Нужно ли включать детей и супругу в ДДУ на новую квартиру при ипотеке, если дети уже имеют доли в старой квартире и маткапитал не используется

Обязан ли включать детей и супругу в ДДУ и выделять им доли в новой квартире

Ключевой момент: обязанность наделить детей жильём возникает не из факта покупки квартиры и не из факта многодетности, а из факта использования средств материнского капитала именно в этой сделке.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 № 256-ФЗ

Следовательно, обязанность оформить приобретаемое жильё в общую собственность родителей и ВСЕХ детей возникает только у лица, получившего сертификат, и его супруга — и только в отношении жилого помещения, приобретённого (построенного, реконструированного) с использованием средств маткапитала. Поскольку, по вашим словам, маткапитал в новой сделке не используется (он уже направлен на погашение прежней ипотеки), часть 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ к новой квартире не применяется: ни включать детей в ДДУ, ни выделять им доли в новостройке закон вас не обязывает. Обязанность, возникшая из прежнего использования маткапитала, уже исполнена — дети имеют доли по 1/28 в старой квартире; нового «витка» этой обязанности покупка по ДДУ без маткапитала не создаёт. Многодетный статус сам по себе также не порождает обязанности наделять детей долями.

Участником ДДУ, по смыслу закона, является сторона, уплачивающая цену договора и приобретающая право требования объекта:

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
— ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ

Никакого требования о включении в число участников ДДУ членов семьи заёмщика (детей, супруги) закон не содержит — состав участников определяется договором с застройщиком и условиями кредитования. Поэтому позиция застройщика («можно оформить только на вас») закону не противоречит.

Вывод: включать детей и супругу в ДДУ и выделять им доли в новой квартире вы не обязаны — ни в силу закона о маткапитале (он в сделке не участвует), ни в силу ДДУ. Доли детям в новой квартире можно выделить добровольно (например, для целей последующей продажи старой квартиры) — это ваше право, а не обязанность. Если же в сделке всё-таки появятся средства маткапитала (федерального или регионального) или иной меры поддержки с условием о наделении детей долями — обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ возникнет в полном объёме, и оформить квартиру нужно будет в общую собственность супругов и всех детей.

Обязательно ли выделять долю супруге и в каком режиме будет квартира, оформленная только на заёмщика

Кредит и оформление ДДУ на одного супруга не делают квартиру его личной собственностью.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Это центральная норма для вашей ситуации: квартира, приобретаемая в браке, — общее имущество супругов «независимо от того, на имя кого из супругов она приобретена». То есть то, что ипотека оформлена на вас и ДДУ будет на вас одного, не меняет режим общего имущества: супруга имеет право на супружескую долю в новостройке (в том числе в части, оплаченной общими средствами). Отсутствие у неё подтверждённого дохода значения не имеет:

Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 3 ст. 34 СК РФ

Супруг, который в период брака вёл домашнее хозяйство и ухаживал за детьми и по этой причине не имел самостоятельного дохода, самостоятельного дохода, — тоже участник совместной собственности. Поэтому «она в декрете, дохода нет» — не аргумент против её супружеской доли; декрет — как раз уважительная причина из п. 3 ст. 34 СК РФ.

При этом вы не обязаны выделять ей долю прямо в ДДУ или сразу при регистрации права: закон связывает право на общее имущество с режимом имущества, а не с записью в ЕГРН. Реализовать право она сможет при разделе общего имущества (ст. 38, 39 СК РФ) — либо вы можете определить доли соглашением в любой момент (такое соглашение нотариальное по желанию сторон; при оформлении общей долевой собственности по соглашению всех участников — по правилам ГК РФ).

