Где застройщик указывает строительство школ и детских садов, обязателен ли этот пункт и что делать, если в рекламе обещают, а не строят

Где застройщик обязан указывать сведения о социальных объектах и обязателен ли этот пункт

Сведения о том, что застройщик планирует построить школу и детский сад, в обязательном порядке раскрываются в проектной декларации — это единственный документ, в отношении которого закон устанавливает прямой перечень обязательных сведений и ответственность за их достоверность.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
— п. 1 ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ

Из этой нормы следует: проектная декларация — официальный документ, который «удостоверяет факты, влекущие юридические последствия для застройщика». Поэтому если застройщик указал в ней школу и сад, а потом их не построил, это не «рекламное обещание», а зафиксированное обязательство с правовыми последствиями.

Какие именно сведения о проекте строительства обязательны, устанавливает ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ.

Информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию:
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ

Ключевой пункт для нашего случая — первый:

о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также наименование объекта (группы объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком
— п. 1 ч. 1 ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ

Обратите внимание: закон требует указать «виды строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства». Школа и детский сад — это самостоятельные объекты капитального строительства (здания, сооружения). Если застройщик в проектную декларацию включил их как «строящиеся объекты» и указал их характеристики, то это обязательное и достоверное сведение. Соответственно, дальше действует обязанность вносить изменения:

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию
— ч. 4 ст. 19 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод по вопросу «обязателен ли пункт». Отдельного пункта с названием «школа / детский сад» в законе нет — перечень обязательных сведений о проекте строительства закрытый (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ), и «социальные объекты» отдельной строкой в нём не выделены. Школа и сад попадают в обязательный пункт 1 «о видах строящихся объектов капитального строительства» и в описание характеристик застройки (местоположение и характеристики объектов, состав общего имущества и благоустройство). Если школа/сад действительно входят в проект — соответствующий раздел должен быть заполнен; пустая или не заполненная информация о строящихся объектах означает, что эти объекты в проект не входят. А значит, юридически застройщик их строить не обязан (по обязательству, вытекающему из декларации) — если только они не зафиксированы в другом документе, о чём ниже.

Создаёт ли ДДУ обязательство построить школу и сад, если в договоре об этом ничего нет

Нет. По договору долевого участия застройщик обязуется построить и передать конкретный объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение), а не инфраструктуру вокруг него.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию
— ч. 1 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ

Содержание ДДУ исчерпывающе определено законом — перечень обязательных условий установлен ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ, и в нём нет ни школы, ни детского сада, ни иных социальных объектов:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей , общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости , об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения) , а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией
— п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ

Объектом долевого строительства по договору является конкретное помещение (жилое или нежилое), его характеристики и условный номер. Школа и детский сад в общем случае не являются объектом долевого строительства и не входят в предмет ДДУ. Поэтому отсутствие упоминания о них в договоре означает, что у застройщика нет обязательства перед вами построить их именно из ДДУ.

Развилка — где обязательство всё же может возникнуть:

1. Если школа/сад указаны в проектной декларации и проектной документации как строящиеся объекты — тогда застройщик формально связан их заявлением (ст. 19, 21 ФЗ № 214-ФЗ), но понудить его строить отдельным иском вы сможете лишь опосредованно (через недостоверную информацию/рекламу, см. блоки 3–4).

2. Если застройщик строит в рамках комплексного развития территории (КРТ) или договора с городом — обязательство построить социальные объекты возникает не из ДДУ, а из договора о КРТ, где перечень объектов соц. инфраструктуры прямо обязателен:

