правомерен (предупреждение направлено, 30 дней истекли, уведомление об отказе направлено) — контролируйте возврат средств. Деньги со счёта эскроу возвращаются вам на основании сведений о погашении записи о государственной регистрации ДДУ в ЕГРН (ч. 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ). Если застройщик не возвращает уплаченное в 10-дневный срок — обращайтесь в суд.

  6. Помните о моратории на неустойку: за период со дня вступления в силу ПП РФ от 18.03.2024 № 326 до 31 декабря 2025 года неустойка за просрочку платежа по ч. 6 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ не начисляется (абз. 2 п. 1, п. 3 ПП РФ № 326). Если застройщик предъявит требование о неустойке за этот период — ссылайтесь на указанные нормы.