Как изменить сумму залога по договору ипотеки в Росреестре, если есть дополнительная расписка на 2,8 млн: нужно ли согласие залогодержателя, нотариус, пошлина, документы

Размер обеспечиваемого обязательства — существенное условие договора об ипотеке, а залог по общему правилу обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет

Размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, — обязательный (существенный) реквизит договора об ипотеке: его надо назвать с указанием суммы, основания возникновения и срока исполнения.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. 1 1 . Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Если ипотека возникает в силу закона, стороны вправе предусмотреть в соглашении условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. К указанному соглашению применяются правила о форме и государственной регистрации, установленные федеральным законом для договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 25.11.2017 № 328-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 06.12.2011 № 405-ФЗ) 2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, дата государственной регистрации и номер регистрации этого права залогодателя в Едином государственном реестре недвижимости . (В редакции федеральных законов от 30.12.2004 № 216-ФЗ, от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 25.11.2017 № 328-ФЗ, от 30.04.2021 № 120-ФЗ) Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды. 3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. Абзац. (Исключен - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ) В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 09.11.2001 № 143-ФЗ) 4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
— п. 1, 4 ст. 9 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Значит, «свести» в записи ЕГРН 5 млн и 2,8 млн в одну сумму 7,8 млн можно только через изменение самого условия договора об ипотеке о размере обеспечиваемого обязательства — просто подать в Росреестр расписку и попросить «исправить цифру» нельзя, потому что регистратор вносит запись на основании документа, выражающего содержание сделки, а не по усмотрению заявителя.

При этом важно понимать: сам по себе залог не ограничен «потолком» в 5 млн руб. Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, — включая проценты, неустойку, убытки и расходы на взыскание.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.
— ст. 337 ГК РФ

Отсюда практический вывод: если расписка на 2,8 млн — это тот же самый заём (например, дополнительные транши или части того же долга), то эта сумма и так обеспечена ипотекой, и вопрос сводится лишь к «косметике» — приведению записи ЕГРН в соответствие. Если же это самостоятельный, отдельный заём между другими или теми же лицами с иным сроком и иными условиями, то он не охватывается существующим договором ипотеки, и для его обеспечения нужен либо новый договор об ипотеке (с регистрацией), либо расширение предмета действующего договора через соглашение сторон.

Практическая оговорка: правоотношения по займу, оформленному распиской, защищены и без залога — залогодержатель при неисполнении вправе обратить взыскание, а при недостаточности вырученной суммы взыскать остаток за счёт иного имущества должника, не пользуясь преимуществом залога.

Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
— п. 3 ст. 334 ГК РФ

Вывод: размер обеспечиваемого ипотекой обязательства — существенное условие, изменяется только соглашением залогодателя и залогодержателя и отражается в записи ЕГРН; увеличить цифру в реестре до 7,8 млн можно лишь если 2,8 млн по расписке относятся к тому же займу. Если расписка — самостоятельный заём, следует оформить обеспечение отдельно. Перед подачей документов проверьте, что расписка и договор займа соотносятся по датам и сторонам — это определит, идёте вы по пути «изменение условия» или «новый залог».

Основание и форма изменения: требуется соглашение сторон, составленное в той же форме, что и договор; отдельное нотариальное удостоверение соглашения об изменении не обязательно

Изменение договора по общему правилу возможно по соглашению сторон, если законом или договором не установлено иное.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Многосторонним договором, исполнение которого связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, может быть предусмотрена возможность изменения или расторжения такого договора по соглашению как всех, так и большинства лиц, участвующих в указанном договоре, если иное не установлено законом. В указанном в настоящем абзаце договоре может быть предусмотрен порядок определения такого большинства. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 3. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 4. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— п. 1 ст. 450 ГК РФ

Порядок изменения установлен отдельной нормой: соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и сам договор, если из закона или договора не вытекает иное.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
— п. 1 ст. 452 ГК РФ

