Возник ли договор на проведение оценки, если он не оформлен письменно?
Договор заключён конклюдентными действиями. Отсутствие подписанного бланка-договора не означает, что у вас нет прав — сделка возникла из поведения сторон, а квитанция служит письменным доказательством.
Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку.
— п. 2 ст. 158 ГК РФ
Договор возмездного оказания услуг считается заключённым по ст. 779 ГК РФ: вы заказали услугу, оплатили её, оценщик изготовил отчёт — встречные обязательства исполнены обеими сторонами.
По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
— ст. 779 ГК РФ, п. 1
ФЗ № 135-ФЗ требует письменной формы договора на проведение оценки. Однако несоблюдение этой формы не влечёт недействительности сделки — закон прямо не устанавливает такого последствия для данного вида договора.
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме. Договор на проведение оценки должен содержать: цель оценки; описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию; вид определяемой стоимости объекта оценки; размер денежного вознаграждения за проведение оценки; дату определения стоимости объекта оценки; сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом; наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки; указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24 6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; абзац;
— ст. 10 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»
Ключевая норма — ст. 162 ГК РФ: несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права ссылаться только на свидетельские показания, но не на письменные доказательства. Ваша квитанция — именно такое письменное доказательство.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
— п. 1 ст. 162 ГК РФ
Вывод: договор на оценку был заключён, факт оплаты и факт оказания услуги подтверждены квитанцией и отчётом. Отсутствие «бумажного» договора не препятствует защите ваших прав — вы вправе предъявлять претензии к исполнителю услуги.
Когда услуга уже оказана — есть ли основания для возврата денег?
Здесь центральная правовая сложность: услуга фактически оказана — отчёт изготовлен и передан. Это не ситуация неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ), потому что деньги получены оценщиком не «без установленных оснований», а во встречное предоставление за выполненную работу.
неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ
Право заказчика на отказ от договора (ст. 782 ГК РФ, ст. 32 Закона о защите прав потребителей) реализуется для немотивированного отказа от услуг до завершения их оказания или в процессе оказания с возмещением фактических расходов. После того как услуга полностью оказана, отказ от неё уже невозможен — иное означало бы безвозмездность уже выполненной работы.
Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
— п. 1 ст. 782 ГК РФ
Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Статья 33. Смета на выполнение работы (оказание услуги) 1. На выполнение работы (оказание услуги), предусмотренной договором о выполнении работы (оказании услуги), может быть составлена твердая или приблизительная смета. Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя обязательно. 2. Исполнитель не вправе требовать увеличения твердой сметы, а потребитель - ее уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащих выполнению работ (оказанию услуг) или необходимых для этого расходов. Исполнитель имеет право требовать увеличения твердой сметы при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставляемых исполнителем, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которое нельзя было предусмотреть при заключении договора. При отказе потребителя выполнить это требование исполнитель вправе расторгнуть договор в судебном порядке. (Пункт в редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) 3.
— ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 1
Результат не пригодился по причинам, не зависящим от исполнителя (отказ банка по доходам/андеррайтингу) — это риск заказчика. Общее правило ст. 781 ГК РФ: заказчик обязан оплатить оказанные услуги; если невозможность использования результата возникла не по вине исполнителя, услуги подлежат оплате в полном объёме.
Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. 2. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. 3. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. Статья 782. Односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг 1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков. Статья 783. Правовое регулирование договора возмездного оказания услуг Общие положения о подряде (статьи 702 - 729) и положения о бытовом подряде (статьи 730 - 739) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит статьям 779 - 782 настоящего Кодекса, а также особенностям предмета договора возмездного оказания услуг. Статья 783 1 .
— ст. 781 ГК РФ, п. 1
Вывод: сам по себе отказ банка в ипотеке не является основанием для возврата денег за надлежаще выполненную оценку. Деньги уплачены не «просто так», а за готовый отчёт. Основание для возврата появляется только при ненадлежащем качестве самой услуги — о чём следующий блок.
Возврат денег возможен — при недостатках отчёта или вине оценщика
Это ваша рабочая гипотеза для возврата: нужно установить, была ли услуга оказана качественно. Закон о защите прав потребителей даёт при обнаружении недостатков услуги право требовать:
- уменьшения цены;
- безвозмездного устранения недостатков;
- повторного выполнения работы;
- отказа от договора и полного возмещения убытков — при существенных недостатках или неустранении недостатков в срок.
Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Оценщик несёт полную имущественную ответственность за убытки, причинённые заказчику его действиями (бездействием) при осуществлении оценочной деятельности. Возмещение возможно за счёт имущества оценщика, страховых выплат и компенсационного фонда СРО.
Убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности
— ст. 24.6 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»
Кроме того, оценщик обязан соблюдать требования ФЗ № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки, а также быть членом СРО (ст. 15, ст. 4), и его отчёт должен соответствовать всем этим требованиям. Если отчёт не соответствует — налицо недостаток услуги.
