- Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 8
За нарушение обязательств статьёй 10 того же Закона предусмотрена ответственность: вы вправе требовать возмещения убытков сверх неустойки, включая расходы на устранение недостатков или соразмерное уменьшение цены договора. Снижение естественного освещения, вызванное неоговорённым козырьком, — это ухудшение качества, которое влечёт реальный ущерб (снижение стоимости квартиры, затраты на дополнительное искусственное освещение). Вы можете потребовать компенсации этих убытков.
- В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов.
- Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральн
— Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ст. 10
Дополнительно применяются общие нормы Гражданского кодекса о последствиях передачи недвижимости ненадлежащего качества. Статья 557 ГК РФ отсылает к статье 475, которая (хотя её текст не приведён в контексте, но общий принцип есть) позволяет покупателю требовать соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. Поскольку квартира ещё не передана, вы вправе не принимать её до устранения дефекта либо принять с недостатком и претензией.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 557
Поскольку жилое помещение должно быть пригодно для проживания, в силу статьи 15 Жилищного кодекса РФ оно должно отвечать санитарным и техническим правилам. Нормативные требования к инсоляции (естественному освещению) установлены СанПиН 1.2.3685-21 (хотя прямо в контексте не указаны, но важны для определения пригодности). Снижение инсоляции ниже установленных норм может сделать квартиру непригодной для постоянного проживания, что является самостоятельным основанием для требования об устранении недостатков или расторжении договора.
- Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).
— Жилищный кодекс Российской Федерации, ст. 15
Немаловажен и градостроительный аспект. Статья 48 Градостроительного кодекса РФ требует, чтобы строительство велось в соответствии с проектной документацией. Возведение козырька, не предусмотренного проектом, является нарушением, которое может быть оспорено. Вы можете ссылаться на несоответствие построенного объекта утверждённой проектной документации, что подтверждает факт отступления от условий договора и обязательных требований.
Статья 48 Градостроительного кодекса РФ устанавливает, что архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации, в том числе путем внесения в нее изменений. Возведение козырька, не предусмотренного проектной документацией, может свидетельствовать о нарушении требований к проектированию, что влияет на соответствие объекта договору и проектной документации.
— Градостроительный кодекс Российской Федерации, ст. 48
Что касается доказывания, то процессуальные нормы ГПК РФ определяют бремя доказывания и допустимость доказательств. В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается. Вы должны будете подтвердить сам факт наличия козырька, его отсутствие в договоре и проекте, а также снижение освещённости. Законным средством доказывания являются замеры освещённости, проведённые специализированной организацией, и строительно-техническая экспертиза, которая может быть назначена судом на основании статьи 79 ГПК РФ. Статья 60 ГПК РФ требует, чтобы обстоятельства, которые по закону должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могли подтверждаться иными доказательствами — для освещённости таким средством является протокол инструментальных измерений.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Статья 60. Допустимость доказательств
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Статья 79. Назначение экспертизы
- При возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.
- Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы.
- При уклонении стороны от участия в экспертизе, непредставлении экспертам необходимых материалов и документов для исследования и в иных случаях, если по обстоятельствам дела и без участия этой стороны экспертизу провести невозможно, суд в зависимости от того, какая сторона уклоняется от экспертизы, а также какое для нее она имеет значение, вправе признать факт, для выяснения которого экспертиза была назначена, установленным или опровергнутым.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 79
Таким образом, ваши требования основываются на нормах 214-ФЗ (ст. 7, 8, 10), ГК РФ (ст. 557), ЖК РФ (ст. 15) и Градостроительного кодекса РФ (ст. 48), и для их подтверждения необходимо провести замеры освещённости и, при необходимости, строительную экспертизу, а затем заявить застройщику требование об устранении недостатка или соразмерном уменьшении цены, либо обратиться в суд.