Отдельно о согласии. Для сделки по приобретению имущества в общую собственность согласие супруги по общему правилу не требуется:

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 2, 3 ст. 35 СК РФ

Нотариальное согласие супруга требуется по п. 3 ст. 35 СК РФ для сделки по РАСПОРЯЖЕНИЮ общим имуществом (а также для сделки, требующей нотариальной формы или регистрации, если она касается общего имущества). Покупка квартиры — это сделка по приобретению, а не по распоряжению, поэтому законом согласие супруги не предписано; для сделок по распоряжению действует презумпция согласия (п. 2 ст. 35 СК РФ). Но банки и застройщики в ипотечных сделках часто требуют нотариальное согласие супруги как условие кредитования — это договорное требование, а не норма закона.

Вывод: выделять супруге долю в новой квартире при оформлении ДДУ/права собственности вы не обязаны — квартира и без этого является общим имуществом супругов (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ), а её доля при разделе определится по правилам ст. 38, 39 СК РФ; декрет и отсутствие дохода этому не препятствуют (п. 3 ст. 34 СК РФ). Закон не требует нотариального согласия супруги на приобретение квартиры (п. 3 ст. 35 СК РФ касается распоряжения), но если банк/застройщик такое согласие запросит — его следует оформить у нотариуса, иначе сделку могут не согласовать. Если вы хотите закрепить доли супруге сразу, оформите её участником ДДУ либо заключите нотариальное соглашение об определении долей — это законно и снимает риск спора о разделе в будущем.

Ипотека на одного заёмщика: как оформляется залог прав по ДДУ и что с правами банка

Поскольку квартира приобретается на кредитные средства и ДДУ оформляется на вас одного, залог возникнет в силу закона — независимо от того, кто указан в ДДУ собственником.

Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости. Условие о возникновении залога прав требования участника долевого строительства должно содержаться в договоре участия в долевом строительстве.
— п. 1 ст. 77.2 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Банк становится залогодержателем прав требования участника долевого строительства с момента регистрации залога в ЕГРН; при этом условие о залоге должно быть включено в сам ДДУ — это обязательное условие, согласуемое с банком:

Государственная регистрация возникающего в соответствии с настоящей статьей залога прав требования участника долевого строительства осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора участия в долевом строительстве по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". 2. В случае уступки прав по кредиту (займу), права по которому обеспечены залогом прав требования участника долевого строительства, в том числе удостоверенных закладной, или перехода таких прав по иным основаниям, в том числе в порядке универсального правопреемства, к новому кредитору (заимодавцу) также переходят все права и обязанности залогодержателя по договору залога прав по договору банковского счета. 3.
— абз. 2 п. 1 ст. 77.2 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Дальше залог «перетекает» на готовую квартиру при регистрации права собственности:

При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.
— п. 5 ст. 77.2 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Практический смысл для вас: любой последующий раздел имущества (выделение долей супруге или детям) до погашения ипотеки будет возможен только с согласия банка-залогодержателя. Следовательно, если вы решите наделить детей долями в новой квартире (например, чтобы продать старую), сделать это до снятия обременения можно лишь с письменного согласия банка; чаще всего такие вопросы решают выделением долей после полного погашения кредита либо получают согласие банка на наделение долями. Кроме того, распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не допускается — риск недействительности сделки/отказа в регистрации.

Вывод: для оформления ДДУ и ипотеки на вас одного дополнительных разрешений не требуется; залог прав требования зарегистрируется одновременно с ДДУ, а условие о залоге обязательно включается в договор с застройщиком (п. 1, 5 ст. 77.2 ФЗ № 102-ФЗ). Наделение долями супруги и/или детей в новой квартире до погашения ипотеки потребует согласия банка-залогодержателя — это и есть главный ограничитель, о котором нужно помнить при планировании.