В договор о комплексном развитии территории включаются: 1) сведения о местоположении, площади и границах территории комплексного развития; 2) перечень расположенных в границах такой территории объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих сносу, перечень объектов капитального строительства, линейных объектов, подлежащих строительству, реконструкции, и (или) сведения о видах, назначении планируемых для размещения объектов капитального строительства с указанием предельной (максимальной и (или) минимальной) общей площади таких объектов; (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 2 1 ) перечень объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов, необходимых для функционирования объектов капитального строительства и обеспечения жизнедеятельности человека, и (или) сведения о видах и назначении таких объектов; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 26.12.2024 № 486-ФЗ) 3) соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих строительству или реконструкции в соответствии с договором, а также условие о размещении на первых этажах указанных домов нежилых помещений; 4) перечень выполняемых лицом, заключившим договор, видов работ по благоустройству территории, срок их выполнения;
— ч. 1 ст. 68 ГрК РФ

Сведения о таком договоре (или о соглашении о распределении затрат на социальную инфраструктуру) застройщик в Москве обязан представлять контролирующему органу — Москомстройинвесту. Именно там можно проверить, взял ли застройщик на себя такое обязательство перед городом, а не перед вами лично.

Вывод: сам по себе подписанный и оплаченный ДДУ не создаёт обязательства застройщика строить школу и детский сад. Оно может возникнуть только из проектной декларации/проектной документации либо из договора о КРТ/соглашения с городом — эти документы и нужно проверять.

Реклама «школа и сад в составе ЖК» при отсутствии объектов — это обман?

С точки зрения рекламного законодательства — да, такая реклама квалифицируется как недостоверная, если сведения не соответствуют действительности.

Реклама должна быть добросовестной и достоверной. Недобросовестная реклама и недостоверная реклама не допускаются.
— ч. 1 ст. 5 ФЗ «О рекламе»

Конкретно под нашу ситуацию подпадает п. 2 ч. 3 ст. 5 ФЗ «О рекламе» — «не соответствующие действительности сведения о любых характеристиках товара»:

Недостоверной признается реклама, которая содержит не соответствующие действительности сведения: 1) о преимуществах рекламируемого товара перед находящимися в обороте товарами, которые произведены другими изготовителями или реализуются другими продавцами; 2) о любых характеристиках товара
— п. 1, 2 ч. 3 ст. 5 ФЗ «О рекламе»

Плюс отдельный состав — реклама с отсутствием существенной информации, вводящая в заблуждение:

Не допускается реклама, в которой отсутствует часть существенной информации о рекламируемом товаре, об условиях его приобретения или использования, если при этом искажается смысл информации и вводятся в заблуждение потребители рекламы.
— ч. 7 ст. 5 ФЗ «О рекламе»

Заявление «школа и детский сад — в составе жилого комплекса» — это характеристика товара (жилого комплекса), которая влияет на выбор потребителя и цену. Если объекты фактически не строятся и не входят в проект, такое заявление не соответствует действительности и образует недостоверную рекламу по ч. 3 ст. 5 ФЗ «О рекламе».

Ответственность за это несёт рекламодатель (застройщик):

Рекламодатель несет ответственность за нарушение требований, установленных частями 2 - 8, 10 4 , 10 5 , 10 7 , 10 8 и 12 статьи 5 , статьями 6 - 9, частями 4 - 6 статьи 10, статьей 12, частью 3 статьи 19, частями 2 и 6 статьи 20, частями 1, 3, 5 статьи 21, статьями 24 - 25 1 , частями 1 и 6 статьи 26, частями 1 и 5 статьи 27, статьями 28 - 30 2 настоящего Федерального закона. (В редакции федеральных законов от 03.06.2011 № 115-ФЗ, от 18.07.2011 № 218-ФЗ, от 07.05.2013 № 98-ФЗ, от 23.07.2013 № 200-ФЗ, от 21.10.2013 № 274-ФЗ, от 03.07.2016 № 281-ФЗ, от 27.12.2018 № 531-ФЗ, от 02.07.2021 № 347-ФЗ, от 11.03.2024 № 42-ФЗ, от 07.04.2025 № 72-ФЗ, от 31.07.2025 № 332-ФЗ, от 27.10.2025 № 393-ФЗ) 7. Рекламораспространитель несет ответственность за нарушение требований, установленных пунктом 3 части 4, пунктом 6 части 5, частями 9 - 10 3 , 10 5 - 10 8 и 12 статьи 5 , статьями 7 - 9, частями 3 13 , 3 14 , 3 19 статьи 10, статьями 12, 14 - 18, частью 16 статьи 18 1 , частями 2 - 4 и 9 статьи 19, частями 2 - 6 статьи 20, частью 3 статьи 20 1 , частями 2 - 5 статьи 21, частями 7 - 9 статьи 24, статьей 25, частью 2 статьи 25 1 , частями 1 - 5 статьи 26, частями 2 и 5 статьи 27, частями 1, 2 1 , 3 1 , 4 , 7, 8, 11 и 13 статьи 28, частью 2 статьи 28 1 , частями 1, 3, 4, 6 и 8 статьи 29, частями 1 и 2 статьи 30 1 настоящего Федерального закона.
— ч. 6 ст. 38 ФЗ «О рекламе»

