Как купить 4/5 дома, если пятая доля принадлежит пропавшему наследнику, и какие риски при строительстве пристройки

Как правильно купить 4/5 дома: уведомление наследника и нотариальная форма

Сначала ключевой факт о статусе пятого сособственника. Наследник (сын умершего) получил право на долю через суд в 2013 году. Тот факт, что он не оформил право, не платил налоги и не оплачивал коммуналку, не лишает его статуса собственника: право на унаследованную недвижимость возникает со дня открытия наследства (2010 год), а не с момента регистрации.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Это означает: даже если по ЕГРН доля до сих пор значится за умершим, фактически её собственником является сын. Поэтому при покупке остальных долей именно он — тот «остальной участник долевой собственности», которого закон обязывает извещать о продаже.

Теперь о правилах покупки. При продаже доли постороннему лицу (вам) действует преимущественное право покупки остальных сособственников, а продавец обязан письменно известить их о намерении продать долю с указанием цены и условий:

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
— п. 1–3 ст. 250 ГК РФ

Для вашей ситуации это значит: каждый из продавцов, отчуждающий свою долю постороннему лицу (вам), обязан письменно уведомить наследника о продаже, и у наследника есть месяц, чтобы выкупить долю на тех же условиях. Поскольку местонахождение наследника неизвестно, уведомление окажется ненадлежащим либо вовсе не направленным — и тогда у наследника сохраняется право в течение трёх месяцев после того, как он узнает о продаже, потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей покупателя (абз. 3 п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это главный практический риск сделки: вы можете заплатить деньги и зарегистрировать право, а объявившийся наследник в пределах срока оспорит сделку и «заберёт» долю, оплатив её стоимость по договору.

Дополнительное требование к самой сделке: отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению, кроме случая, когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218

Поскольку вы покупаете 4/5, а пятая доля (наследника) остаётся за ним, это не тот случай «отчуждения всеми участниками по одной сделке», который освобождает от нотариата — договор купли-продажи долей должен быть удостоверен нотариусом.

Вывод: купить 4/5 дома можно и законно, но при неизвестном месте нахождения наследника надлежаще исполнить обязанность по его извещению (п. 2 ст. 250 ГК РФ) практически невозможно. Правильный путь — перед сделкой установить его местонахождение (запросить сведения в ЕГРН, органах ЗАГС через нотариуса, попытаться розыск); при невозможности — документально зафиксировать попытку уведомления и осознавать риск перевода прав по п. 3 ст. 250 ГК РФ в течение трёх месяцев с момента, когда наследник узнает о нарушении. Договор в любом случае подлежит нотариальному удостоверению.

Риски пристройки и её узаконение при наличии отсутствующего сособственника

Пристройка к жилому дому увеличивает площадь и объём объекта — по смыслу градостроительного законодательства это реконструкция, а не отдельное новое строение. И здесь действуют два слоя ограничений.

Первый — гражданско-правовой. Режим пользования и распоряжения общим имуществом строится на соглашении всех сособственников:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации
— ст. 247 ГК РФ, п. 1

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Абзац. (Утратил силу - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Использование самовольной постройки не допускается. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 03.08.2018 № 339-ФЗ) Самовольная постройка подлежит сносу
— п. 1–2 ст. 222 ГК РФ

Пристройка к дому, находящемуся в долевой собственности, — это распоряжение общим имуществом и неотделимое улучшение, которое затрагивает права всех дольщиков, включая отсутствующего наследника. Возведённая без согласия других участников долевой собственности, такая постройка признаётся самовольной — это прямо подчёркивает Пленум Верховного Суда:

отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной. 12 В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей
— п. 28 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Это означает: даже если вы купите 4/5 и построите пристройку на своей части участка, юридически она будет считаться самовольной до тех пор, пока не получено согласие наследника или пока вопрос не разрешён судом с привлечением его как сособственника. Узаконить пристройку «тихо», без наследника, нельзя: в деле о признании права на неё суд обязан привлечь всех сособственников, то есть и наследника.

