Можно ли не платить второй транш по ДДУ, если застройщик перенес срок сдачи дома и не уведомил об этом?

Что означает условие «не позднее 31 августа 2024 года и после ввода дома в эксплуатацию»

Срок внесения платежа по ДДУ — существенное условие договора: цена, сроки и порядок её уплаты должны быть прямо указаны в договоре, а уплата производится «путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период».

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15 4 настоящего Федерального закона; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18 1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18 1 настоящего Федерального закона. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 4 1 . Условия договора, предусмотренные частями 4 и 4 2 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 4 2 .
— п. 2 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Значит, решающее значение имеет ДОСЛОВНАЯ формулировка вашего пункта о втором транше. Возможны две конструкции, и последствия у них разные.

Ветка А — «не позднее 31 августа 2024 года, но не ранее ввода дома в эксплуатацию» (оплата привязана к событию). Здесь срок определён указанием на событие, а не только календарной датой.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
— ст. 190 ГК РФ

Если ввод в эксплуатацию — событие, которое должно неизбежно наступить, то до его наступления обязанность по второму траншу не может считаться созревшей, а календарная дата 31.08.2024 выступает лишь предельным сроком. Толкуется такое условие по буквальному значению слов и в сопоставлении со смыслом договора в целом.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом
— ст. 431 ГК РФ

Ветка Б — «31 августа 2024 года» как обычный календарный срок, а упоминание ввода — лишь описание стадии, на которой платёж делается. Тогда срок наступил 31.08.2024 независимо от ввода дома, и просрочка началась с 01.09.2024; ссылка на неввод дома от просрочки не спасает (ввод в эксплуатацию — это обязанность застройщика перед всеми участниками, а не встречное предоставление конкретно по вашему платежу).

Вывод по вопросу: исход зависит от буквального текста пункта, и прежде чем решать, сверьте его дословную формулировку и запросите у застройщика копию разрешения на ввод (либо проверьте его в реестре разрешений). Если платёж сформулирован через ввод («в течение N дней после ввода», «после ввода, но не позднее 31.08.2024»), наступает правовое значение ссылки на ненаступление условия и платёж до получения разрешения на ввод не вносится. Если в договоре стоит просто дата 31.08.2024 — срок наступил, и удерживать деньги нельзя; тогда надо добиваться изменения договора (см. блок 3).

Можно ли приостановить платёж, ссылаясь на встречный характер обязательств и на действия застройщика

Обязанность уплатить цену в ДДУ носит встречный характер по отношению к обязанности застройщика построить дом и после получения разрешения на ввод передать объект.

Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. 2. В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков
— п. 1, 2 ст. 328 ГК РФ

Однако приостановить платёж по п. 2 ст. 328 ГК РФ можно лишь тогда, когда застройщик не предоставил именно то исполнение, которым обусловлен ваш платёж. Ввод дома в эксплуатацию в типовом ДДУ не является исполнением, обусловливающим второй транш (им является передача объекта, а иногда и она не связана с платежом) — поэтому при «чисто календарном» сроке приостановка по ст. 328 ГК РФ уязвима: застройщик квалифицирует её как просрочку.

Вторая линия защиты — просрочка кредитора: должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
— п. 3 ст. 405 ГК РФ

Кредитор считается просрочившим, если не совершил действий, до совершения которых должник не мог исполнить обязательство.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства
— п. 1, 2 ст. 406 ГК РФ

Для вас это работает в узком, но важном сценарии: если платёж по договору привязан к вводу дома (или к открытию/пополнению счёта эскроу после ввода), а застройщик ввод не совершил и подтверждающих документов не представил, то вы объективно не могли исполнить платёж — и просрочки на вашей стороне нет. Если же платёж не зависит от ввода, эта норма вас не защищает: деньги можно было перевести в срок.

Дополнительно: застройщик, сам нарушивший сроки и не уведомивший вас, не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения — стороны обязаны действовать добросовестно.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 3 ст. 1 ГК РФ

Вывод по вопросу: как универсальное основание «просто не платить, потому что встречное исполнение не предоставлено» — позиция слабая: суд, скорее всего, оценит её как односторонний отказ от исполнения денежного обязательства. Как специальное основание — при условии, что сам договор связывает платёж с вводом дома, — ссылка на ст. 190, п. 3 ст. 405 и п. 1 ст. 406 ГК РФ состоятельна: обязательство не созрело, а невозможность исполнения вызвана бездействием застройщика, который к тому же не направил обязательных документов. В этом случае платёж можно не вносить, но обязательно письменно уведомив застройщика о причинах (см. блок 5).

Правомерность одностороннего переноса срока ввода без уведомления

Перенос срока строительства не является для застройщика свободным: закон обязывает его заранее направить участнику информацию и ПРЕДЛОЖЕНИЕ об изменении договора.

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации
— ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Само изменение срока передачи объекта происходит по правилам ГК РФ: соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, а ДДУ подлежит государственной регистрации.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Договор может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. (В редакции федеральных законов от 17.07.2009 № 147-ФЗ, от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 3 1 . Требования к электронной форме договора, соглашения о внесении изменений в договор, соглашения (договора) об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, в том числе требования к формату и заполнению форм таких документов, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 4.
— ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Практика подтверждает, что без соблюдения этой процедуры срок в договоре не меняется.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ от 19.07.2017

Для вашей ситуации это означает: заявленный застройщиком новый срок ввода (30.11.2024), о котором вас не уведомили и который не оформлен допсоглашением, юридически для вас не наступил и не заменил прежний срок — но и «не продлил» автоматически ваш платёж. Односторонний перенос без предложения об изменении договора не имеет силы; вместе с тем без вашего согласия не меняется и дата платежа.

