Далее, необходимо понять, какой именно вид требования вы можете предъявить. Закон о банкротстве различает «требование о передаче жилого помещения» и «денежное требование». Ваше основное притязание — получить квартиру в натуре, то есть именно объект недвижимости. Поэтому вы заявляете требование о передаче жилого помещения, которое в деле о банкротстве застройщика подлежит включению в особую часть реестра — реестр требований о передаче жилых помещений. Согласно ст. 201.8 Закона о банкротстве:
- С даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: ... 5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 201.8
Таким образом, ваше требование о передаче квартиры именно как объекта недвижимости подлежит предъявлению и рассмотрению в рамках дела о банкротстве, и конкурсный управляющий не вправе отказать в его включении только по мотиву, что основанием является договор уступки, а не прямой ДДУ.
У вас имеются две расписки: одна на сумму, которую первый дольщик (цедент) уплатил застройщику, вторая — на разницу до рыночной цены. Здесь важно разграничить обязательства перед застройщиком и расчеты между цедентом и цессионарием (вами). В силу ст. 384 ГК РФ к новому кредитору переходит право первоначального кредитора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Это означает, что к вам перешло право требовать от застройщика передачи квартиры, но при условии, что первоначальный дольщик полностью уплатил цену по ДДУ. Если первая расписка подтверждает, что цедент уплатил застройщику полную цену договора (цену ДДУ), то у застройщика не возникает дополнительных обязательств по оплате с вашей стороны — вы уже исполнили всё, что требовалось для возникновения права на квартиру, уплатив цеденту полную стоимость. Вторая расписка — это ваши расчеты с цедентом за саму уступку (плата за приобретённое право), а не застройщику. Поэтому сумма по второй расписке не влияет на размер вашего требования к застройщику; она не подлежит включению в реестр как требование к должнику. В реестр требований кредиторов (в части требования о передаче жилого помещения) включается информация о том, что вами уплачена цена договора, определяемая как цена, уплаченная застройщику первоначальным дольщиком (если она полностью оплачена). Если же первая расписка не подтверждает полную оплату цены ДДУ застройщику, то у вас возникнет денежное требование в части, уплаченной вами первому дольщику и фактически пошедшей на погашение долга перед застройщиком, но вторая расписка всё равно не создаёт требования к застройщику.
Ключевой вопрос — сможете ли вы получить квартиру в натуре или только денежную компенсацию. Это решается в зависимости от стадии строительства и решения Фонда развития территорий. Норма ст. 201.10 Закона о банкротстве предусматривает возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства:
- В случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства
— Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 201.10
Если строительство не завершено, но есть возможность его завершения за счёт Фонда или иных источников, суд может передать объект ЖСК или иному лицу, а участники строительства получат квартиры. Если же завершение невозможно, ваше требование трансформируется в денежное: в силу ст. 201.5 Закона о банкротстве открытие конкурсного производства даёт вам право отказаться от договора и требовать возмещения убытков, включая разницу между текущей рыночной стоимостью квартиры и уплаченной суммой. Но также есть право остаться в реестре требований о передаче жилых помещений и ждать принятия решения о способе погашения.
Порядок действий для вас: необходимо подать заявление о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве застройщика. Срок на подачу такого заявления составляет два месяца с даты опубликования сообщения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (общий срок закрытия реестра, но для участников строительства он может восстанавливаться, особенно если речь идёт о требовании о передаче жилого помещения). К заявлению приложите копию договора уступки с отметкой о государственной регистрации (что подтверждает переход прав — ст. 17 Федерального закона № 214-ФЗ), обе расписки (как доказательство полной оплаты цены уступки, а также того, что первоначальный дольщик рассчитался с застройщиком), а также подтверждение государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (если есть).
Наконец, важно рассмотреть риск оспаривания договора уступки в процедуре банкротства. Согласно ст. 390 ГК РФ цедент отвечает за действительность требования, но не за его исполнимость. Если договор уступки заключен без нарушений (цедент действительно имел право, требование существовало, уступка зарегистрирована), то он вряд ли будет оспорен как сделка с предпочтением по ст. 61.3 Закона о банкротстве, поскольку вы не являетесь заинтересованным лицом по отношению к застройщику, и платежи по распискам проходили между вами и цедентом, минуя должника. Однако оспаривание возможно, если будет доказано, что цедент и застройщик аффилированы, или что сделка совершена с целью причинения вреда кредиторам (ст. 61.2), но для этого нужны веские доказательства, и в обычной добросовестной покупке такой риск минимален.
