Если уменьшение площади превышает 5% от указанной в договоре, это может считаться существенным изменением проектной документации. В таком случае Галина вправе также поставить вопрос об одностороннем отказе от договора. На это прямо указывает ч. 1.1 ст. 9 214-ФЗ.
1.1, пункт 2: 'существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади'
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 9, ч. 1.1, п. 2
Даже если отклонение меньше 5%, Галина не лишена права на соразмерное уменьшение цены по ст. 7 214-ФЗ. Застройщик неосновательно сберёг денежные средства, получив плату за несуществующие квадратные метры. Это также подпадает под нормы о неосновательном обогащении. Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое сберегло имущество за счёт другого без установленных оснований, обязано возвратить неосновательное обогащение.
- Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1102
Галина может заявить это требование как альтернативу или в совокупности с требованием по 214-ФЗ, поскольку цена договора уплачена за большую площадь, чем получено фактически.
Что касается сроков для предъявления претензий, ст. 477 ГК РФ даёт покупателю два года со дня передачи товара на обнаружение недостатков. Для недвижимости применяется та же логика через ст. 557 ГК РФ.
- Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 477
Поскольку дом сдан всего месяц назад, срок ещё не истёк. Важно, что Галина обнаружила расхождение сразу после подписания акта, что является разумным сроком.
Наконец, ст. 10 214-ФЗ устанавливает ответственность застройщика за ненадлежащее исполнение обязательств: помимо возврата излишне уплаченного, можно требовать проценты, неустойку и убытки.
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 10
Таким образом, подписанный акт не блокирует требования Галины. Ей необходимо организовать независимую экспертизу площади (например, обратившись к кадастровому инженеру или в БТИ для составления обмерного плана), затем направить застройщику письменную претензию с требованием о соразмерном уменьшении цены или возврате переплаты. При отказе — обращаться в суд по месту жительства (Подольск) с иском, приложив результаты замеров, договор и акт.
