Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора только в прямо перечисленных случаях, среди которых — неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта в срок, превышающий два месяца, существенные нарушения качества объекта и иные случаи, установленные федеральным законом или договором. Ваше тяжёлое финансовое положение и жизненные обстоятельства не подпадают ни под один из этих закрытых случаев, предусмотренных законом. Однако закон допускает, что такие основания могут быть установлены самим договором — именно в этом поле находится «лазейка», на которую вы ссылаетесь. Если в приложении к вашему договору содержится условие, прямо предусматривающее право участника отказаться от договора при наступлении определённых обстоятельств (например, ухудшение материального положения, болезнь, утрата работы), то это основание будет действовать как «иной случай, установленный договором» в смысле подпункта 5 пункта 1. Цитируем норму:
- Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 9
Если же в приложении к договору таких оснований нет, то односторонний отказ по ст. 9 невозможен. Далее, статья 450 ГК РФ закрепляет общий принцип: договор может быть расторгнут по соглашению сторон. Застройщик отказался подписывать соглашение, поэтому этот путь для вас закрыт. Судебное расторжение по требованию одной из сторон возможно в двух случаях: при существенном нарушении договора другой стороной (ваше финансовое положение не является нарушением застройщика) либо в иных случаях, предусмотренных законом или договором. К таким «иным случаям» можно отнести, например, существенное изменение обстоятельств по ст. 451 ГК РФ, но здесь требуется соблюдение строгих условий. Цитируем ст. 450 ГК РФ:
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450
Обратимся к статье 451 ГК РФ, которая допускает расторжение договора судом при существенном изменении обстоятельств. Для этого необходимо одновременное наличие всех условий: обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключён или был бы заключён на значительно отличающихся условиях; изменение не вызвано действиями заинтересованной стороны; исполнение договора без изменения настолько нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон, что заинтересованная сторона в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона. Тяжёлое финансовое положение и жизненные обстоятельства, как правило, относятся к предпринимательскому риску самого участника, и суды крайне редко признают их существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ — особенно если участник мог предвидеть возможные финансовые трудности. Исключением могли бы быть чрезвычайные, непредвиденные события (например, внезапная тяжёлая болезнь, потеря кормильца), но доказывать это придётся в суде с высокой стандартом. Цитируем часть нормы:
- Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключен
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 451
Таким образом, основная надежда — на дополнительные условия приложения к договору. Если в нём есть конкретные основания для расторжения по инициативе участника (например, «в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы, а также в иных случаях, указанных в приложении»), то вы можете использовать их как договорное основание для одностороннего отказа по ст. 9 ч. 1 п. 5 214-ФЗ. Форс-мажор обычно не охватывает финансовые трудности, но если приложение содержит более широкий перечень (например, «изменение семейного положения, потеря работы, болезнь»), то это будет вашим правом.
Что касается последствий — при расторжении по инициативе участника (кроме случаев, когда застройщик нарушил обязательства) застройщик вправе удержать из внесённых средств свои расходы и неустойку, если это предусмотрено договором. Избежать штрафов возможно только если расторжение происходит по основаниям, прямо указанным в законе (например, задержка передачи объекта) или если в договоре установлено, что при расторжении по определённым обстоятельствам (в том числе из приложения) возврат осуществляется без удержаний. Вам необходимо внимательно изучить текст приложения — именно там могут быть «лазейки», на которые вы надеетесь. Если таких условий нет, то без согласия застройщика расторгнуть ДДУ без штрафа практически невозможно.
