Анализ условий ДДУ на предмет соответствия законодательству о долевом строительстве
Заключенный Вами договор участия в долевом строительстве (ДДУ) содержит ряд условий, которые грубо нарушают императивные нормы Федерального закона № 214-ФЗ и Закона РФ «О защите прав потребителей». Это классический случай навязывания застройщиком явно обременительных условий через договор присоединения.
1. Срок передачи объекта и возможность его продления без штрафов (п. 4.1, 4.3)
Застройщик не вправе в одностороннем порядке или на основании условий договора переносить срок передачи объекта на полгода без применения к нему мер ответственности.
Закон устанавливает четкий механизм. Застройщик обязан передать объект в срок, предусмотренный договором. В случае, если строительство не завершается, он должен предложить Вам изменить договор:
«В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации» (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 6, часть 3).
Изменение договора возможно только по соглашению сторон. Застройщик не может обязать Вас согласиться на перенос срока. Ваше право — отказаться. Если же просрочка все же произошла, застройщик обязан платить неустойку:
«В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере» (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 6, часть 2).
Условие о возможности продления срока без неустойки ущемляет Ваши права и является ничтожным на основании Закона «О защите прав потребителей»:
«Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны» (Источник: Закон РФ «О защите прав потребителей», статья 16, пункт 1).
Кроме того, Закон о защите прав потребителей прямо запрещает включать в договор условия, предоставляющие продавцу право на одностороннее изменение условий обязательства:
«К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу… право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права» (Источник: Закон РФ «О защите прав потребителей», статья 16, пункт 2, подпункт 1).
Также Гражданский кодекс РФ устанавливает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. При этом в отношениях с гражданином-потребителем право на одностороннее изменение условий может быть предоставлено договором только стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, то есть Вам. Застройщику такое право предоставлено быть не может (статья 310 ГК РФ).
2. Ограничение права на отказ от подписания акта (п. 6.2.1)
Условие, перечисляющее обстоятельства, при которых Вы не вправе отказываться от подписания акта приема-передачи, незаконно в той части, в какой оно лишает Вас права, прямо предусмотренного законом.
Закон четко устанавливает Ваше право отказаться от подписания акта при наличии недостатков:
«Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона» (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 8, часть 5).
Требования к качеству, предусмотренные частью 1 статьи 7, включают не только строительные дефекты, но и соответствие условиям договора, проектной документации и обязательным требованиям. Квартира без электричества или воды очевидно не соответствует этим требованиям и не пригодна для использования по назначению. Вы вправе отказаться от приемки такого объекта.
3. Собственные критерии существенности недостатков (п. 7.3.4)
Застройщик не имеет права устанавливать собственные критерии существенности недостатков, подменяя ими установленные законом.
В законе используется понятие «существенное нарушение требований к качеству», которое дает Вам право отказаться от договора. Стороны не могут по своему усмотрению переопределять это понятие, особенно в сторону ухудшения положения потребителя. Закон не содержит таких критериев, как «менее 45 дней на устранение» или «стоимость устранения менее 15% от цены квартиры».
Закон о защите прав потребителей прямо запрещает включать в договор условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных законом:
«К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу… при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества» (Источник: Закон РФ «О защите прав потребителей», статья 16, пункт 2, подпункт 10).
Фактически застройщик пытается лишить Вас права на односторонний отказ от договора при наличии существенных недостатков, подменяя критерии их существенности.
4. Односторонний акт при «уклонении» от приемки (п. 8.2, 8.6)
Условие, позволяющее застройщику составлять односторонний акт при любом отказе от приемки, который он сочтет «необоснованным», незаконно.
Закон допускает составление одностороннего акта лишь в строго определенных случаях:
«Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства» (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 8, часть 6).
Обратите внимание на важнейшее исключение: «за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи». Часть 5 — это как раз ситуация, когда Вы отказываетесь от подписания акта из-за недостатков и требуете их устранения. В этом случае застройщик вообще не вправе составлять односторонний акт.