Риски с органом опеки: что будет при будущей продаже квартиры, где детям принадлежат доли

Наличие у детей долей по 1/28 в старой квартире — это не помеха для покупки новой, но станет главным правовым вопросом при её продаже, поскольку распоряжение детским имуществом ограничено законом.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

То, что вы отказались от своей доли в пользу супруги, — это уже сделка с жильём, где живут дети; её правомерность проверяется по правилам о разрешении органа опеки (п. 5 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Для предстоящей продажи старой квартиры ключевым будет:

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.
— ч. 1 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Отчуждение долей детей (продажа квартиры целиком) означает сделку по отчуждению имущества несовершеннолетних, а равно действий, влекущих уменьшение их имущества, — и требует ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО разрешения органа опеки и попечительства. Опека в таких случаях даёт согласие, как правило, при условии одновременного наделения детей долями в другом жилье (в том числе в новой квартире) или перечисления выручки на их счета. Сроки и порядок:

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ от 24.04.2008 № 48-ФЗ

Разрешение или мотивированный отказ выдаются в письменной форме в 15-дневный срок, отказ можно оспорить в суде (ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
— п. 4 ст. 292 ГК РФ

Если дети зарегистрированы и проживают в старой квартире, применяется ещё и п. 4 ст. 292 ГК РФ: отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, когда затрагиваются их права, допускается с согласия органа опеки. Отсутствие такого согласия/разрешения — основание для требований о расторжении сделки и, в дальнейшем, для возмещения убытков (ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).

Вывод: при будущей продаже старой квартиры без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не обойтись — продажа долей детей без него незаконна и оспорима (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, п. 4 ст. 292 ГК РФ); разрешение оформляется по заявлению в орган опеки по месту нахождения имущества, срок рассмотрения — 15 дней, отказ обжалуется в суде. Сама по себе покупка новой квартиры без маткапитала на опеку не влияет: обязанность получить разрешение возникает не при покупке, а при распоряжении детскими долями. Наиболее практичный способ пройти опеку — заранее предусмотреть в новой квартире доли детям (не меньше по стоимости, чем в старой) либо иное равноценное жильё; о конкретном наборе документов и требованиях к равноценности уточняйте в акте органа опеки вашего муниципалитета, поскольку такой перечень устанавливается на региональном/муниципальном уровне (административными регламентами).

Развилки в зависимости от неизвестных факторов

Если брак между вами зарегистрирован (из описания следует, что да) — действует режим совместной собственности (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ) и изложенные выводы применимы полностью. Если есть брачный договор с иным режимом имущества (раздельная собственность) — тогда новая квартира может стать личной собственностью заёмщика; в этом случае проверьте его текст: режим, установленный договором, имеет приоритет над ст. 34 СК РФ, и вопрос о доле супруги решается по договору.

Если в новой сделке появятся средства федерального маткапитала (например, вы решите использовать остаток или оформите сертификат на ещё не использованную часть) — обязанность оформить квартиру в общую собственность супругов и всех детей возникнет по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, и доли придётся определить по соглашению. Если используется региональный материнский капитал или иная мера поддержки многодетных — условия и требование о наделении детей долями устанавливаются актом субъекта РФ, поэтому их нужно проверять в региональном законодательстве (в отсутствие указания региона проверить конкретный акт невозможно; критерий — предусматривает ли региональный закон наделение детей долями).

Если банк требует нотариальное согласие супруги или включение её в число заёмщиков — это договорное условие кредитора; отказ банка в сделке без такого согласия не противоречит закону, а согласие оформляется у нотариуса (п. 2, 3 ст. 35 СК РФ это допускают и не запрещают).

Если продажа старой квартиры планируется до сдачи новостройки — вам придётся либо выделять детям доли в ином жилье, либо получать разрешение опеки с условием приобретения взамен (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Если продажа не планируется — вопрос об опеке вообще не возникнет: дети остаются собственниками долей в старой квартире, а новая оформляется на вас (и юридически является общим имуществом с супругой).

Вывод: фабула не содержит данных о брачном договоре, региональных мерах поддержки и планах по продаже старой квартиры — именно эти три обстоятельства меняют ответ. При стандартной ситуации (брак зарегистрирован, маткапитал не используется, продажа пока не планируется) обязанности включать детей и супругу в ДДУ и выделять им доли нет; при появлении маткапитала (федерального или регионального с таким условием) обязанность возникает по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ (или по акту субъекта РФ), а при продаже старой квартиры потребуется предварительное разрешение органа опеки (ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ).