Можно ли перевести ипотеку с квартиры на земельный участок и как это сделать: документы и условия банка

Можно ли юридически заменить залог (квартиру) на земельный участок

Да, это прямо предусмотрено законом. Общий механизм — ст. 345 ГК РФ: стороны залога вправе по соглашению заменить один предмет залога другим.

По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом. 2. Независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: 1) новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества; 2) имущество, предоставленное залогодателю взамен предмета залога в случае его изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации по основаниям и в порядке, которые установлены законом, а также право требовать предоставления имущества взамен предмета залога по указанным основаниям; 3) имущество, за исключением денежных средств, переданное залогодателю-кредитору его должником, в случае залога права (требования); 4) иное имущество в случаях, установленных законом. 3. Если замена предмета залога другим имуществом в случае, предусмотренном подпунктом 1 пункта 2 настоящей статьи, произошла в результате действий залогодателя, совершенных в нарушение договора залога, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а при его неисполнении - обращения взыскания на новый предмет залога. 4. Если предмет залога погиб или поврежден по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель в разумный срок вправе восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом при условии, что договором не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 345 ГК РФ

Для вас это означает: «перенос» ипотеки как таковой (одно обязательство, один кредит — новый предмет) возможен не «переоформлением» старой регистрации, а именно заменой предмета залога по соглашению с банком. Ключевое — согласие залогодержателя (банка), без которого замены не будет. Причём закон даёт банку и заёмщику выбор формы: либо замена предмета залога, либо заключение нового договора залога.

Вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога прежний договор залога прекращается. 7. Договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя.
— п. 6 ст. 345 ГК РФ

Это и есть ответ на ваш вопрос по существу: технически «перекинуть» залог реально двумя путями — (1) соглашение о замене предмета залога в рамках существующего залогового обязательства либо (2) новый договор залога на участок вместо прежнего (тогда прежний прекращается). Оба варианта требуют согласия банка, поскольку диспозитивная норма п. 7 ст. 345 ГК РФ позволяет предусмотреть договором случаи замены без согласия, но ваш договор, судя по описанным условиям, такого права не даёт.

Важно: поскольку речь о недвижимости, замена предмета залога с непременной государственной регистрацией — согласно абз. 2 п. 5 ст. 345 ГК РФ имущество считается находящимся в залоге с момента, когда возникает само право, если закон требует регистрации:

В случаях, указанных в пункте 2 настоящей статьи, имущество, которое заменяет предмет залога, в том числе право (требование), считается находящимся в залоге вместо прежнего предмета залога с момента возникновения на него прав залогодателя или с момента возникновения права, за исключением случаев, если в соответствии с законом возникновение, переход и обременение прав требуют государственной регистрации. Условия договора залога, а также иных соглашений, заключенных сторонами в отношении прежнего предмета залога, применяются к правам и обязанностям сторон в отношении нового предмета залога в той мере, в какой они не противоречат существу (свойствам) этого предмета залога. В случае замены предмета залога старшинство прав залогодержателей, в том числе возникших до предоставления имущества в качестве замены прежнего предмета залога, не изменяется. 6. Вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога прежний договор залога прекращается. 7. Договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя.
— п. 5 ст. 345 ГК РФ

Вывод: закон допускает перенос обеспечения на участок через замену предмета залога по соглашению с банком (ст. 345 ГК РФ). Обязательное условие — письменное согласие банка-залогодержателя и государственная регистрация нового обременения на участок. Обязательного «сначала закрыть кредит, потом брать новый» закон не устанавливает.

Годится ли земельный участок под ИЖС как предмет ипотеки

Земельный участок — прямо разрешённый предмет ипотеки.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) 1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона; 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; 4) садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ) 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 6) машино-места. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ) Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62 1 настоящего Федерального закона.
— п. 1 ст. 5 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке»

Ключевое ограничение: право на участок должно быть зарегистрировано в ЕГРН, а земля не должна быть изъята из оборота (для ИЖС таким ограничениям ваш участок не подвержен).

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. 3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 102-ФЗ

Ст. 6 ФЗ № 102-ФЗ подтверждает: ипотека устанавливается на участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности. Значит, чтобы заложить участок, вы должны сначала стать его собственником (купить его), а уже потом обременять залогом. Это объясняет последовательность сделки: сначала покупка участка (возможно на средства, часть которых банк предоставит, или с отсрочкой), а затем либо регистрация залога банка на него, либо ипотека в силу закона.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. (В редакции Федерального закона от 05.02.2004 № 1-ФЗ) 1 1 . Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.02.2004 № 1-ФЗ) 2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
— п. 1 ст. 62 ФЗ № 102-ФЗ

По общему правилу участки, не исключённые из оборота, могут быть заложены. Отдельно укажу: если участок приобретается с использованием кредитных средств банка, он попадает в залог в силу закона автоматически — с момента регистрации вашего права собственности на него.

Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка. 2. К возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи залогу земельного участка или права аренды земельного участка соответственно применяются правила о возникающем в силу договора залоге недвижимого имущества и права аренды недвижимого имущества. 3. Земельный участок, приобретенный с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" , считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
— п. 1 ст. 64.1 ФЗ № 102-ФЗ

Вывод: участок под ИЖС — законный предмет ипотеки (ст. 5, 6, 62 ФЗ № 102-ФЗ). Он должен находиться у вас в собственности (право зарегистрировано в ЕГРН) и не быть изъятым из оборота. Если участок покупается за счёт банковских средств, он становится предметом залога в силу закона уже с момента регистрации вашего права собственности, что упрощает процедуру.

Форма, документы и регистрация: как оформляется замена/новый залог

Договор об ипотеке (а равно соглашение о замене предмета залога, вносящее изменения в залоговое обязательство) подчиняется строгим требованиям к форме и регистрации.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Составления одного документа не требуется в случае изменения условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" .
— п. 1 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ

Любые изменения в запись об ипотеке возможны только на основании соглашения залогодателя и залогодержателя об изменении или дополнении условий договора об ипотеке:

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) В случае, если условия обязательства, обеспеченного ипотекой, изменяются в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" , внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости
— п. 2 ст. 23 ФЗ № 102-ФЗ

Обязательные содержательные элементы, без которых документ не зарегистрируют, — предмет ипотеки, его оценка, существо/размер/срок обеспеченного обязательства, а также описание предмета и сведения о праве залогодателя:

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 1 1 . Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости .
— п. 1 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ

Регистрация договора об ипотеке — основание для внесения записи об ипотеке; сама ипотека как обременение возникает именно с момента госрегистрации:

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки. (В редакции Федерального закона от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 3. Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 11.02.2002 № 18-ФЗ)
— п. 2 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ

Это значит: пока новый залог на участок не зарегистрирован в ЕГРН, законной силы как обременения он не имеет, а снятие прежнего обременения с квартиры до регистрации нового оставит банк без обеспечения — поэтому банк и будет выстраивать параллельную схему.

Вывод (регистрация): замена/новый залог оформляется либо соглашением об изменении договора об ипотеке, либо новым договором об ипотеке, в письменной форме единым документом, с обязательной регистрацией в Росреестре (ст. 10, 11, 23 ФЗ № 102-ФЗ). Новый залог возникает только с момента госрегистрации. Запись о прежней ипотеке с квартиры снимается на основании заявления; по сделкам, где ранее выдавалась закладная, закон прямо допускает одновременное погашение старой ипотеки и регистрацию новой при представлении старой закладной.

Нужно ли закрывать старую ипотеку и брать новую — или можно «перевести» залог

Оба пути законны, и выбор — за банком. Прямая замена предмета залога (блок 1, ст. 345 ГК РФ) — это «перевод» обеспечения без погашения долга. Альтернатива — досрочно погасить прежний кредит и оформить новый под залог участка; закон прямо упоминает такую «связку» и допускает её одновременное проведение.

Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), заключенного в обеспечение возврата кредита или займа, предоставленных на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, и выдача закладной, если ее выдача предусмотрена данным договором об ипотеке, могут осуществляться одновременно с погашением ипотеки и аннулированием закладной, которая была выдана в обеспечение ранее предоставленных кредита или займа, при условии представления такой закладной в орган регистрации прав. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ) 6. В случае, если стороны нотариально удостоверили договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, для целей внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости заявителем представляется в орган регистрации прав нотариально засвидетельствованная копия такого договора.
— п. 5 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ

Это норма про ситуацию, когда новый кредит (заём) выдаётся на погашение ранее данного кредита на приобретение/строительство жилья. Росреестр вправе одновременно погасить старую ипотеку и аннулировать старую закладную и зарегистрировать новую ипотеку — с представлением старой закладной. То есть техническая «сшивка» старой и новой сделки прямо урегулирована.

Также важно, что кредит целевой: изменяя предмет залога на нежилой земельный участок, вы меняете и цель использования займа. Это изменение самого кредитного договора, которое по общему правилу совершается по соглашению сторон и в той же форме, что и договор:

Вместо замены предмета залога стороны вправе заключить новый договор залога. С момента возникновения у залогодержателя залога на новый предмет залога прежний договор залога прекращается. 7. Договором залога могут быть предусмотрены случаи, в которых залогодатель вправе заменять предмет залога без согласия залогодержателя.
— п. 6 ст. 345 ГК РФ

Ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 2. Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. 3. Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества, за исключением ипотеки в силу закона. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, принимаются Правительством Российской Федерации или правительством (администрацией) субъекта Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) 4. Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 6 ФЗ № 102-ФЗ

Вывод (два возможных пути):

• Путь А — замена предмета залога (без закрытия кредита): в силу п. 1 ст. 345 ГК РФ вы и банк заключаете соглашение о замене квартиры на участок (или новый договор залога, п. 6 ст. 345 ГК РФ). Требуется согласие банка и, как правило, корректировка цели кредита допсоглашением. Регистрируется новое обременение на участок, с квартиры обременение снимается.
• Путь Б — досрочное погашение + новый кредит под залог участка: закон прямо допускает одновременную регистрацию новой ипотеки с погашением старой и аннулированием прежней закладной (п. 5 ст. 10 ФЗ № 102-ФЗ). Этот путь проще организационно, но предполагает получение нового кредитного решения и его условий (ставка, срок) — то есть вам, скорее всего, придётся заново проходить одобрение заёмщика и оценку нового предмета залога.

Какой из путей выберет банк — решающий факт: не все кредиторы технически готовы «переносить» залог, и цели кредита (жилищная vs. земельная) у них разведены. Это надо выяснить у самого банка.

Что делать с квартирой и продавцом участка: распоряжение заложенным имуществом

Отчуждать (продавать) квартиру, находящуюся в залоге, без согласия банка нельзя. Если вы планируете продать квартиру, чтобы рассчитаться по кредиту, вам потребуется согласие залогодержателя.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором залога, залогодатель, у которого осталось заложенное имущество, вправе передавать без согласия залогодержателя заложенное имущество во временное владение или пользование другим лицам. В этом случае залогодатель не освобождается от исполнения обязанностей по договору залога. Если для передачи залогодателем заложенного имущества во временное владение или пользование другим лицам необходимо согласие залогодержателя, при нарушении залогодателем этого условия применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351 настоящего Кодекса. 4.
— п. 2 ст. 346 ГК РФ

Профильная норма об ипотеке — ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ — тоже требует согласия залогодержателя на отчуждение, а при наличии закладной — учёта условий самой закладной:

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. В случае, если стороной кредитного договора или договора займа, обязательства по которым обеспечены ипотекой, является физическое лицо, заключившее указанные договоры в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, до обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество продажа такого имущества может быть осуществлена залогодателем - физическим лицом в том числе в порядке, установленном статьей 37 1 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 12.06.2024 № 140-ФЗ) 2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены. 3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
— п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ

Для вашей ситуации это критично по двум причинам. Во-первых, если вы хотите продать квартиру (например, чтобы закрыть долг), придётся сначала договориться с банком и, как правило, вести сделку через погашение долга/снятие обременения. Во-вторых, если вы передаёте банку в залог участок, а квартиру оставляете без обременения, банк должен быть уверен, что обеспечение по стоимости не ухудшится, — ион вправе это оценивать.

Вывод: продать или иначе распорядиться заложенной квартирой без согласия банка нельзя — это прямо запрещено п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ. Все действия с квартирой и участком в этой схеме должны проходить с письменным согласием (или прямым участием) банка-залогодержателя.

