Статья 9. Расторжение договора
- Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
- неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
- неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
- существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 9
Пункт 8.2 договора, как указано в вопросе, допускает расторжение только по соглашению сторон. Таким образом, для достижения цели участнику необходимо либо договариваться с застройщиком, либо обращаться в суд с требованием о расторжении договора по общим основаниям Гражданского кодекса РФ.
Статья 450 ГК РФ закрепляет, что расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке лишь при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку участник желает расторгнуть договор из-за собственных изменившихся обстоятельств, а не из-за нарушения застройщика, эта норма напрямую не даёт ему права на одностороннее расторжение. Однако она указывает на возможность расторжения по соглашению сторон (п. 1), что соответствует условию п. 8.2 договора и может быть использовано в переговорах.
Статья 450. Основания изменения и расторжения договора
- Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
- По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
- при существенном нарушении договора другой стороной;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 450
Статья 451 ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора судом в связи с существенным изменением обстоятельств. Однако применение этой нормы требует одновременного наличия четырёх строгих условий, перечисленных в п. 2: обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключён или был бы заключён на значительно иных условиях; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения; исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона. В ситуации участника простое изменение личных планов или финансовых обстоятельств, как правило, не удовлетворяет этим критериям: такие изменения считаются обычным предпринимательским (или бытовым) риском, который участник должен был предвидеть. Суд вряд ли расторгнет договор на этом основании, особенно если договор был заключён недавно и никаких форс-мажорных обстоятельств не возникло.
Статья 451 ГК РФ устанавливает основания и условия для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Пункт 1 определяет, что существенное изменение обстоятельств является основанием для расторжения, если иное не предусмотрено договором. Пункт 2 перечисляет четыре условия, при наличии которых договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны. Пункт 3 предусматривает, что при расторжении суд определяет последствия, исходя из необходимости справедливого распределения расходов.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 451
Теперь обратимся к возможности оспорить пункт 8.5 договора, устанавливающий удержание неустойки в размере 10% от суммы платежа при расторжении по инициативе участника. Такое условие может быть квалифицировано как недопустимое, ущемляющее права потребителя, если участник — физическое лицо, приобретающее жильё для личных нужд. Закон РФ «О защите прав потребителей» в ст. 16 признаёт ничтожными условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного законом. Применительно к ДДУ участник-потребитель вправе в любой момент отказаться от договора, возместив застройщику лишь фактически понесённые расходы. Удержание 10% без привязки к реальным убыткам и без уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами может быть признано ничтожным как нарушающее императивные нормы о возврате неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и запрет на необоснованное обогащение застройщика.
Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя... 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные... настоящим Законом... Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. ... 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (исполнителю) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства... за исключением случаев, если законом... предусмотрена возможность предоставления договором такого права; ... 3) условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 16
Даже если застройщик настаивает на взыскании неустойки по п. 8.5, участник вправе просить суд о её уменьшении на основании ст. 333 ГК РФ, если размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Поскольку в данном случае участник не нарушает обязательства, а реализует своё право на расторжение, удержание 10% не является мерой ответственности за неисполнение обязательства, а по сути является платой за само расторжение. Суд может признать такую неустойку несоразмерной, особенно если договор действовал несколько дней и застройщик не понёс никаких расходов. При этом бремя доказывания необоснованной выгоды лежит на застройщике (п. 2 ст. 333 ГК РФ). Таким образом, можно заявить о снижении неустойки вплоть до нуля, если застройщик не подтвердит свои убытки.
Статья 333. Уменьшение неустойки
- Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.
- Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 333
Наконец, ст. 10 ГК РФ о пределах осуществления гражданских прав может быть применена, если застройщик настаивает на удержании 10% при очевидном отсутствии убытков и при этом сам отказывается от расторжения по соглашению сторон без такого удержания. Такое поведение может быть расценено как злоупотребление правом, особенно если участник немедленно после заключения договора осознал ошибку. Суд вправе отказать застройщику в защите его права на неустойку полностью или частично. При этом добросовестность участника презюмируется (п. 5 ст. 10 ГК РФ), и именно застройщик должен доказывать, что его требование не является злоупотреблением.
Статья 10. Пределы осуществления гражданских прав: 1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 10
Таким образом, для минимизации потерь участнику следует: 1) попытаться договориться с застройщиком о расторжении по соглашению сторон без удержаний или с минимальным удержанием, ссылаясь на то, что застройщик не понёс расходов; 2) в случае отказа застройщика и предъявления им требования об уплате 10% неустойки — заявить о её несоразмерности и ничтожности по Закону о защите прав потребителей, а также о злоупотреблении правом со стороны застройщика. В судебном порядке возможно взыскание всей суммы платежа за вычетом доказанных фактических расходов застройщика (например, расходов на регистрацию договора), но не фиксированной неустойки.
