Можно ли расторгнуть ДДУ и вернуть деньги, если фактический этаж квартиры в новостройке не совпадает с указанным в договоре из-за коммерческих помещений внизу

Квалификация: этаж как существенная характеристика объекта долевого строительства

Ключевой развилкой, определяющей правовой статус вашего требования, является то, что именно указано в договоре и проектной документации. Если в ДДУ и проектной декларации квартира обозначена этажом «4», а фактически (по высоте здания, с учётом того, что коммерческие помещения занимают уровни, нумеруемые как 1–3) она расположена на втором жилом этаже, закон прямо относит «этаж» к обязательному содержанию договора.

Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей , общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости , об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения) , а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией
— п. 1 ч. 4 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ

Из этой нормы видно: сведения «об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства» входят в перечень основных характеристик, которые договор обязан содержать в соответствии с проектной документацией. При этом часть 1 статьи 7 того же закона делает эти характеристики «условием договора», которому должен соответствовать фактически передаваемый объект:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям
— ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Для вашего спора это означает следующее. Вопрос не в «номере» этажа сам по себе, а в том, соответствуют ли договорные (и проектные) характеристики фактическому расположению объекта. Если застройщик согласовал в договоре размещение квартиры на 4-м этаже, а фактическая высотная отметка соответствует 2-му этажу (над коммерческими помещениями), налицо несоответствие объекта условиям договора и проектной документации. Это квалифицируется как недостаток (несоответствие обязательным характеристикам), а не как правомерное «переименование» нумерации.

Однако необходимо проверить встречную гипотезу: если в проектной документации и проектной декларации эта нумерация была изначально именно такой (коммерческие уровни нумеруются 1–3, жилые начинаются с 4), то формального противоречия между договором и проектом нет — спор переходит в плоскость введения в заблуждение относительно потребительских свойств (реальный этаж по высоте), что разбирается в отдельном блоке ниже.

Односторонний отказ от ДДУ и расторжение при несоответствии качества (недостатке)

Закон связывает право участника отказаться от договора не с любым несоответствием, а с «существенным» нарушением требований к качеству либо с неустранением недостатков в разумный срок.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков
— ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона
— ч. 3 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

При несоответствии объекта договору и проекту участнику прежде всего принадлежат способы защиты из части 2 статьи 7: безвозмездное устранение недостатков, соразмерное уменьшение цены или возмещение расходов на устранение. Односторонний отказ допустим только при существенном нарушении требований к качеству объекта либо при неустранении недостатков в разумный срок (часть 3 статьи 7, пункт 3 части 1 статьи 9).

Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; (В редакции Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.07.2020 № 202-ФЗ) 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях
— ч. 1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Отказ от договора здесь возможен в двух случаях: (1) если расхождение этажа признано существенным нарушением требований к качеству (пункт 3 части 1 статьи 9, часть 3 статьи 7); (2) если вы заявили застройщику требование об устранении и он не устранил недостаток в разумный срок (часть 3 статьи 7). При этом обратите внимание на ограничение внесудебного отказа:

В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке
— ч. 1.2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Поскольку ваш спор — о несоответствии объекта условиям договора (этажу), у вас есть основания утверждать, что застройщик НЕ исполняет обязательства «надлежащим образом», поэтому барьер части 1.2 статьи 9 для внесудебного отказа не действует, но застройщик будет оспаривать наличие самого нарушения. Учитывая, что объект ещё строится и недостаток неустраним без изменения существа объекта (нельзя «поднять» квартиру на два этажа), практический путь к расторжению — либо доказать существенность нарушения качества, либо обратиться в суд с требованием о расторжении по части 1.1 статьи 9 (судебный порядок) в связке со статьями 450, 451 ГК.

Вывод по данному вопросу: вы вправе отказаться от ДДУ (во внесудебном порядке при существенности недостатка либо через суд по части 1.1 статьи 9), но приоритетная стратегия — сначала зафиксировать несоответствие претензией и требовать застройщика привести объект в соответствие либо расторгнуть договор; при отказе — взыскивать возврат средств и проценты в суде.

Денежные последствия расторжения: возврат средств с эскроу, проценты, убытки

При расторжении по основаниям части 1 статьи 9 срок возврата — 20 рабочих дней; по судебному расторжению (часть 1.1) — 10 рабочих дней, с уплатой процентов.

Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования
— ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере
— ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ (проценты — гражданину в двойном размере)

Проценты начисляются со дня внесения денежных средств до дня их фактического возврата; для гражданина — в двойном размере от 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ (фактически 2/300). Это компенсация за пользование вашими деньгами сверх самой суммы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов
— ч. 1 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ

Убытки (ст. 15, 393 ГК) возмещаются сверх процентов — в частности, это удорожание аналогичной квартиры, расходы на оформление, проценты по ипотечному кредиту, уплаченные за период, и иные реальные потери:

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если иное не установлено законом, использование кредитором иных способов защиты нарушенных прав, предусмотренных законом или договором, не лишает его права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом
— п. 1, 2 ст. 393 ГК РФ

Кроме того, как потребитель вы вправе требовать моральный вред и штраф, но обратите внимание: специальная норма 214-ФЗ (после 2024 г.) устанавливает штраф 5% от присуждённой суммы, а не 50% по Закону о защите прав потребителей:

Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков
— ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ

При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке
— ч. 3 ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ

Особенность вашей ситуации — деньги находятся на счёте эскроу. Расторжение/отказ от ДДУ прекращает договор счёта эскроу, и средства возвращаются вам либо перечисляются на залоговый счёт банка-кредитора:

Помимо предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации оснований прекращения договора счета эскроу договор счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве прекращается по следующим основаниям: 1) при расторжении договора участия в долевом строительстве; 2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке. 7 1 . Уполномоченный банк (эскроу-агент) вправе отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.06.2019 № 151-ФЗ) 8. В случае прекращения договора счета эскроу по основаниям, предусмотренным частью 7 настоящей статьи, денежные средства со счета эскроу на основании полученных уполномоченным банком в соответствии с частью 9 настоящей статьи сведений о погашении записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, подлежат возврату участнику долевого строительства либо перечисляются на его залоговый счет
— ч. 7, 8 ст. 15.5 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод: при расторжении вы вправе получить полную цену договора обратно (с эскроу — после погашения записи о регистрации ДДУ в ЕГРН), проценты в двойном размере, документально подтверждённые убытки, моральный вред и штраф 5%.

Обман/заблуждение как основание оспаривания сделки (если формально этаж в проекте «сходится»)

Если застройщик докажет, что и в проектной документации, и в договоре квартира всегда значилась «этаж 4» при нумерации, начинающейся с коммерческих уровней (то есть формального расхождения нет), ваша защита смещается из 214-ФЗ в плоскость оспаривания сделки по ГК — заблуждение или обман относительно существенных потребительских свойств квартиры (реальная этажность, удалённость от коммерции, вид).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел
— п. 1 ст. 178 ГК РФ

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку
— п. 2 ст. 178 ГК РФ

Расположение жилого этажа по фактической высоте (этаж 2 вместо 4, близость к коммерческим помещениям) — это качество предмета сделки, которое в обороте недвижимости рассматривается как существенное и влияет на цену и потребительский выбор. Это прямо подпадает под подпункт 2 и 5 пункта 2 статьи 178 ГК. Если застройщик знал о реальном расположении и намеренно умолчал (а обязанность добросовестного раскрытия характеристик объекта на нём лежит), возможна квалификация как обман:

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота
— п. 2 ст. 179 ГК РФ

Последствия — двусторонняя реституция по статье 167 ГК и возмещение убытков потерпевшему застройщиком:

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки
— п. 4 ст. 179 ГК РФ

Важный нюанс из пункта 4 статьи 178: застройщик может «спасти» сделку, согласившись привести её условия в соответствие с вашими представлениями — например, заменив объект на реально более высокий этаж. Это как раз ваш инструмент для требования замены квартиры (см. следующий блок).

Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки. 5. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. 6. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 5, 6 ст. 178 ГК РФ

Вывод: даже если формально этаж в документах «сходится», у вас есть самостоятельное основание оспорить ДДУ как совершённый под влиянием заблуждения (или обмана) относительно существенного качества объекта — реального этажа, и требовать двусторонней реституции и убытков; застройщик вправе избежать признания сделки недействительной, предложив реальное устранение несоответствия (замену квартиры).