Ключевой вопрос — нужна ли нотариальная форма. Залог оформляется в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма; нотариальное удостоверение обязательно только когда залогом обеспечивается обязательство по договору, который сам подлежит нотариальному удостоверению.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма. Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение правил, содержащихся в настоящем пункте, влечет недействительность договора залога.
— п. 3 ст. 339 ГК РФ

Практический смысл: если ваш договор займа на 5 млн руб. нотариально не удостоверялся, то и соглашение об изменении договора ипотеки нотариуса не требует — составляйте его в той же простой письменной форме (один документ, подписанный обеими сторонами). Если же заём был нотариально удостоверен (либо договор ипотеки изначально удостоверялся нотариально), то и соглашение об изменении подлежит нотариальному удостоверению, иначе оно недействительно.

Важно: без согласия залогодержателя изменить условие договора об ипотеке в одностороннем порядке невозможно — и это не формальность, а материальное условие; согласие оформляется как раз тем самым соглашением.

Практическая оговорка: если заём был нотариально удостоверен, то и сам договор займа, и соглашение о его изменении подчиняются нотариальной форме, а в Росреестр от нотариуса может поступить заявление о регистрации — через нотариуса удобнее.

Вывод: изменение оформляется двусторонним соглашением залогодателя и залогодержателя, нотариус обязателен только если нотариальной форме подчиняется сам обеспечиваемый договор (займа) или это прямо следует из условий сделки. Если договор займа простой письменный — достаточно простой письменной формы соглашения. Без письменного согласия залогодержателя изменение в реестр не внесут.

Механика внесения изменений в ЕГРН: основание — соглашение сторон; при нотариальной сделке заявление может подать нотариус, срок — 9 рабочих дней через МФЦ, пошлина 400 руб.

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке.

Изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. (В редакции Федерального закона от 30.12.2004 № 216-ФЗ) В случае, если условия обязательства, обеспеченного ипотекой, изменяются в соответствии со статьей 6 1-1 Федерального закона от 21 декабря 2013 года № 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", или в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях изменения условий договора кредита (займа) по требованию заемщика - субъекта малого и среднего предпринимательства или заемщика - физического лица, применяющего специальный налоговый режим "Налог на профессиональный доход" , или в соответствии со статьями 6, 7, 7 2 и 7 3 Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа" , или в соответствии со статьей 1 Федерального закона "Об особенностях исполнения обязательств по кредитным договорам (договорам займа) лицами, призванными на военную службу по мобилизации в Вооруженные Силы Российской Федерации, лицами, принимающими участие в специальной военной операции, а также членами их семей и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" , внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости
— п. 2 ст. 23 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Основание для регистрации изменений — сделка (договоры и другие сделки), а также иные документы, подтверждающие обременение; заявление об изменении подаётся через МФЦ или напрямую в Росреестр.

Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3 1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме (далее - личное обращение);
— п. 1 ч. 1 ст. 18 ФЗ № 218-ФЗ

К документам предъявляются формальные требования: они должны содержать описание объекта, вид права, надлежащие подписи сторон, а в установленных случаях быть нотариально удостоверены.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц. 2. Тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью. 3.
— п. 1 ст. 21 ФЗ № 218-ФЗ

Срок регистрации — 9 рабочих дней с даты приёма документов через МФЦ (или 7 рабочих дней при прямом обращении в орган регистрации).

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в течение следующих сроков (независимо от формы представления документов), если иное не установлено федеральным законом: (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) 1) семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; 2) девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов;
— п. 1 ч. 1 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ

Пошлина за внесение изменений в регистрационную запись об ипотеке для физического лица — 400 рублей.