Кроме административной ответственности (штраф по ст. 14.3 КоАП РФ), потерпевшее лицо вправе требовать гражданско-правовых последствий — возмещения убытков, компенсации морального вреда, опровержения:

Нарушение физическими или юридическими лицами законодательства Российской Федерации о рекламе влечет за собой ответственность в соответствии с гражданским законодательством. 2. Лица, права и интересы которых нарушены в результате распространения ненадлежащей рекламы, вправе обращаться в установленном порядке в суд или арбитражный суд, в том числе с исками о возмещении убытков, включая упущенную выгоду, о возмещении вреда, причиненного здоровью физических лиц и (или) имуществу физических или юридических лиц, о компенсации морального вреда, о публичном опровержении недостоверной рекламы (контррекламе). 3. В случае установления антимонопольным органом факта распространения недостоверной рекламы и выдачи соответствующего предписания антимонопольный орган вправе обратиться в установленном порядке в суд или арбитражный суд с иском к рекламодателю о публичном опровержении недостоверной рекламы (контррекламе) за счет рекламодателя. При этом суд или арбитражный суд определяет форму, место и сроки размещения такого опровержения. 4. Нарушение рекламодателями, рекламопроизводителями, рекламораспространителями , лицами, указанными в части 3 13 статьи 10 настоящего Федерального закона, законодательства Российской Федерации о рекламе влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. (В редакции Федерального закона от 26.12.2024 № 479-ФЗ) 5.
— ч. 1, 2 ст. 38 ФЗ «О рекламе»

Про уголовную квалификацию (ст. 159 УК РФ). Мошенничество предполагает доказанный прямой умысел на хищение чужих денег путём обмана на момент привлечения средств. Простая недостоверная реклама об инфраструктуре сама по себе, как правило, образует не уголовное мошенничество, а нарушение Закона «О рекламе» и (или) Закона о защите прав потребителей. Уголовная перспектива возникает лишь при доказанности, что застройщик изначально не намеревался строить ни ЖК, ни школу/сад, а исключительно присваивал деньги — это отдельный, значительно более сложный предмет доказывания, и он не вытекает из вашей ситуации.

Вывод: реклама о школе и саде «в составе ЖК», не подтверждённая проектом и не реализованная, — это квалифицируемая законом как недостоверная реклама (ч. 3 ст. 5, ст. 38 ФЗ «О рекламе»), а не «просто маркетинг». Застройщик отвечает административно (штраф по ст. 14.3 КоАП РФ) и гражданско-правовым образом (убытки, моральный вред, контрреклама).