Вывод: вам необходимо выяснить причину отказа банка. Если банк отказал из-за того, что отчёт не соответствует требованиям (ошибки в оценке, несоответствие стандартам) — вы можете требовать от оценщика возврата денег в полном объёме как убытков или отказа от договора с возмещением. Если же банк отказал по иным основаниям — отчёт выполнен качественно, и правовых оснований для возврата нет: риск неполучения ипотеки лежит на заказчике.
Роль риэлтора, подсудность и внесудебные механизмы
Риэлтор. Если вы платили деньги именно риэлтору и квитанция выдана от его имени — отвечать за возврат должен риэлтор, а не оценщик (исполнителем/получателем денег выступает он). Если риэлтор лишь свёл вас с оценщиком и платили вы напрямую оценщику (квитанция от оценщика) — ответчик оценщик.
Подсудность. Как потребитель вы освобождены от уплаты госпошлины (п. 3 ст. 17 ЗоЗПП) и вправе подать иск по вашему выбору: по своему месту жительства, по месту нахождения ответчика или по месту заключения/исполнения договора (п. 2 ст. 17 ЗоЗПП). Срок исковой давности — 3 года (ст. 196, 200 ГК РФ); требования по недостаткам услуги можно предъявить в пределах 2 лет с момента принятия результата (п. 3 ст. 29 ЗоЗПП).
Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом; отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками. При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
— п. 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Внесудебные механизмы. Помимо суда вы можете обратиться с жалобой в саморегулируемую организацию оценщиков — по закону СРО обязана размещать на своём сайте информацию о поступивших жалобах на членов СРО, рассматривать их через дисциплинарный комитет и применять меры воздействия (ст. 22.2, 22.3 ФЗ № 135-ФЗ — обязанность СРО раскрывать информацию о жалобах, ст. 24.4 — дисциплинарный комитет рассматривает дела о нарушениях). Также при нарушении потребительских прав — в Роспотребнадзор.
Доказательства в суде. Квитанция об оплате, отчёт оценщика, переписка с риэлтором и банком — всё это письменные доказательства, допустимые в силу ст. 162 ГК РФ. От вас требуется подтвердить: (1) факт оплаты (квитанция), (2) факт оказания услуги (отчёт), (3) факт отказа банка и его причину (письмо банка), (4) при необходимости — несоответствие отчёта требованиям (другое экспертное заключение).
Вывод: ваши действия — запросить в банке письменное разъяснение причины отказа (со ссылкой на оценку или на иные основания), выяснить, кому именно вы платили (реквизиты на квитанции), и направить письменную претензию исполнителю (оценщику). При отказе — обращаться в суд с иском о защите прав потребителей. Перед подачей иска имеет смысл также подать жалобу в СРО оценщика.
Сроки, доказательства, внесудебные способы и исполнение
Сроки. Требования, связанные с недостатками оказанной услуги (оценки), можно предъявить при принятии услуги, а если недостатки невозможно было обнаружить сразу — в разумный срок, но в пределах двух лет со дня принятия результата услуги (п. 3 ст. 29 ЗоЗПП). Общий срок исковой давности по гражданско-правовым требованиям — три года, и он не течёт, пока вы не узнали и не должны были узнать о нарушении права (ст. 196, 200 ГК РФ). Отказ банка в ипотеке — момент, когда вы узнали о том, что результат не пригодился, — поэтому с предъявлением требований тянуть не стоит, но срок ещё далеко не истёк.
Доказательства. Несмотря на отсутствие подписанного договора, у вас есть письменные доказательства заключения и исполнения сделки (ст. 162 ГК РФ допускает их): квитанция об оплате, сам отчёт оценщика, переписка с риэлтором/оценщиком, документы о передаче отчёта в банк (если есть отметка/запись). Всё это позволит доказать факт оплаты, заключения договора и объём некачественности отчёта в случае спора.
Внесудебные способы. Помимо возврата по договору, вы можете: потребовать от оценщика устранения недостатков отчёта или переделки (повторной оценки) с уменьшением цены; пожаловаться в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой оценщик обязан быть (ст. 15, 15.1 ФЗ № 135-ФЗ) — СРО вправе привлечь его к дисциплинарной ответственности; при нарушении потребительских прав — в Роспотребнадзор. Также можно обратиться в другой банк, если отказ был связан с конкретной кредитной программой, а не с самим отчётом.
Исполнение. Если спор дойдёт до суда и решение будет в вашу пользу, взыскание производится через службу судебных приставов по исполнительному листу (ФЗ № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). При доказанной вине оценщика убытки могут быть возмещены также за счёт его страхования ответственности и компенсационного фонда СРО (ст. 24.6 ФЗ № 135-ФЗ), что повышает реальную взыскиваемость средств.