28.1) за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке: для физических лиц - 400 рублей; для организаций - 1200 рублей.
— подп. 28.1 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

При нотариально удостоверенной сделке заявление в орган регистрации вправе подать нотариус, удостоверивший договор ипотеки.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя
— ч. 1 ст. 53 ФЗ № 218-ФЗ

Практический порядок действий:

1. Подготовить соглашение об изменении договора об ипотеке (стороны, дата, реквизиты договора, новое существо/размер/срок обязательства — 7 800 000 руб., ссылка на договор займа и расписку как на единое основание).
2. Подготовить дополнительное соглашение к договору займа (расписке) — оно опционально, но нужно, чтобы документ, выражающий основное обязательство, тоже подтверждал сумму 7,8 млн; при подаче в Росреестр предъявляйте его как подтверждение изменения основного обязательства.
3. Оплатить госпошлину 400 руб. (физлицо).
4. Подать заявление о внесении изменений в регистрационную запись об ипотеке (вместе с соглашением об изменении ипотеки и документом по основному обязательству) — через МФЦ или напрямую (через нотариуса, если сделка нотариальная).

Вывод: порядок такой — двустороннее соглашение об изменении условия ипотеки (при необходимости — нотариальное), заявление в Росреестр через МФЦ, госпошлина 400 руб. для гражданина; срок — 9 рабочих дней через МФЦ. Если сделка нотариально удостоверена, заявление вправе подать нотариус — тогда ваш личный визит в МФЦ не обязателен.

Ветка «есть закладная»: изменение возможно только через изменение содержания закладной; ветка «нет закладной»: обычные изменения в запись об ипотеке по соглашению сторон

Если права залогодержателя удостоверены закладной, изменения в регистрационную запись об ипотеке по общему правилу не допускаются.

Изменения и дополнения регистрационной записи об ипотеке не допускаются, если права залогодержателя удостоверены закладной, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 6 статьи 13, пунктом 1 1 статьи 13 1 , пунктами 1 и 1 1 статьи 13 4 настоящего Федерального закона.
— абз. 6 п. 2 ст. 23 ФЗ № 102-ФЗ

То есть если вам выдавалась закладная (банковская ипотека либо ипотека с закладной), «просто» подать соглашение в МФЦ недостаточно — порядок другой: изменения вносятся через соглашение об изменении содержания документарной закладной, которое является неотъемлемой частью закладной и основанием для внесения изменений в запись об ипотеке.

Соглашение об изменении содержания документарной закладной является основанием для внесения изменений в регистрационную запись об ипотеке и является неотъемлемой частью документарной закладной.
— п. 1 ст. 13.1 ФЗ № 102-ФЗ

Практически это означает, что по закладной стороны оформляют соглашение об изменении её содержания (а при необходимости — аннулируют старую и выдают новую закладную), и только после этого изменяется запись ЕГРН. Орган регистрации вносит изменения по заявлению о внесении изменений в документарную закладную с предъявлением оригинала закладной.

Ветка «нет закладной»: если закладная не выдавалась, действуют обычные правила — вносите изменения на основании соглашения об изменении условий договора об ипотеке (см. блоки 2–3).

Вывод: первым делом уточните, выдавалась ли закладная. Если да — путь лежит через изменение содержания закладной (что часто требует участия банка-залогодержателя), и простое соглашение в МФЦ не сработает. Если закладной нет — достаточно соглашения об изменении условий договора об ипотеке и заявления в Росреестр.

Риск отказа / приостановления и как его избежать

Регистратор приостановит регистрацию, если не представлены необходимые документы, документы по форме или содержанию не соответствуют закону, подписаны не управомоченным лицом либо в них нет надлежащего подтверждения.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; 2) с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; 3) имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; 4) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 13.06.2023 № 248-ФЗ ) 5) не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; 6) представленные (поступившие) документы являются подложными, что установлено судом, или информация о чем содержится в поступившем в орган регистрации прав от правоохранительного органа, судебного пристава-исполнителя, имеющих в производстве дела, связанные с объектом недвижимого имущества и (или) их правообладателем, органа, осуществляющего в установленном федеральным законом порядке оперативно-разыскную деятельность в соответствии с Федеральным законом от 12 августа 1995 года № 144-ФЗ "Об оперативно-розыскной деятельности", документе, или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 449-ФЗ ) 7) форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; 8) представленные документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами;
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Применительно к вашей ситуации отказ вероятен в трёх сценариях:

1. Не хватает документа, подтверждающего изменение основного обязательства (нет доп. соглашения к договору займа / надлежащей расписки с чёткой связью с договором ипотеки) — это подпадает под п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.
2. Соглашение об изменении подписано только вами — тогда оно противоречит п. 2 ст. 23 ФЗ № 102-ФЗ (изменения вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем) и п. 8 ч. 1 ст. 26 (подписано неправомочным лицом).
3. Не соблюдена форма — если основной договор был нотариальным, а соглашение составлено простой письменной формой, это влечёт недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ) с последствиями по п. 7 ч. 1 ст. 26.

Чтобы не «наделать ошибок»:

• подавайте один связный комплект: (а) соглашение об изменении договора об ипотеке; (б) соглашение/дополнение, изменяющее основной заём (либо письменное признание расписки частью основного обязательства); (в) платёжный документ на 400 руб.; (г) сами заявление; (д) при наличии — закладную с соглашением об изменении её содержания.
• Убедитесь, что во всех документах сумма, стороны и реквизиты договора ипотеки указаны идентично (иначе сработает п. 3 ч. 1 ст. 26 — противоречия между заявленными и зарегистрированными правами).
• Если сомневаетесь в форме, берите её «с запасом»: при нотариальном основном договоре — удостоверьте соглашение нотариально.

Вывод: чтобы избежать отказа, приложите соглашение об изменении ипотеки, подписанное обеими сторонами, документ об изменении основного обязательства и корректно оформленное заявление; при нотариальном основном договоре — нотариально удостоверьте соглашение. При отказе он обжалуется в суде, и положительное решение суда — самостоятельное основание для регистрации без повторной подачи заявления.

Нужно ли отдельно переоформлять основной заём (доп. соглашение к договору займа)

Отдельной обязанности «переоформлять» заём законом не установлено — расписка сама по себе является доказательством заключения договора займа и его условий, а залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения (ст. 337 ГК РФ, см. блок 1, > Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

— ст. 337 ГК РФ).

Однако для целей регистрации изменения в ЕГРН соглашение об изменении основного обязательства полезно и часто необходимо: именно из него регистратор видит, что размер обеспечиваемого обязательства изменился с 5 млн до 7,8 млн, и что основанием служит тот же заём, а не новая сделка. Форма этого соглашения подчиняется п. 1 ст. 452 ГК РФ: та же форма, что и сам договор займа (> Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

— п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Практический расклад:

• Если 2,8 млн — это часть того же займа (расписка выдана в рамках того же займа или как дополнительная сумма к нему): заключите с залогодержателем доп. соглашение к договору займа (или единое соглашение, охватывающее и заём, и ипотеку), где прямо укажите, что общая сумма долга — 7 800 000 руб., и подайте его вместе с соглашением об изменении ипотеки. Форма — простая письменная, если заём не был нотариальным.
• Если 2,8 млн — отдельный заём (другой срок, другой предмет, иные условия): безопаснее оформить отдельный договор об ипотеке в обеспечение этого займа (с регистрацией как новое обременение) либо заключить соглашение о распространении существующей ипотеки на увеличенную сумму, чётко обозначив оба обязательства. Одного «изменения цифры» в записи об ипотеке тут недостаточно, иначе есть риск, что вторая сумма останется незаложенной.

Вывод: доп. соглашение к договору займа нужно не «для порядка», а как документ, выражающий изменение основного обязательства, на который опирается регистрация изменения ипотеки. Оформите его в той же форме, что и договор займа, и подайте вместе с соглашением об ипотеке. Если расписка — самостоятельная сделка, оформляйте обеспечение отдельно (новый залог или соглашение о распространении ипотеки на увеличенную сумму).

