Опечатка в месте рождения заемщика в договоре долевого участия после регистрации — последствия

Юридическая оценка опечатки в месте рождения в зарегистрированном договоре долевого участия

Анализ критичности ошибки для договора

Опечатка в указании места рождения (вместо «Советский район» написано «Совесский») является очевидной технической ошибкой, которая не затрагивает существенных условий договора долевого участия. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, существенными условиями такого договора являются предмет договора, срок передачи объекта, цена, гарантийный срок и способ обеспечения обязательств застройщика. Место рождения участника долевого строительства не входит в перечень обязательных условий, предусмотренных статьей 4 данного закона.

Ваша личность при этом идентифицируется по совокупности иных сведений, которые в договоре указаны верно: ФИО, паспортные данные и другие реквизиты. Это соответствует логике, заложенной в гражданском законодательстве:

"При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом." (ГК РФ, Статья 431)

Поскольку иные персональные данные позволяют однозначно вас идентифицировать, данная опечатка не делает договор незаключенным или недействительным. Более того, договор уже прошел государственную регистрацию, что подтверждает, что регистрирующий орган счел представленные сведения достаточными.

Статья 178 ГК РФ содержит показательный перечень видов заблуждения относительно сделки. Среди них прямо указано:

"2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1. сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;"

Однако для применения этой нормы необходимо, чтобы заблуждение было настолько существенным, что сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. В вашем случае очевидная опечатка не влияет на существо сделки и не вводит ни одну из сторон в заблуждение относительно того, кто является участником. Никто из сторон не станет оспаривать ваше участие в договоре из-за этой опечатки, а значит, и оснований для признания сделки недействительной по статье 178 ГК РФ не имеется.

Риски при регистрации права собственности

Государственная регистрация права собственности на объект долевого строительства осуществляется на основании статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ:

"Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"."

Среди оснований для приостановления государственной регистрации прав, перечисленных в статье 26 Федерального закона N 218-ФЗ, нет такого основания, как несовпадение в одной букве места рождения при полном совпадении ФИО и паспортных данных. Пункт 7 этой статьи указывает на приостановление, если:

"...форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации;"

Однако требования к документам, согласно статье 21 того же закона, касаются прежде всего описания объекта недвижимости, вида регистрируемого права, а в отношении физических лиц — полного написания фамилий, имен и отчеств, а также адресов. Место рождения в этих требованиях прямо не упоминается как обязательный элемент, несоответствие в котором влечет приостановление.

Влияние ошибки на ипотеку и права банка

Ваши отношения с банком регулируются самостоятельным кредитным договором и договором ипотеки. Залог прав требования участника долевого строительства возникает в силу Федерального закона "Об ипотеке" (статья 77.2):

"Права требования участника долевого строительства, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования участника долевого строительства в Едином государственном реестре недвижимости."

Государственная регистрация залога уже произведена одновременно с регистрацией договора долевого участия. Замена залога прав требования на залог самого объекта недвижимости происходит в силу указания закона, а не в силу текста договора долевого участия:

"При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве." (Федеральный закон "Об ипотеке", статья 77.2, пункт 5)

Порядок исправления ошибки

Хотя описанная ошибка некритична, для полного спокойствия ее все же стоит исправить. В предоставленном контексте отсутствует норма, прямо регламентирующая порядок исправления опечаток в зарегистрированном договоре долевого участия. Статья 61 Федерального закона N 218-ФЗ регулирует исправление ошибок в самом Едином государственном реестре недвижимости, а не в представленных для регистрации документах. В вашей ситуации ошибка содержится именно в документе-основании.

Исходя из общих принципов гражданского законодательства, изменение условий зарегистрированного договора требует такого же порядка оформления, как и сам договор:

"Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное." (ГК РФ, Статья 452)

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (статья 4 Федерального закона N 214-ФЗ), то и дополнительное соглашение об исправлении технической ошибки логично составить в письменной форме. Однако однозначного нормативного указания на обязательность последующей государственной регистрации такого дополнительного соглашения, устраняющего исключительно опечатку в месте рождения без изменения существенных условий, в представленном контексте найти не удалось.

На практике стороны, как правило, заключают дополнительное соглашение с застройщиком об исправлении опечатки и представляют его в Росреестр для регистрации. Хотя данная процедура напрямую в предоставленных нормах не описана, она логично следует из общего принципа, заложенного в статье 164 ГК РФ:

"Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации."

Рекомендации

1. Несмотря на минимальные риски, рекомендую устранить даже эту формальную неточность. Обратитесь к застройщику с предложением заключить дополнительное соглашение об исправлении опечатки в вашем месте рождения.

2. Банк теоретически может проявить формализм при дальнейших операциях, хотя вероятность этого крайне мала. Наличие верных паспортных данных, ИНН, СНИЛС в кредитной документации полностью нивелирует значение опечатки в месте рождения в договоре долевого участия.

3. Если застройщик по каким-либо причинам откажется от заключения дополнительного соглашения, это не должно блокировать регистрацию вашего права собственности, поскольку данная опечатка объективно не препятствует идентификации вас как стороны сделки.

4. Если в будущем при регистрации права собственности все же возникнут формальные препятствия со стороны Росреестра, отказ или приостановление регистрации могут быть оспорены. Как указано в статье 8.1 ГК РФ:

"Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде."

1. Если ситуация по какой-либо причине осложнится и возникнет судебный спор, настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на вопросах недвижимости и долевого строительства.

Вывод

Опечатка «Совесский» вместо «Советский» не является критичной для действительности договора, не прекращает и не изменяет ваших прав и обязанностей, а также прав банка как залогодержателя. Для абсолютного спокойствия оформите дополнительное соглашение с застройщиком.