Второй слой — градостроительный. Реконструкция индивидуального жилого дома (ИЖС) или садового дома осуществляется в уведомительном порядке — в орган местного самоуправления подаётся уведомление о планируемой реконструкции с параметрами объекта:

уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также - уведомление о планируемом строительстве), содержащее следующие сведения: (В редакции федеральных законов от 30.12.2021 № 476-ФЗ, от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица); 2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо; 3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка; 4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц); 5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома); 6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;
— ч. 1 ст. 51 ГрК РФ (указ. в п.33 Пленума ВС №44)

Если пристройка возводится без такого уведомления или с нарушением его параметров, она также квалифицируется как самовольная и подлежит сносу либо приведению в соответствие (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Вывод: возведение пристройки до урегулирования вопроса с отсутствующим наследником — существенный юридический риск. Постройка будет считаться самовольной (отсутствие согласия сособственника + отсутствие уведомления о реконструкции), и её узаконение возможно только в судебном порядке с обязательным привлечением наследника к делу. Если наследник объявится и предъявит требование, пристройка может быть признана самовольной и подлежать сносу за ваш счёт. Безопасный порядок: либо дождаться урегулирования прав на пятую долю, либо до начала строительства решить вопрос в суде о порядке пользования/выделе, либо получить согласие наследника (при его розыске).

Увеличится ли площадь пятой доли наследника после узаконения пристройки

Здесь нужно различать два разных понятия: размер доли в праве собственности (1/5) и площадь, приходящаяся на эту долю.

Доля в праве собственности (1/5) при реконструкции сама по себе автоматически НЕ меняется — изменение состава и площади общего объекта не пересчитывает доли «в пользу» кого-либо без соглашения или судебного решения. Однако если вы за свой счёт возводите неотделимые улучшения (пристройку), закон даёт вам право на соответствующее увеличение ВАШЕЙ доли:

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел
— ст. 245 ГК РФ, п. 3

Из этого вытекают два важных следствия для вашего вопроса.

Во-первых, пристройка увеличивает общую площадь дома. Если доли сособственников остаются прежними (у наследника — 1/5), то площадь, приходящаяся на его 1/5 в увеличенном доме, вырастет пропорционально росту общей площади. То есть формально «площадь пятой доли» в метрах увеличится вместе с общей площадью дома, хотя сама доля (1/5) не изменится.

Во-вторых, и это главное, суд при признании права на самовольную пристройку к долевому дому обязан поставить на обсуждение вопрос о перераспределении долей:

отсутствие согласия других участников долевой собственности, является самовольной. 12 В случае самовольной реконструкции объекта недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности (например, посредством пристройки к жилому дому дополнительных помещений), к участию в деле о признании права собственности на такую постройку подлежат привлечению все сособственники объекта. При этом суду следует вынести на обсуждение вопрос о необходимости перераспределения долей
— п. 28 Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Это означает, что при узаконении пристройки суд может либо перераспределить доли (увеличив вашу долю соразмерно вкладу в улучшение и соответственно уменьшив долю наследника в праве), либо сохранить доли, но тогда наследник получит прирост площади за счёт ваших вложений безвозмездно. Какой вариант изберёт суд — зависит от обстоятельств: позиции наследника, соразмерности вклада, нарушения ли вами порядка использования общего имущества (ст. 245 п. 3 позволяет увеличение доли только при «соблюдении установленного порядка использования общего имущества»).

Вывод: прирост площади дома сам по себе не «передаёт» наследнику больше права, чем его 1/5, но при сохранении долей его доля будет распространяться на увеличенную площадь — то есть в метрах его часть вырастет. Чтобы этого избежать, нужно при узаконении пристройки через суд добиваться перераспределения долей (увеличения вашей доли на стоимость созданного улучшения), что прямо предусмотрено п. 28 Пленума ВС РФ № 44. Без судебного перераспределения вы рискуете тем, что наследник, объявившись, бесплатно получит прирост, созданный на ваши деньги.

Что делать, если наследник вообще не появится: механизмы ГК РФ

Если наследник остаётся необнаружимым, закон даёт несколько последовательных инструментов, но ни один из них не является быстрым и «бесплатным».

1. Признание безвестно отсутствующим. Если в месте жительства наследника нет сведений о нём в течение года, заинтересованное лицо (в том числе вы как сособственник) может просить суд признать его безвестно отсутствующим:

Гражданин может быть по заявлению заинтересованных лиц признан судом безвестно отсутствующим, если в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания. При невозможности установить день получения последних сведений об отсутствующем началом исчисления срока для признания безвестного отсутствия считается первое число месяца, следующего за тем, в котором были получены последние сведения об отсутствующем, а при невозможности установить этот месяц - первое января следующего года
— ст. 42 ГК РФ

Последствие — возможность передачи его имущества в доверительное управление (ст. 43 ГК РФ), но это не даёт вам права собственности на долю.

2. Объявление умершим. Если сведений о наследнике нет в течение пяти лет, его можно объявить умершим:

Гражданин может быть объявлен судом умершим, если в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания в течение пяти лет, а если он пропал без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от определенного несчастного случая, - в течение шести месяцев
— п. 1 ст. 45 ГК РФ

Днём смерти в этом случае считается день вступления решения в силу (п. 3 ст. 45 ГК РФ), после чего открывается наследство на его долю. Если у объявленного умершим есть свои наследники, доля перейдёт им; если наследников нет — имущество станет выморочным.

3. Выморочное имущество. Если наследников у объявленного умершим нет (или, что важно для вашей ситуации, если будет установлено, что ещё на этапе 2010–2013 годов наследник фактически не принял долю и другие наследники отсутствуют), жилое помещение переходит в собственность муниципального образования:

переходит в порядке наследования по закону в собственность соответственно Российской Федерации (любое выморочное имущество, в том числе невостребованная земельная доля, за исключением расположенных на территории Российской Федерации жилых помещений), муниципального образования, города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга (выморочное имущество в виде расположенного на соответствующей территории жилого помещения) в силу фактов, указанных в пункте 1 статьи 1151
— п. 50 Пленума ВС РФ № 9 от 29.05.2012

В этом случае покупать долю придётся уже у муниципалитета.

4. Принудительная компенсация за незначительную долю (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Учитывая, что пятая доля составляет всего 6 кв. м, это наиболее практичный для вас инструмент. Закон позволяет суду обязать остальных собственников выплатить компенсацию сособственнику доли, которая незначительна, не может быть реально выделена и в использовании которой он не имеет существенного интереса, — даже при отсутствии его согласия:

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе
— п. 4–5 ст. 252 ГК РФ

них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника
— п. 36 Пленума ВС РФ № 6 от 01.07.1996

Из разъяснения Пленума ВС РФ следует, что этот механизм применяется «в исключительных случаях», когда доля незначительна и не может быть реально выделена. Ваши 6 кв. м при разделённом на комнаты доме — классический пример такой незначительной доли: наследник с 2013 года домом не занимается, налоги и коммуналку не платит, что дополнительно свидетельствует об отсутствии у него существенного интереса в использовании имущества.

При этом важно: обязать выплатить компенсацию вместо выдела можно и при отсутствии согласия самого собственника доли, то есть даже если наследник молчит и не даёт согласия — главное доказать суду незначительность доли и отсутствие существенного интереса. Однако процесс требует, чтобы наследник был надлежаще извещён (либо через представителя, либо после признания безвестно отсутствующим и назначения управляющего его имуществом).

Важная оговорка по явке наследника: если вы купите долю после объявления наследника умершим, а он затем объявится живым, суд отменит решение, и он вправе потребовать возврата имущества:

В случае явки или обнаружения места пребывания гражданина, объявленного умершим, суд отменяет решение об объявлении его умершим. 2. Независимо от времени своей явки гражданин может потребовать от любого лица возврата сохранившегося имущества, которое безвозмездно перешло к этому лицу после объявления гражданина умершим, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 302 настоящего Кодекса. Лица, к которым имущество гражданина, объявленного умершим, перешло по возмездным сделкам, обязаны возвратить ему это имущество, если доказано, что, приобретая имущество, они знали, что гражданин, объявленный умершим, находится в живых. При невозможности возврата такого имущества в натуре возмещается его стоимость
— п. 1–2 ст. 46 ГК РФ

При этом имущество, перешедшее к вам по возмездной сделке, вы обязаны вернуть только если доказано, что при покупке вы знали, что он жив. Поскольку вы добросовестно действовали на основании решения суда, этот риск ограничен, но полностью не исключён.

Вывод: если наследник так и не появится, практичная последовательность такова — (1) признать его безвестно отсутствующим (1 год сведений) и добиться назначения управляющего его имуществом, с которым можно вести дела; (2) параллельно взыскать с него через управляющего долю расходов на налоги и коммуналку (ст. 249, 210 ГК РФ); (3) обратиться в суд с иском о выплате ему компенсации вместо выдела незначительной доли (п. 4 ст. 252 ГК РФ) — это, учитывая 6 кв. м, самый реальный способ полностью «закрыть» вопрос пятой доли; либо (4) при отсутствии наследников — требовать признания доли выморочной и выкупать её у муниципалитета. Все иски о правах на дом предъявляются в суд по месту нахождения недвижимости (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Расходы на налоги и коммуналку: можно ли взыскать с наследника

Отдельный, но практически важный вопрос — кто платит за содержание доли, пока наследник отсутствует. Закон обязывает каждого сособственника соразмерно своей доле нести расходы на содержание и сохранение общего имущества:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению
— ст. 249 ГК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
— ст. 210 ГК РФ

Из этого следует: наследник, будучи собственником 1/5 дома с момента открытия наследства (2010 год) независимо от оформления права, обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов на имущество и расходов на его содержание. То, что он не платил и не оформлял право, от этой обязанности его не освобождает.

Если вы (или предыдущие сособственники) оплачивали налоги и коммунальные платежи за весь дом, включая приходящуюся на наследника часть, вы вправе взыскать с него соответствующую долю расходов в порядке регресса в пределах срока исковой давности (три года, ст. 196 ГК РФ). Взыскание возможно с самого наследника либо — после признания его безвестно отсутствующим — за счёт его имущества через управляющего, назначенного органом опеки (ст. 43 ГК РФ).

Вывод: задолженность наследника по налогам и коммуналке не «сгорает» и не прощается автоматически. Реальный способ вернуть расходы — предъявить к нему требование (или к управляющему его имуществом после признания безвестно отсутствующим) о взыскании его доли расходов на основании ст. 249 и 210 ГК РФ, с учётом трёхлетнего срока исковой давности по каждому платежу. Это также дополнительный аргумент в вашу пользу при обосновании в суде того, что у наследника отсутствует существенный интерес в использовании доли (для целей п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Итоговые рекомендации по порядку действий

1. Сделка по 4/5. Перед покупкой закажите выписку из ЕГРН и через нотариуса установите актуальное состояние права на пятую долю (за кем числится). Договор купли-продажи долей удостоверьте нотариально (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Продавцы обязаны письменно известить наследника о продаже (п. 2 ст. 250 ГК РФ); при невозможности вручить уведомление — зафиксируйте попытку документально и будьте готовы к риску перевода прав по п. 3 ст. 250 ГК РФ.

2. Пристройка. До узаконения пристройки — только после урегулирования прав наследника либо через суд с его привлечением. Иначе постройка самовольна (ст. 222 ГК, п. 28 Пленума ВС № 44) и рискует быть снесена.

3. Компенсация за долю. Наиболее реалистичный способ закрыть вопрос пятой доли (6 кв. м) — иск о выплате наследнику компенсации вместо выдела (п. 4 ст. 252 ГК РФ, п. 36 Пленума ВС № 6).

4. Если наследник не появляется. Признание безвестно отсутствующим (1 год), затем объявление умершим (5 лет), переход доли наследникам или в выморочное имущество (ст. 45, 1151 ГК РФ). Все споры о доме — в суд по месту нахождения недвижимости (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).