Денежные последствия для залогодателя: объём ответственности, проценты и убытки

Изменение записи ЕГРН само по себе денег не «двигает», однако оно меняет объём имущественной ответственности: чем больше обеспеченная сумма, тем больше требований может быть погашено за счёт дома. Это ключевое денежное последствие, которое вы должны осознать до подачи документов.

При просрочке возврата займа залогодержатель вправе требовать проценты на сумму долга; их размер определяется ключевой ставкой Банка России, если иной размер не установлен договором.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если поведение контрагента (например, необоснованное удержание ваших денежных средств при погашении) нарушит ваше право, вы вправе требовать возмещения убытков — реального ущерба и упущенной выгоды.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
— п. 2 ст. 15 ГК РФ

Практически это означает:

• после увеличения обеспеченной суммы до 7,8 млн руб. весь дом гарантирует уже 7,8 млн, и при обращении взыскания вырученное пойдёт на погашение большей суммы;
• за просрочку на увеличенную сумму вам будут начисляться проценты (ключевая ставка либо ставка по договору) — фиксируйте в соглашении, на какую именно сумму и с какого момента начисляются проценты;
• если заложенного дома не хватит, залогодержатель вправе взыскать остаток за счёт иного вашего имущества (п. 3 ст. 334 ГК РФ, > Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.

— п. 3 ст. 334 ГК РФ), а если вырученное превысит долг — разница возвращается вам.

Вывод: увеличение обеспеченной суммы — это рост вашей имущественной ответственности: дом будет гарантировать все 7,8 млн, проценты за просрочку (ст. 395 ГК РФ) будут начисляться на фактический долг, а при недостатке вырученного — взыскание может обратиться на иное ваше имущество (ст. 334 ГК РФ). Перед подачей документов соотнесите увеличенное обеспечение со стоимостью дома: если 7,8 млн превышают разумную долю стоимости объекта, банк/залогодержатель может потребовать дополнительное обеспечение, а вы рискуете потерять дом за меньшую реальную сумму.

Альтернатива изменению записи: распространение существующей ипотеки на будущее/дополнительное обязательство

Если расписка на 2,8 млн оформляет часть того же займа либо обязательство, которое стороны желают обеспечить той же ипотекой, закон допускает обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем: условия об основном обязательстве считаются согласованными при отсылке к договору, из которого оно возникнет.

В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.
— п. 1 ст. 339 ГК РФ

Более того, если обеспечиваемое ипотекой обязательство возникло уже после внесения записи об ипотеке в ЕГРН, права залогодержателя всё равно возникают — но с момента возникновения самого обязательства.

Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства.
— п. 3 ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ

Практическое значение для вас: если 2,8 млн — это то же или будущее обязательство, которое обе стороны хотят покрыть уже зарегистрированной ипотекой, можно пойти двумя путями:

1. Изменить существующий договор об ипотеке — соглашением сторон указать в нём сумму 7 800 000 руб. с отсылкой на договор займа и расписку как на единое основание (это путь, описанный в блоках 2–3);
2. Оформить отсылку/дополнение — если сам договор ипотеки уже содержал условие об отсылке к обязательству или о будущем обязательстве, отдельного нового залога может не понадобиться: достаточно документа, подтверждающего возникновение обязательства на 2,8 млн в рамках того же обязательства.

Важно о границах: альтернатива в виде «отдельного договора об ипотеке под новые 2,8 млн» сама по себе законна, но создаёт второе обременение (последующий залог) на тот же дом, а не объединяет долги в одну сумму 7,8 млн в одной записи. Если ваша цель именно «всё в одном документе на 7,8 млн», то нужно изменять исходный договор об ипотеке, а не плодить второй залог.

Вывод: альтернативный путь — распространить уже зарегистрированную ипотеку на дополнительную сумму через соглашение сторон (отсылка/будущее обязательство допустимы, ст. 339 ГК РФ, ст. 11 ФЗ № 102-ФЗ). Если же вы хотите именно одну запись на 7,8 млн — меняйте исходный договор об ипотеке соглашением, а не заключайте второй залог на 2,8 млн.