Риски, если действовать без согласия банка

Если вы попытаетесь распорядиться заложенным имуществом или заменить предмет залога без согласия банка, закон даёт залогодержателю средства защиты.

нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества или о предоставлении его во временное владение или пользование третьим лицам (пункты 2 и 4 статьи 346); 4) иных случаях, предусмотренных законом.
— подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ

Это означает право банка потребовать досрочного возврата всего кредита, а при неисполнении — обратить взыскание на предмет залога. Гражданско-правовые последствия также включают обязанность возместить убытки, причинённые залогодержателю, а сама сделка по отчуждению может быть оспорена (ст. 346, 351, 353 ГК РФ). Кроме того, обращение взыскания по просрочке допускается, если вы систематически нарушаете сроки платежей (ст. 348 ГК РФ).

Вывод: действовать в обход банка — прямое нарушение договора и закона с реальным риском досрочного истребования кредита, обращения взыскания на заложенное имущество и взыскания убытков (ст. 346, 348, 351 ГК РФ; ст. 37 ФЗ № 102-ФЗ). Любые изменения по предмету залога и по квартире проводите только с письменного согласия банка.

Согласие супруга и налоговые последствия

Поскольку квартира и участок приобретаются в браке и являются общим имуществом супругов, по сделке с недвижимостью, подлежащей госрегистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Это применяется и к залогу, и к купле-продаже участка: и банк, и Росреестр потребуют согласие вашей супруги (или ваше — если титул на ней). Без него сделку могут оспорить.

Отдельно — налоговый слой. Приобретение участка под ИЖС даёт право на имущественный налоговый вычет по НДФЛ. Закон привязывает право на вычет по расходам на приобретение участков, предоставленных для ИЖС, к дате государственной регистрации права собственности:

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. (В редакции Федерального закона от 05.02.2004 № 1-ФЗ) 1 1 . Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 232-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.02.2004 № 1-ФЗ) 2. При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
— п. 1 ст. 62 ФЗ № 102-ФЗ

Вывод: для сделки с недвижимостью (и покупки участка, и оформления залога) необходимо нотариально удостоверенное согласие супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). По расходам на приобретение участка под ИЖС вы вправе заявить имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ) — право возникает с даты госрегистрации права собственности на участок; при этом доходов, образующих НДФЛ, сама замена предмета залога или погашение кредита не создаёт.

Денежные последствия сделки и защита от необоснованных отказов

Денежный пласт в этой ситуации — не спор о выплате, а расходы и потери, сопровождающие сделку: проценты по действующему кредиту до даты погашения/замены залога, оплата независимой оценки нового предмета залога (залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон на основе оценки), страхование заложенного имущества, госпошлина за регистрацию, а при пути «через новое кредитование» — разница ставок. Если банк или контрагент без законных оснований уклоняется от согласованных действий и вы несёте из-за этого расходы, эти суммы защищаются как убытки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Это означает: если, положившись на согласование банка, вы понесли издержки (оценка, страхование, оформление, убытки от срыва сделки с продавцом), вы вправе требовать их возмещения как реального ущерба, а при доказуемости — и упущенную выгоду. Но само по себе право банка не согласовывать замену залога (диспозитивность ст. 345 ГК РФ) не образует состава убытков — взыскать расходы можно только при недобросовестном или противоречащем договору поведении, что придётся доказывать. Залоговая стоимость участка для банка определяется по соглашению (ст. 67 ФЗ № 102-ФЗ), и от неё зависит, покроет ли банк своим обеспечением остаток долга 835 000 руб. при цене участка 1 200 000 руб.

Вывод: прямых «денежных» требований из самой замены залога не возникает; спорные расходы (проценты, оценка, страховка, госпошлина, срыв сделки) — это убытки, взыскиваемые по ст. 15 ГК РФ только при доказанном недобросовестном/противоречащем договору поведении другой стороны; спор носит гражданско-правовой характер и рассматривается районным судом по общим правилам подсудности (ст. 24 ГПК РФ). Залоговая стоимость участка согласуется сторонами (ст. 67 ФЗ № 102-ФЗ).