Какие требования к застройщику можно заявить (убытки, отказ от договора, моральный вред)

К отношениям с застройщиком по ДДУ применяется законодательство о защите прав потребителей (вы — гражданин-потребитель, застройщик — исполнитель услуги). Застройщик обязан предоставлять достоверную информацию «при заключении договора», обеспечивающую правильный выбор:

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации. 2. Информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать: наименование технического регламента или иное установленное законодательством Российской Федерации о техническом регулировании и свидетельствующее об обязательном подтверждении соответствия товара обозначение; (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) сведения об основных потребительских свойствах товаров (работ, услуг), в отношении продуктов питания сведения о составе (в том числе наименование использованных в процессе изготовления продуктов питания пищевых добавок, биологически активных добавок, информация о наличии в продуктах питания компонентов, полученных с применением генно-инженерно-модифицированных организмов, в случае, если содержание указанных организмов в таком компоненте составляет более девяти десятых процента), пищевой ценности, назначении, об условиях применения и хранения продуктов питания, о способах изготовления готовых блюд, весе (объеме), дате и месте изготовления и упаковки (расфасовки) продуктов питания, а также сведения о противопоказаниях для их применения при отдельных заболеваниях.
— п. 1 ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если достоверная информация не предоставлена, закон даёт потребителю право отказаться от договора и потребовать возврата уплаченного и возмещения убытков:

Если потребителю не предоставлена возможность незамедлительно получить при заключении договора информацию о товаре (работе, услуге), он вправе потребовать от продавца (исполнителя) возмещения убытков, причиненных необоснованным уклонением от заключения договора, а если договор заключен, в разумный срок отказаться от его исполнения и потребовать возврата уплаченной за товар суммы и возмещения других убытков. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) При отказе от исполнения договора потребитель обязан возвратить товар (результат работы, услуги, если это возможно по их характеру) продавцу (исполнителю). (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 2. Продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 2 1 .
— п. 1 ст. 12 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Здесь важная развилка по фактам:

• Если школа/сад были вам обещаны (реклама, менеджер, письменные материалы) и это повлияло на ваше решение о покупке, а в проекте этих объектов нет — вы можете опираться на п. 1 ст. 12 Закона о ЗПП: не предоставлена достоверная информация при заключении договора. Это даёт право на отказ от ДДУ, возврат уплаченной суммы и возмещение убытков.
• Если обещание было только «в рекламе вообще», не адресованной лично вам и не влиявшей именно на ваше решение — доказать связь с убытками тяжелее, но это не отменяет права требовать опровержения и административной реакции через ФАС.

Общий принцип возмещения — полное возмещение убытков:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

И компенсация морального вреда независимо от имущественных требований:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Кроме того, если недостоверная информация доводилась при продаже, наступает административная ответственность за нарушение права потребителя на информацию:

Нарушение права потребителя на получение необходимой и достоверной информации о реализуемом товаре (работе, услуге), об изготовителе, о продавце, об исполнителе и о режиме их работы - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ; от 27.07.2010 № 239-ФЗ) 2. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции федеральных законов от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 19.10.2023 № 505-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2 1 .
— ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ

Вывод: при доказанности, что недостоверные сведения о школе/саде повлияли на ваше решение, вы вправе потребовать от застройщика: (1) расторжения ДДУ с возвратом уплаченной по договору суммы (п. 1 ст. 12 ЗоЗПП), (2) возмещения убытков (п. 1 ст. 15 ГК РФ), (3) компенсации морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП). Дополнительно — привлечение к административной ответственности (ст. 14.8 и 14.3 КоАП РФ). Если цель — не расторгать, а получить снижение цены/компенсацию, это проще выстроить через убытки и моральный вред, но не через «понуждение построить школу» (см. блок 2).

Как проверить и куда жаловаться

Что проверить, чтобы не попасть впросак (до или после покупки):

1. Проектная декларация — сайт наш.дом.рф (единая информационная система жилищного строительства), где застройщик обязан размещать декларацию. Смотреть пункт 1 ч. 1 ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ — «виды строящихся объектов капитального строительства»: если школы/сада в перечне нет — в проект они не входят.
2. Проектная документация и разрешение на строительство — проверяется по схеме планировочной организации земельного участка и экспликации объектов.
3. ПЗЗ и нормативы градостроительного проектирования — если территория развивается как комплексная застройка, обязательство по обеспеченности социальной инфраструктурой закладывается в градостроительный регламент:

расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если в границах территориальной зоны, применительно к которой устанавливается градостроительный регламент, предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 373-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 6 1 . Обязательным приложением к правилам землепользования и застройки являются сведения о границах территориальных зон, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территориальных зон, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Органы местного самоуправления поселения, муниципального округа, городского округа также вправе подготовить текстовое описание местоположения границ территориальных зон.
— п. 4 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ

1. Договор о КРТ / соглашение с городом — в Москве сведения о нём застройщик сдаёт Москомстройинвесту (по Постановлению Правительства Москвы от 16.08.2011 № 366-ПП, в перечне прямо указаны «соглашения о распределении затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры» и «договоры о комплексном развитии территории»).

Куда жаловаться:

• Роспотребнадзор — на нарушение права потребителя на достоверную информацию (ст. 10, 12 Закона о ЗПП) и недобросовестное поведение продавца.
• ФАС России (антимонопольный орган) — на недостоверную рекламу: именно ФАС возбуждает дело по ст. 5 ФЗ «О рекламе», выдаёт предписание и вправе требовать контррекламы (ч. 2–3 ст. 38 ФЗ «О рекламе»).
• Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства) — на застройщика по линии контроля в долевом строительстве, в том числе по проектной декларации и её соответствию требованиям ст. 20–21 ФЗ № 214-ФЗ.
• Суд — иск о защите прав потребителя: расторжение ДДУ, возврат денег, убытки, моральный вред.

Фиксация доказательств обязательна: скриншоты рекламы с датой и адресом страницы, сохранённые буклеты, переписка с менеджером, а также выгрузка проектной декларации с сайта наш.дом.рф (с отметкой даты) — именно они лягут в основу претензии, жалобы в ФАС и иска.

Вывод: первичная проверка — проектная декларация (п. 1 ч. 1 ст. 21 ФЗ № 214-ФЗ) на соответствие строящихся объектов заявлениям в рекламе. Жалобы подаются параллельно: Роспотребнадзор (информация, ст. 14.8 КоАП), ФАС (недостоверная реклама, ст. 5, 38 ФЗ «О рекламе», ст. 14.3 КоАП), Москомстройинвест (контроль в долевом строительстве, г. Москва) и в суд (гражданские требования по ЗоЗПП и ГК РФ).

Как считаются денежные требования: неустойка, убытки, моральный вред

Неустойка за просрочку передачи объекта. Это самостоятельное требование, которое не зависит от спора о школе/саде, но именно оно чаще всего экономически значимо для дольщика:

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 1 настоящей статьи) . Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере
— ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ

То есть при нарушении срока передачи квартиры застройщик платит за каждый день просрочки 1/300 ставки ЦБ (для граждан — в двойном размере, т.е. 1/150) от цены договора.

Убытки — по общему правилу полного возмещения (реальный ущерб + упущенная выгода):

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Моральный вред — определяется судом с учётом характера страданий, степени вины и требований разумности и справедливости:

Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего. Глава 60. Обязательства вследствие неосновательного обогащения
— ст. 1101 ГК РФ, п. 2

Связка с нашей ситуацией. Неустойка по ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ — это «про задержку передачи квартиры», а не про отсутствие школы. За отсутствие обещанной в рекламе школы/сада денежные требования строятся иначе: убытки (ст. 15 ГК РФ) и моральный вред (ст. 15 Закона о ЗПП, ст. 151, 1101 ГК РФ) — при доказанности причинно-следственной связи между недостоверной информацией и вашим решением о покупке. Одновременно, если срок передачи тоже нарушен, требования о неустойке заявляются параллельно и независимо.

Вывод: размеры требований: неустойка за просрочку — 1/300 (для граждан 1/150) ставки ЦБ от цены договора за каждый день (ч. 2 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ); убытки — в полном объёме (ст. 15 ГК РФ); моральный вред — по усмотрению суда с учётом разумности и справедливости (ст. 1101 ГК РФ, ст. 15 Закона о ЗПП). Конкретная сумма определяется судом исходя из доказательств, а не фиксируется законом.