Можно ли оформить дарственную на дочь на квартиру в новостройке, если договор на маму, акт не подписан и право собственности не зарегистрировано

Что именно есть у мамы сейчас: право требования или право собственности

До подписания передаточного акта и государственной регистрации в ЕГРН мама собственником квартиры не является. По ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— ст. 219 ГК РФ

Тот же принцип закреплён в ст. 8.1 и ст. 223 ГК РФ: права, подлежащие госрегистрации, возникают с момента внесения записи в реестр, а по сделкам с отчуждаемым недвижимым имуществом право у приобретателя возникает с момента регистрации:

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. 3. В случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена. Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом. Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в государственный реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки, в том числе через нотариуса. 4. Если право на имущество возникает, изменяется или прекращается вследствие наступления обстоятельств, указанных в законе, запись о возникновении, об изменении или о прекращении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия. Законом может быть предусмотрено также право иных лиц обращаться с заявлением о внесении соответствующей записи в государственный реестр. 5.
— п. 2 ст. 8.1 ГК РФ

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (
— п. 2 ст. 223 ГК РФ

Сегодня у мамы есть не «квартира», а обязательственное право требования к застройщику передать объект долевого строительства и требовать оформления собственности. Именно это описано в ч. 1 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ:

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 1 1 .
— ч. 1 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ

Передача объекта оформляется передаточным актом, который стороны ещё не подписали:

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 304-ФЗ; от 29.07.2017 № 218-ФЗ ) 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 3. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 3 1 .
— ч. 1 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ

И только после передачи объекта право собственности участника подлежит регистрации (ч. 1 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ):

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 5 1 .
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ

Значит, «оформить дарственную на квартиру» прямо сейчас невозможно, поскольку предмета дарения как недвижимой вещи в собственности мамы ещё нет. Но это и не тупик: распорядиться можно не квартирой, а имущественным правом требования, которое у мамы уже есть.

Можно ли сразу безвозмездно передать дочери право требования по договору (ветка «дарение права требования»)

Да — закон прямо допускает дарение имущественного права, а не только вещи. Согласно п. 1 ст. 572 ГК РФ:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Это означает, что мама как участник долевого строительства вправе безвозмездно передать дочери своё право требования к застройщику, не дожидаясь регистрации собственности на себя. Форма такой передачи подчиняется правилам об уступке требования, на что прямо указывает п. 3 ст. 576 ГК РФ:

Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 382 - 386, 388 и 389 настоящего Кодекса. 4. Дарение посредством исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 статьи 313 настоящего Кодекса. Дарение посредством перевода дарителем на себя долга одаряемого перед третьим лицом осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных статьями 391 и 392 настоящего Кодекса. 5. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.
— п. 3 ст. 576 ГК РФ

Переход требования к другому лицу по сделке — это уступка требования, регулируемая ст. 382 ГК РФ:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). 3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
— п. 1 ст. 382 ГК РФ

Важное уточнение по долевому строительству: уступка по ДДУ не требует согласия застройщика, но возможна только в определённых границах — после уплаты цены и только до подписания передаточного акта (ч. 1 и 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ):

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5.
— ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ)
— ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ

Передаточный акт ещё не подписан — это как раз то состояние, когда уступка допустима. А поскольку застройщик дом уже сдал, уступку нужно провести быстро, до момента подписания акта приёма-передачи.

Дополнительное ограничение: если мама состоит в браке и квартира приобретена в браке на общие средства, право требования — совместное имущество супругов (ст. 34 СК РФ), а для сделки по распоряжению таким имуществом требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ):

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Поэтому безвозмездно передать право требования дочери сейчас юридически можно, но при двух условиях: цена договора полностью уплачена и передаточный акт ещё не подписан. Если мама замужем — потребуется нотариальное согласие её супруга.