Замена квартиры на другую (более высокий этаж того же дома) и порядок её оформления

«Переоформить договор на другую квартиру» юридически означает не расторжение, а изменение договора — замену предмета (конкретного объекта долевого строительства). Закон допускает изменение договора по соглашению сторон.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора
— п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ

Соглашение об изменении должно быть совершено в той же форме, что и сам договор, то есть в письменной форме с государственной регистрацией (часть 3 статьи 4 214-ФЗ — договор подлежит госрегистрации):

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
— п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ

Практический механизм замены объекта в том же доме: подписание с застройщиком дополнительного соглашения к ДДУ об изменении предмета договора (замене квартиры), которое регистрируется в Росреестре. Цена может быть скорректирована, если иная площадь/характеристики, — по соглашению сторон при наличии в договоре соответствующих условий:

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения
— ч. 2 ст. 5 ФЗ № 214-ФЗ

Альтернативный путь к фактическому получению другой квартиры — уступка права требования по старому договору и параллельное заключение нового ДДУ на желаемую квартиру:

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации . 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства
— ч. 1, 2 ст. 11 ФЗ № 214-ФЗ

Однако замена объекта невозможна без согласия банка-залогодержателя: в ипотеке в силу закона (при кредитовании покупки по ДДУ) предмет залога — ваше право требования к застройщику на именно ту квартиру; изменение предмета требует согласования с банком и переоформления залога. Поэтому до внесения изменений обязательно письменное согласие банка-кредитора.

Вывод: замена квартиры на более высокий этаж того же дома юридически возможна и оформляется как изменение ДДУ (допсоглашение с последующей госрегистрацией в Росреестре) либо как уступка права требования с одновременным заключением нового ДДУ; обязательное условие — согласие банка-залогодержателя. Требовать замену от застройщика в принудительном порядке вы вправе через пункт 4 статьи 178 ГК (согласие на сохранение сделки на соответствующих условиях) либо через иск об изменении договора по статьям 450/451 ГК.

Порядок действий до сдачи дома, фиксация доказательств и досудебная претензия

До фактической передачи объекта самое важное — письменно зафиксировать несоответствие, чтобы застройщик не мог потом сослаться на то, что вы «согласились» с характеристиками, приняв квартиру.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. 6. Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
— ч. 5 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ

Отсюда следует: вы вправе отказаться от подписания передаточного акта и потребовать составления акта о несоответствии требованиям статьи 7 214-ФЗ. Реализуйте это право сразу, не дожидаясь сдачи дома: направьте застройщику письменную претензию с требованием (по вашему выбору): устранить несоответствие, заменить объект на квартиру этажом выше, либо расторгнуть договор с возвратом средств и процентов.

Порядок одностороннего отказа — строго заказным письмом с описью вложения; договор считается расторгнутым с момента направления уведомления:

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения
— ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ

Для судебного требования об изменении/расторжении договора обязателен досудебный порядок — предварительное предложение другой стороне и истечение 30-дневного срока (или отказ):

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок
— п. 1, 2 ст. 452 ГК РФ

Ключевые доказательства, которые нужно собрать прямо сейчас: свой экземпляр ДДУ (с указанием этажа и приложением-планом квартиры), выписку проектной документации/проектной декларации, где значился этаж 4, скриншоты рекламы/паспорта проекта и чата дольщиков, переписку с застройщиком и менеджерами, а также заказ в Росреестр/Кадастр планов этажей здания — для подтверждения фактического расположения квартиры по высоте относительно коммерческих помещений. Если есть техническая возможность, получите актуальную проектную декларацию из ЕИСЖС (единой информационной системы жилищного строительства).

Вывод: до сдачи дома действуйте досудебной претензией (с фиксацией вручения), требуйте от застройщика акт о несоответствии и выбирайте одно из требований — устранение/замена или расторжение; при отказе либо молчании 30 дней — подаёте иск в суд по месту нахождения застройщика или по месту исполнения договора (норма части 7 статьи 29 ГПК об альтернативной подсудности по искам о защите прав потребителей), с требованиями о расторжении/изменении договора, возврате средств, процентов, убытков, морального вреда и штрафа.