Если застройщик откажется подписать допсоглашение о переносе платежа, вы вправе требовать изменения договора в суде — но только после направления предложения и получения отказа (либо неполучения ответа).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок
— п. 2 ст. 452 ГК РФ

Вывод по вопросу: перенос срока ввода на 30.11.2024 без направления вам информации и предложения об изменении договора не породил для вас юридических последствий — ссылаться на «новый срок» как на согласованный застройщик не сможет. В то же время сам по себе этот дефект не отменяет календарную дату платежа из договора: чтобы сдвинуть платёж, нужно ваше письменное предложение об изменении договора (а при отказе — иск об изменении договора; до подачи иска обязателен досудебный порядок по п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Чем грозит задержка платежа и какие санкции реально работают в 2024–2025 годах

За нарушение срока внесения платежа участник платит застройщику пени — то самое, чего вы опасаетесь.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки
— ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Помимо пеней, длительная просрочка (одного платежа — более двух месяцев) даёт застройщику право на односторонний отказ от договора, но только по процедуре ст. 9 ФЗ-214.

В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона
— ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Эта процедура защищает вас: сначала застройщик обязан направить письменное предупреждение о погашении задолженности и подождать не менее 30 дней.

В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи
— ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Важный практический нюанс: пени по ч. 6 ст. 5 ФЗ-214 (как и неустойка застройщика по ч. 2 ст. 6) в период с даты вступления в силу постановления № 326 до 31.12.2025 в расчёт не включаются.

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2025 г. включительно
— абз. 2 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326

По правоотношениям, на которые этот мораторий не распространяется, размер санкций ограничен ключевой ставкой на 1 июля 2023 года.

В период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г.
— п. 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326

И распространяется это в том числе на договоры, заключённые ранее.

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления. 4. Настоящее постановление вступает в силу со дня его официального опубликования. Председатель Правительства Российской Федерации М.Мишустин
— п. 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326

Общая норма о неустойке подтверждает, что она взыскивается лишь при неисполнении или просрочке.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения
— п. 1 ст. 330 ГК РФ

Вывод по вопросу: при просрочке платежа застройщик формально вправе требовать пени по 1/300 ставки рефинансирования за каждый день, а при просрочке свыше двух месяцев — инициировать расторжение договора, но исключительно через предупреждение и 30-дневный срок. При этом за период с даты вступления в силу постановления № 326 по 31.12.2025 включительно пени по ч. 6 ст. 5 ФЗ-214 в период начисления не включаются, а вне этого периода ограничены ставкой на 01.07.2023. Тем не менее рассчитывать на полную «безнаказанность» нельзя и расторжение договора (с возвратом денег и потерей объекта) — реальный риск, поэтому безопаснее не удерживать деньги молча, а оформить правовую позицию письменно: уведомление о ненаступлении условия платежа / предложение об изменении договора, направленное заказным письмом с описью вложения и описью приложений, — тогда любая просрочка будет либо отсутствовать юридически, либо объясняться бездействием самого застройщика.

Что делать, если застройщик всё же начислит пени или направит предупреждение о расторжении

Ключевое различие — была ли у вас обязанность платить до ввода дома. Если обязанность не созрела (платёж привязан к вводу) либо исполнение было невозможно по причинам, зависящим от застройщика, вы не считаетесь просрочившим: должник не отвечает за просрочку, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
— п. 3 ст. 405 ГК РФ

Если же срок был обычным календарным и вы не заплатили, единственная «смягчающая» линия — уменьшение неустойки, но она применяется только судом при явной несоразмерности и не отменяет сам долг. Поэтому основная защита — не пассивное удержание, а документально оформленное требование об изменении договора: соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, а при отказе спор решается судом после обязательного досудебного шага.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

В суде вы вправе ссылаться и на недобросовестность застройщика, который не направил обязательное предложение об изменении договора, и на недопустимость извлечения преимущества из собственного недобросовестного поведения.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации. Ограничения перемещения товаров и услуг могут вводиться в соответствии с федеральным законом, если это необходимо для обеспечения безопасности, защиты жизни и здоровья людей, охраны природы и культурных ценностей. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 2. Отношения, регулируемые гражданским законодательством 1. Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. (В редакции федеральных законов от 18.12.2006 № 231-ФЗ;
— п. 3 ст. 1 ГК РФ

Процессуально: спор с застройщиком-организацией при цене иска по имущественному требованию (пени, убытки) — районный суд; требования об изменении договора и о защите прав потребителя предъявляются по вашему выбору — по месту нахождения застройщика, по вашему месту жительства либо по месту заключения/исполнения договора (это следует из общего правила подсудности и специальных норм о подсудности потребительских споров). Досудебный порядок обязателен только для требования об изменении договора (п. 2 ст. 452 ГК РФ); для взыскания неустойки/убытков он не требуется.

Вывод по вопросу: если платёж был привязан к вводу дома — направляйте застройщику письменное уведомление о том, что обязанность по второму траншу не наступила, с требованием представить разрешение на ввод и подписать допсоглашение о переносе срока платежа; платёж не вносите до ввода. Если срок был календарным — платите в срок (или досрочно), чтобы исключить расторжение договора, и одновременно направляйте предложение об изменении договора и претензию о нарушении срока передачи объекта; пени застройщика за период до 31.12.2025 в основном блокируются постановлением № 326. В любом случае все обращения — заказным письмом с описью вложения на адрес из договора, с сохранением квитанции и описи: это ваше доказательство и добросовестности, и отсутствия просрочки.