В описанной ситуации затрагиваются правоотношения, связанные с отчуждением недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним детям на праве общей долевой собственности. Юридически значимым фактом является то, что первая квартира была приобретена с использованием средств материнского (семейного) капитала (далее — МСК), что по закону обязывало родителей выделить доли всем членам семьи, включая несовершеннолетних детей. На данный момент эти доли зарегистрированы, и каждый член семьи (взрослые и дети) является сособственником старой квартиры.
Поскольку в сделке по продаже будут участвовать доли детей, для ее совершения необходимо соблюдение требований, установленных для сделок с имуществом несовершеннолетних. По общему правилу, любые действия, направленные на уменьшение объема прав детей (включая отчуждение их долей), подлежат предварительному контролю со стороны органов опеки и попечительства. Однако такой контроль преследует цель не просто запретить продажу, а гарантировать, что права несовершеннолетних не будут ущемлены — то есть, что вместо продаваемых долей дети получат равноценное (в стоимостном и качественном выражении) имущество в собственность.
В данном случае семья уже заключила договор долевого участия (ДДУ) на новую строящуюся квартиру, при этом дети указаны в договоре как будущие собственники. Это означает, что после регистрации права собственности на новую квартиру (после сдачи дома в эксплуатацию) дети станут собственниками долей в новом жилье. Таким образом, возникает цепочка: продажа старой квартиры планируется уже после того, как у детей возникнет право собственности на новое жилье (август 2025 года). Юридически значимо именно то, что на момент продажи старой квартиры у детей уже будет зарегистрировано право на другое жилое помещение. Это создает правовую предпосылку для того, чтобы органы опеки сочли условия сделки не ухудшающими положение детей (при условии, что площадь выделяемой доли в новой квартире не меньше площади продаваемой, а сама новая квартира не уступает по качественным характеристикам и не находится в состоянии, непригодном для проживания).
Также важно, что старая квартира не является местом жительства семьи (никто не зарегистрирован и не проживает), что упрощает формальную сторону вопроса, так как не затрагивает конституционное право детей на жилище и не требует доказывания изменения места жительства.
Использование средств, полученных от продажи старой квартиры, на досрочное погашение ипотеки, оформленной на новую квартиру, не противоречит целевому назначению денег. Сама сделка продажи не связана напрямую с условиями использования МСК (капитал уже был реализован и доли выделены), однако в рамках разрешения органа опеки потребуется подтвердить, что ипотека берется на улучшение жилищных условий семьи в целом, а погашение кредита продажей старого жилья не ухудшает имущественного положения детей. Юридически значимым условием для одобрения сделки станет обеспечение сохранения долей детей в новом объекте (или увеличения стоимости их долей) и погашение ипотечного обязательства, что в итоге снимет обременение с новой квартиры, но не изменит статус детей как собственников.
Таким образом, ситуация представляет собой одновременное (по сути, последовательное) участие в двух сделках: продажа старой квартиры с детскими долями и приобретение новой квартиры (с уже зарегистрированным правом детей на доли) с одновременным погашением ипотеки. Основной правовой риск заключается в том, что органы опеки и попечительства могут не согласовать продажу, если не увидят прямой и безусловной выгоды для детей от такой замены жилья. Кроме того, техническая сложность может возникнуть из-за того, что старая квартира продается без одновременного приобретения другого жилья (купить планировалось раньше), что потребует предоставить опеке доказательства наличия у детей иного жилья на праве собственности.
