При рассмотрении отношений, связанных с приобретением квартиры в новостройке по договору участия в долевом строительстве, ключевое значение имеют нормы Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее — 214-ФЗ) и Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — 218-ФЗ).
Первоочередной задачей является проверка отсутствия обременений и правопритязаний на объект. Согласно ст. 62 218-ФЗ, сведения из ЕГРН предоставляются по запросам любых лиц, что позволяет покупателю самостоятельно получить не только выписку о правах, но и выписку о переходе прав, а также сведения о зарегистрированных ограничениях и обременениях. Для выявления скрытых обременений необходимо запросить выписку о содержании правоустанавливающих документов, а также выписку о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве, если объект уже был предметом ДДУ. Кроме того, в силу ст. 37 218-ФЗ в ЕГРН вносятся записи о правопритязаниях (в том числе на основании судебных исков), что позволяет выявить споры о праве на объект. Нотариус прав: выписка без отметок об аресте или ипотеке не гарантирует отсутствия правопритязаний, если, например, иск о признании права подан, но запись еще не внесена. Поэтому целесообразно запросить выписку в полном объеме с указанием всех записей раздела «Особые отметки».
Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются публично-правовой компанией, указанной в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к фе
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 62
При этом ст. 9 218-ФЗ определяет, что в реестр прав на недвижимость вносятся сведения об ограничениях прав и обременениях, а также записи о сделках, подлежащих госрегистрации. Значит, уже заключенные и зарегистрированные договоры долевого участия в отношении данной квартиры (если застройщик ранее продал её другому лицу) будут отражены. Запрос такой выписки позволит убедиться, что объект не находится в залоге у банка в связи с кредитованием застройщика (ипотека в силу закона на земельный участок и строящийся дом). Обратите внимание: после регистрации первого ДДУ возникает залог земельного участка и строящегося объекта в пользу всех участников долевого строительства на основании ст. 13 214-ФЗ.
- В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 13
Что касается отказа застройщика предоставить проектную документацию, это прямое нарушение обязанностей, установленных 214-ФЗ. В силу ст. 3 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только после опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации. Проектная декларация включает информацию о застройщике и проекте строительства, является официальным документом. Кроме того, ст. 3.1 214-ФЗ обязывает застройщика раскрывать информацию, в том числе проектную декларацию, проект договора участия в долевом строительстве, градостроительный план земельного участка. Эта информация подлежит размещению в единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Отказ предоставить проектную документацию до подписания ДДУ незаконен и может свидетельствовать о попытке скрыть существенные условия или о недобросовестности застройщика. Вы вправе потребовать её на основании ст. 21 214-ФЗ, которая содержит перечень информации о проекте строительства, подлежащей включению в проектную декларацию.
Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. ... 3) проектная декларация; ... 5) проект договора участия в долевом строительстве; ... 9) градостроительный план земельного участка.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 3.1
При проверке аффилированности продавца (застройщика) с иными лицами ключевую роль играет ст. 20 214-ФЗ, обязывающая раскрывать информацию об учредителях (участниках) застройщика, обладающих пятью и более процентами голосов, а также о конечных бенефициарах. Эти сведения содержатся в проектной декларации, а также в Едином реестре застройщиков (ст. 23.1 214-ФЗ). Таким образом, вы можете проверить, не является ли продавец (если речь о переуступке прав от третьего лица) аффилированным с застройщиком, сопоставив учредителей. Если же вы напрямую заключаете ДДУ с застройщиком, то аффилированность продавца (как такового нет) не имеет значения, но важно проверить самого застройщика на предмет нахождения в реестре проблемных объектов, что также отражено в ст. 23.1. Кроме того, ст. 23.2 ч.4 214-ФЗ устанавливает субсидиарную ответственность бенефициарного владельца за убытки, причинённые гражданам-участникам долевого строительства. Это дополнительный механизм защиты: в случае проблем вы сможете привлечь к ответственности конечных выгодоприобретателей.
- Информация о застройщике должна содержать информацию: ... 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, при
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 20
Для минимизации рисков до подписания ДДУ необходимо также проверить, зарегистрирован ли сам договор долевого участия в Росреестре. Согласно ст. 17 214-ФЗ и ст. 48 218-ФЗ, ДДУ подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации. Без регистрации договор не порождает правовых последствий для вас. При регистрации первого ДДУ застройщик обязан представить в Росреестр разрешение на строительство, план создаваемого объекта и проектную декларацию (ст. 48 218-ФЗ). Это служит дополнительной гарантией того, что застройщик законно привлекает средства.
- Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). 2. Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимы: 1) разрешение на строительство... 2) план создаваемого многоквартирного дома... 3) проектная декларация...
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 48
Что касается возможных долгов по коммунальным платежам — вопрос не урегулирован нормами 214-ФЗ и 218-ФЗ, так как до передачи квартиры по акту приёма-передачи обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на застройщике. После подписания акта и регистрации права собственности риск долгов за предыдущий период минимален, если застройщик не накопил долгов перед ресурсоснабжающими организациями, которые могут быть переложены на собственников как на соисполнителей (это уже сфера жилищного законодательства — ЖК РФ). В данном случае для новостройки долги по коммуналке на самой квартире, как правило, отсутствуют, однако стоит проверить, не было ли на объекте зарегистрировано право аренды или иного пользования, создающего долги.
Если после покупки будут выявлены скрытые обременения, которые не были отражены в ЕГРН на момент сделки (например, ранее зарегистрированная ипотека, но запись о ней была погашена ошибочно), вы вправе требовать расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 9 214-ФЗ, в частности при существенном нарушении требований к качеству либо в иных случаях, установленных законом или договором. Кроме того, ст. 10 214-ФЗ предусматривает ответственность застройщика в виде неустоек, процентов и полного возмещения убытков, а также компенсацию морального вреда. Если обременение возникло из-за действий бенефициаров, применяется ст. 23.2 ч.4 214-ФЗ.
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ст. 10
Подводя итог, для проверки юридической чистоты необходимо получить расширенную выписку из ЕГРН (включая сведения о правопритязаниях и зарегистрированных договорах), проверить проектную декларацию и иную раскрытую информацию в ЕИСЖС, убедиться в регистрации ДДУ, а также проанализировать учредительные документы застройщика. При отказе предоставить проектную документацию вы вправе отказаться от заключения договора либо обратиться с жалобой в контролирующий орган. В случае выявления обременений после покупки закон предоставляет вам право на расторжение договора, взыскание убытков и привлечение к субсидиарной ответственности бенефициаров.