Расширительное толкование «уклонения», данное в договоре, прямо противоречит закону. Самовольная квалификация застройщиком Ваших претензий как «необоснованных» не лишает Вас права на отказ от приемки.
5. Гарантийные обязательства (п. 9.5, 9.8)
Исключение гарантии на усадочные трещины и на недостатки, не внесенные в акт, является прямым нарушением закона.
Закон устанавливает императивное правило:
«Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными» (Источник: Федеральный закон № 214-ФЗ, статья 7, часть 4).
Это означает, что любые пункты договора, исключающие или ограничивающие гарантийные обязательства застройщика, не имеют юридической силы с момента заключения договора. Усадочные трещины — это типичный строительный недостаток, и застройщик несет за них ответственность в пределах гарантийного срока.
Что касается недостатков, не зафиксированных в акте, то закон различает явные и скрытые недостатки. Если недостаток является скрытым, т.е. не мог быть обнаружен при обычном способе приемки, Вы вправе заявить о нем позднее:
«Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении» (Источник: ГК РФ, статья 720, пункт 4).
Гарантийный срок на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, не может составлять менее трех лет (часть 5 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ).
Закон о защите прав потребителей также содержит явный запрет на ограничение ответственности:
«К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 4) условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца… за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом» (Источник: Закон РФ «О защите прав потребителей», статья 16, пункт 2, подпункт 4).
6. Как защитить свои права
Ситуация не безвыходная. Закон предоставляет Вам следующие механизмы защиты.
По срокам передачи
- Не подписывайте дополнительные соглашения о переносе срока, если Вы на это не согласны.
- При наступлении просрочки направьте застройщику письменную претензию с требованием об уплате неустойки в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ.
- Если просрочка превысит два месяца, Вы вправе в одностороннем порядке отказаться от договора и потребовать возврата денег с процентами.
По качеству объекта
- При приемке фиксируйте все недостатки в акте осмотра.
- Требуйте от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
- При существенных недостатках отказывайтесь от подписания акта и требуйте их устранения.
По недействительности условий договора
Оспариваемые Вами условия договора являются ничтожными в силу прямого указания закона. Это означает, что они недействительны с момента заключения договора независимо от признания их таковыми судом.
«Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима…» (Источник: ГК РФ, статья 168, пункт 2).
«Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части» (Источник: ГК РФ, статья 180).
--
Конкретные рекомендации
-
Не подписывайте дополнительные соглашения о переносе срока передачи без получения юридической консультации. Помните: Вы имеете право отказаться от изменения договора.
-
При приемке квартиры:
- Проведите тщательный осмотр с участием специалиста (строительного эксперта).
- Все недостатки фиксируйте в акте осмотра или отдельном документе, подписанном представителем застройщика.
- При наличии недостатков, делающих квартиру непригодной для проживания (отсутствие воды, электричества, отопления), или существенных строительных дефектов — отказывайтесь от подписания акта приема-передачи со ссылкой на часть 5 статьи 8 Федерального закона № 214-ФЗ.
-
Направляйте все обращения к застройщику в письменной форме заказными письмами с описью вложения и уведомлением о вручении. Сохраняйте копии и почтовые квитанции.
-
Если застройщик не реагирует на Ваши законные требования, обратитесь к адвокату для составления мотивированной претензии, а при необходимости — искового заявления в суд. В суде Вы можете требовать:
- признания недействительными пунктов договора, ущемляющих Ваши права;
- устранения недостатков;
- взыскания неустойки за просрочку передачи объекта;
- компенсации морального вреда;
- штрафа в размере 5% от присужденной судом суммы за неудовлетворение требований в добровольном порядке (часть 3 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ);
- возмещения убытков.
-
В случае существенного нарушения качества или просрочки передачи более чем на два месяца рассмотрите возможность одностороннего отказа от договора и возврата уплаченных денежных средств с процентами.
