В рамках заключённого договора участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует проектной документации и условиям договора. Поскольку квартира передавалась с готовой отделкой ванной, на неё распространяются гарантийные обязательства застройщика в части качества выполненных работ. Фактически передача объекта состоялась 4 мая с неустранёнными дефектами, что свидетельствует о нарушении обязательств застройщика по передаче объекта надлежащего качества.
Юридически значимым является момент предъявления участником требования об устранении недостатков. Первая претензия была направлена застройщику 13 апреля, затем 5 мая застройщик самостоятельно подал заявку на устранение дефектов — эти действия формируют сложные правоотношения по гарантийному обслуживанию. Действия застройщика по изъятию ключей у строителей и угрозы вызвать участкового направлены на создание доказательственной базы о невозможности доступа в помещение, что может быть использовано для обоснования отсутствия своей вины в просрочке.
Ключевым обстоятельством является то, что квартира была принята участником при наличии неустранённых дефектов. В такой ситуации у застройщика сохраняется обязанность устранить недостатки в разумный срок, но момент начала течения этого срока требует чёткого определения. Также существенно, что застройщик изначально обещал устранить дефекты за 60 дней, но не выполнил это обещание, а последующая заявка на устранение от 5 мая так и не привела к реальному ремонту — вместо этого помещение было приведено в состояние, требующее ещё большего восстановления.
Таким образом, правоотношения сторон затронуты в части: нарушения срока передачи объекта, передачи объекта ненадлежащего качества, неисполнения гарантийных обязательств застройщика, а также возможного злоупотребления правом со стороны застройщика при попытке переложить ответственность за простой на участника.
В силу ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок. В данной ситуации квартира была принята 4 мая с неустранёнными дефектами, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязательства застройщиком. Право на такое требование возникло у покупателя с момента обнаружения недостатков при осмотре 4 февраля (фактически с 13 апреля, когда направлена претензия). Срок устранения законом прямо не установлен, однако он должен быть разумным.
- В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 7
Поскольку 214-ФЗ не конкретизирует понятие «разумный срок» для устранения строительных недостатков, в этой части применяются нормы Закона РФ «О защите прав потребителей». Согласно ст. 20 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», если срок устранения недостатков не определён в письменной форме соглашением сторон, недостатки должны быть устранены незамедлительно, но в любом случае такой срок не может превышать сорок пять дней. Застройщик устно обещал устранить дефекты за 60 дней, однако письменного соглашения на этот счёт не заключалось, поэтому применяется законный 45-дневный максимум. Этот срок следует исчислять с момента предъявления потребителем требования об устранении недостатков. В ситуации таким моментом является 13 апреля — дата направления претензии застройщику. Соответственно, предельный срок устранения истёк 28 мая (13 апреля + 45 дней). Поскольку на 11 июня работы не начаты (а ключи у строителей изъяты), застройщик допустил просрочку.
- Если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 20
Покупатель не обязан ждать устранения дефектов. Он вправе вместо этого выбрать иной способ защиты. Ст. 22 Закона о защите прав потребителей устанавливает, что требование о соразмерном уменьшении покупной цены или о возмещении расходов на устранение недостатков должно быть удовлетворено продавцом (застройщиком) в течение десяти дней со дня предъявления такого требования. Поскольку дефекты не устранены в установленный срок, покупатель может предъявить застройщику требование о соразмерном уменьшении цены договора (например, стоимости ремонта ванной) или о возмещении своих расходов на их устранение. Десятидневный срок на удовлетворение такого требования исчисляется со дня предъявления соответствующего письменного требования. Если покупатель ранее заявлял только об устранении недостатков, то для уменьшения цены или возмещения расходов необходимо отдельное обращение.
Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежит удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
— Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 22
Статья 10 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает общую ответственность за нарушение обязательств по договору: сторона обязана уплатить неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить убытки сверх них. Применительно к рассматриваемой ситуации просрочка устранения недостатков является ненадлежащим исполнением обязательства. Конкретный размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в предоставленном контексте не указан, однако он установлен ст. 23 Закона о защите прав потребителей (1% от цены товара за каждый день просрочки). Поскольку в данном контексте эта норма отсутствует, необходимо руководствоваться общим правилом ст. 10 214-ФЗ: покупатель вправе требовать возмещения убытков, вызванных задержкой (например, расходы на аренду жилья, если из-за дефектов невозможно проживание), а также неустойки, предусмотренной договором или специальным законом.
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
Что касается угрозы застройщика вызвать участкового для фиксации отсутствия доступа в квартиру: закон не освобождает застройщика от ответственности за задержку, если он сам не создал условия для устранения недостатков (например, не направил рабочих в согласованное время). Однако если покупатель после подачи заявки (5 мая) не обеспечил доступ, это могло бы повлиять на начисление неустойки за период, когда доступ реально отсутствовал. В данном случае ключи были изъяты у строителей 11 июня, и до этого момента доступ, по-видимому, был. Застройщик ссылается на отсутствие доступа после изъятия ключей, но инициирован это изъятие сам — он забрал ключи у своих же работников. Такие действия не могут служить основанием для освобождения от ответственности, поскольку препятствие создано самим застройщиком. Более того, срок устранения (45 дней с 13 апреля) истёк ещё до 11 июня. Таким образом, застройщик уже нарушил обязательство, и ссылка на отсутствие доступа не может его оправдать. Юридически значимым является момент предъявления требования об устранении недостатков (претензия 13 апреля), а не внутренняя заявка застройщика (5 мая). Срок устранения по ст. 20 Закона о защите прав потребителей считается именно с 13 апреля.