Как правильно оформить: уступка (цессия) и её регистрация

Если выбран путь «сразу на дочь», то правильный документ — не дарственная на квартиру, а соглашение об уступке права требования по ДДУ. Такое соглашение, как и сам ДДУ, подлежит государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ):

Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
— ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ

То есть недостаточно просто подписать договор с дочерью: переход права требования регистрируется Росреестром, иначе он не имеет силы для третьих лиц. Ветка с дарением права требования по ГК РФ здесь полностью совпадает с цессией — меняется лишь то, что передача безвозмездная (для дочери это дар, для мамы основание — ст. 572 ГК РФ).

Если же вы предпочтёте вариант «сначала на маму, потом на дочь» (см. блок 4), то применяется другой порядок: сначала регистрируется право собственности мамы, а затем — уже нотариальный договор дарения квартиры и регистрация перехода права.

Оценка обозначения сделки: притворная безвозмездная уступка во избежание расчётов ничтожна как прикрывающая возмездную сделку (п. 2 ст. 170 ГК РФ), поэтому договор нужно составлять и регистрировать именно как безвозмездную передачу права требования:

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Вывод по этому вопросу: оформить сразу на дочь можно только через уступку права требования по ДДУ, причём соглашение об уступке требует государственной регистрации в Росреестре. Дарение прав требования — законная форма такой уступки, но если за платой скрывается продажа, сделку переквалифицируют.

Альтернативный путь: сначала оформить на маму, затем подарить дочери

Второй, безупречный по чистоте варианта — довести оформление до конца на маму: подписать передаточный акт, зарегистрировать право собственности, а затем оформить нотариальное дарение. Основание — монополия собственника на распоряжение имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ):

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Один нюанс, на котором чаще всего спотыкаются: с недавнего времени договор дарения недвижимого имущества между гражданами подлежит нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ):

Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )
— п. 3 ст. 574 ГК РФ

Следовательно, при втором варианте алгоритм такой: акт приёма-передачи → регистрация права собственности мамы в ЕГРН → нотариальный договор дарения → регистрация перехода права к дочери в Росреестре. Этот вариант дольше и дороже (нотариус + пошлины дважды), но он не зависит от ограничений ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ и от того, подписан акт или нет.

Оба варианта приводят к одному результату — собственник дочь. Разница в том, что «сразу на дочь» возможно только пока не подписан передаточный акт, а «через маму» доступно в любой момент, включая период после подписания акта.

Вывод: если акт ещё не подписан и дом сдан, предпочтительнее уступка (дарение) права требования прямо на дочь — это короче и дешевле. Если по каким-то причинам уступка уже невозможна (акт подписан, дом передан), остаётся только последовательное оформление: сначала собственность на маму, затем нотариальное дарение дочери.

Налоги и пошлины при дарении матери и дочери

Дарение от матери дочери налогом не облагается. Пункт 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает доходы в порядке дарения, полученные от близких родственников, а мать и дочь прямо отнесены к ним:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Для дарения собственно квартиры (доли) установлено и нотариальное удостоверение — п. 3 ст. 574 ГК РФ > Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ )

— п. 3 ст. 574 ГК РФ, что добавляет расходы на нотариальный тариф, но не создаёт НДФЛ-обязанности. А вот если даритель и одаряемый не близкие родственники, налог возникает — здесь это не наш случай, поскольку мать и дочь всегда близкие родственники.

Что касается нотариального удостоверения сделок с долями (если, например, оформлять дарение доли): отчуждение доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ):

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по налогам: сама по себе передача квартиры (или права требования) от матери дочери НДФЛ не облагается. Но оформление дарения недвижимости между гражданами требует нотариуса, а при отчуждении доли — нотариальное удостоверение обязательно по закону; плюс государственная пошлина за регистрацию перехода права.

Развилка «какой у вас договор» и что делать, если уступка невозможна

Ключ к ответу — вид договора мамы. Возможны три ситуации, и в каждой свой путь:

1. ДДУ по 214-ФЗ, зарегистрированный, цена уплачена, акт не подписан. Работает уступка права требования (ч. 1 и 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ) с регистрацией соглашения (ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ) — это ваш удобный случай, оформляем сразу на дочь. Цитируемые нормы: > Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5.

— ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, > Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5. Договор уступки прав требования неустойки, штрафа (пени) не подлежит государственной регистрации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ)
— ч. 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, > Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ)
— ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ.

1. ДДУ не зарегистрирован в ЕГРН. Сам договор считается незаключённым (ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ: договор «подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации»), и корректно распорядиться таким требованием нельзя — сначала нужно решить вопрос регистрации договора или переоформления первичных документов у застройщика. В этом случае практический путь — оформить право требования на маму (или зарегистрировать ДДУ), а затем действовать по блоку 4.

2. Альтернативный договор (предварительный, купли-продажи будущей недвижимости). Здесь уступка оформляется общими правилами ст. 382 ГК РФ и не требует соблюдения ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ, но и государственная регистрация уступки может не требоваться, если не подлежит регистрации сам основной договор.

Общая логика во всех случаях: пока акт не подписан — можно «перескочить» через маму и выйти сразу на дочь (уступка/дарение права требования); как только акт подписан и объект передан — распорядиться можно будет только после регистрации собственности, через нотариальное дарение (блок 4).

Вывод: сначала нужно определить вид договора и факт его госрегистрации. Если это зарегистрированный ДДУ с оплаченной ценой и без подписанного акта — оформляйте уступку (дарение) права требования сразу на дочь, не оформляя сначала на маму. Если акт подписан или договор не зарегистрирован — придётся сначала оформлять на маму, а затем дарить дочери нотариально.

Какие документы и что делать после уступки

Для оформления перехода права требования к дочери понадобятся: сам договор участия в долевом строительстве, документ об уплате цены (при уступке по ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ уступка допускается «только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга» — > Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. В случае, если соглашение (договор) об уступке прав требований по договору заключается в форме электронного документа, к нему применяются правила, установленные частями 3 и 3 1 статьи 4 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3. Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. Юридическое лицо, являющееся цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору, несет ответственность за несоблюдение предусмотренных частью 3 настоящей статьи требований к порядку уплаты цены уступки прав требований по договору в соответствии с законодательством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5.

— ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ), письменное уведомление застройщика о состоявшейся уступке, а при браке — нотариально удостоверенное согласие супруга матери (п. 3 ст. 35 СК РФ, > Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ).

Про уведомление и риски нового кредитора специально говорит ст. 382 ГК РФ: если должник не был письменно уведомлён о переходе права, риск неблагоприятных последствий несёт новый кредитор, а исполнение первоначальному кредитору считается надлежащим до момента уведомления:

Право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. 2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 26.07.2017 № 212-ФЗ) Предусмотренный договором запрет перехода прав кредитора к другому лицу не препятствует продаже таких прав в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве и законодательством о несостоятельности (банкротстве). 3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу. 4. Первоначальный кредитор и новый кредитор солидарно обязаны возместить должнику - физическому лицу необходимые расходы, вызванные переходом права, в случае, если уступка, которая повлекла такие расходы, была совершена без согласия должника. Иные правила возмещения расходов могут быть предусмотрены в соответствии с законами о ценных бумагах.
— п. 1 ст. 382 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации это означает: уведомить застройщика нужно, иначе есть риск, что объект будет передан маме, и дочери придётся отдельно требовать переоформления. После регистрации уступки правообладателем в отношениях с застройщиком становится дочь, и её право собственности регистрируется по ч. 1 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ после подписания передаточного акта уже с ней, причём застройщик обязан направить заявление о регистрации её права в Росреестр:

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 2. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 3. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. 5 1 .
— ч. 1 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод по этому вопросу: дочери для оформления нужен зарегистрированный ДДУ с подтверждением оплаты (или переводом долга), само соглашение об уступке, подлежащее государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ, > Договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". (Статья в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ)

— ст. 17 ФЗ № 214-ФЗ), письменное уведомление застройщика и — при наличии брака у матери — согласие её супруга. После этого застройщик передаёт квартиру дочери, и её право собственности регистрируется в ЕГРН.