Законно ли уведомление администрации о регистрации прав на дом по 518-ФЗ, если есть старое свидетельство и договор купли-продажи, но в ЕГРН права не зарегистрированы?

Действительно ли право собственности без записи в ЕГРН и законно ли уведомление администрации

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— п. 1 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Норма прямо говорит: право, возникшее до 31.01.1998 (даты вступления в силу ФЗ № 122-ФЗ о регистрации), признаётся юридически действительным и без записи в ЕГРН; повторная («по желанию») регистрация для самого собственника не обязательна. Вместе с тем ФЗ № 518-ФЗ расширил круг ситуаций: под выявление правообладателей попадают и объекты, права на которые подтверждены документами, оформленными до 31.01.1998, но в ЕГРН не зарегистрированы (это ключевая развилка — см. блок 4).

права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
— п. 21 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 16.11.2022

Верховный Суд подтверждает этот же подход применительно к объектам, права на которые возникли до 31.01.1998: регистрация в ЕГРН проводится по желанию обладателя, а не по обязанности. Поэтому сама по себе фраза администрации «в ЕГРН права не зарегистрированы» не означает отсутствия права — она означает лишь отсутствие записи в реестре.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 4. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в Едином государственном реестре недвижимости, если иное не установлено федеральным законом. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ ) 5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
— ч. 3, 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Государственная регистрация — это акт признания и подтверждения права, а не условие его существования для ранее возникших прав; и, что принципиально важно для клиента, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Никакие «административные меры» и письма-уведомления не могут сами по себе лишить права или объявить объект бесхозяйным.

Вывод: право собственности клиента, возникшее и оформленное в 2003 году, действительно и без актуальной записи в ЕГРН (при условии, что право относится к категории ранее возникших/ранее учтённых). Уведомление администрации законно лишь как информационное сообщение в рамках ст. 69.1 218-ФЗ — оно не создаёт, не прекращает и не отменяет право. Требование «зарегистрировать заново под угрозой административных мер» выходит за пределы полномочий ОМСУ; лишить права или объявить объект бесхозяйным можно только в судебном порядке.

Что вправе делать администрация по ст. 69.1 218-ФЗ и 518-ФЗ

Исполнительные органы субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, органы местного самоуправления (далее в настоящей статье - уполномоченные органы) проводят на территориях указанных субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований мероприятия по выявлению правообладателей объектов недвижимости, которые в соответствии со статьей 69 настоящего Федерального закона считаются ранее учтенными объектами недвижимости или сведения о которых могут быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости по правилам, предусмотренным для внесения сведений о ранее учтенных объектах недвижимости (далее в настоящей статье - ранее учтенные объекты недвижимости), и мероприятия по обеспечению внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о правообладателях ранее учтенных объектов недвижимости в случае, если правоустанавливающие документы на ранее учтенные объекты недвижимости или документы, удостоверяющие права на ранее учтенные объекты недвижимости, были оформлены до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и права на такие объекты недвижимости, подтверждающиеся указанными документами, не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
— ч. 1 ст. 69.1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Администрация вправе проводить лишь мероприятия по выявлению и обеспечению внесения сведений в ЕГРН. Она не наделена правом признавать объект бесхозяйным, изымать его или сносить. Уведомление — это один из этапов этой процедуры (анализ архивов, запросы, опубликование сообщений), а не решение о судьбе объекта.

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
— п. 4 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Объект клиента — ранее учтённый: технический учёт, осуществлённый до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (то есть техпаспорт, выданный до этой даты), признаётся юридически действительным. Значит, в ЕГРН подлежат внесению сведения об объекте и о правообладателе, а не «переоформление» права заново.

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ
— п. 5 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Орган регистрации обязан в течение пяти рабочих дней внести сведения о ранее учтённом объекте на основании имеющейся документации, правоустанавливающего документа либо решения о выявлении правообладателя. Практически это означает: достаточно представить администрации (или в Росреестр) свидетельство 2003 г. и договор купли-продажи — и запись появится. Заново «проходить регистрацию» в смысле нового возникновения права не требуется.

Вывод: полномочия администрации ограничены выявлением правообладателя и содействием внесению сведений в ЕГРН. Угроза «административных мер» при отказе — превышение полномочий, поскольку правовых механизмов лишения права у ОМСУ нет. Достаточно представить документы — регистратор внесёт сведения о ранее учтённом объекте и о правообладателе.

Можно ли признать дом бесхозяйным и забрать (снести)

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
— п. 1 ст. 225 ГК РФ

Бесхозной вещь считается, если у неё нет собственника, собственник неизвестен либо он отказался от права. У клиента собственник есть и известен (свидетельство 2003 г., договор, оплата налогов и коммуналки) — конструкция бесхозяйности к такому объекту неприменима.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. Если иной срок не предусмотрен настоящей статьей, по истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
— п. 3 ст. 225 ГК РФ

Даже если бы объект поставили на учёт как бесхозяйный, это лишь постановка на учёт по заявлению ОМСУ; и только по истечении года уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности. Переход права — исключительно по решению суда, а не по письму.

Заявление о признании права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь подается в суд по месту ее нахождения органом, уполномоченным управлять муниципальным имуществом или имуществом, находящимся в собственности города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя , или лицом, обязанным в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов . (В редакции федеральных законов от 27.06.2018 № 158-ФЗ, от 31.07.2025 № 344-ФЗ) В случае, если орган, уполномоченный управлять соответствующим имуществом, либо лицо, обязанное в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов, обращается в суд с заявлением до истечения срока, установленного статьей 225 Гражданского кодекса Российской Федерации , со дня принятия недвижимой вещи на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, судья отказывает
— ст. 290 ГПК РФ, п. 2

Заявление о признании права муниципальной собственности рассматривает суд по месту нахождения вещи; при подаче ранее установленного срока (год) судья отказывает. Это дополнительная процессуальная гарантия: без соблюдения срока и судебной процедуры объект в муниципальную собственность перейти не может.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается
— п. 1–2 ст. 235 ГК РФ

Право собственности прекращается лишь в прямо перечисленных законом случаях, а принудительное изъятие у собственника не допускается, кроме случаев, установленных законом. Снос самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) к законно оформленному в 2003 году объекту не применяется — он не является самовольной постройкой.

Вывод: признание дома бесхозяйным, его изъятие и снос по рассматриваемому основанию исключены: у объекта есть известный собственник, а переход права и снос возможны только по суду и по специальным основаниям. Непаниковать стоит, но получить документальное подтверждение права в ЕГРН целесообразно (см. блок 4).

Развилка: право удостоверено свидетельством 2003 г. (запись в ЕГРП) или только в БТИ

Здесь два сценария, и они дают разные процедуры.

Ветка А. Право в 2003 году было зарегистрировано (есть свидетельство о государственной регистрации права с номером регистрации и запись в ЕГРП). Тогда запись в ЕГРН должна была существовать и её отсутствие — вопрос технического (реестрового) характера; применяется общий порядок ст. 69 и ч. 3, 5 ст. 1 218-ФЗ (см. цитаты блока 1). Достаточно заявления о внесении/исправлении сведений, и «бесхозяйственность» тем более исключена.

Ветка Б. Право в 2003 году регистрацию не проходило, а оформлено только правоустанавливающими документами и техучётом. Для такого объекта работает специальный механизм выявления правообладателя:

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.
— п. 3 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Эта норма отвечает на вопрос «обязана ли регистрация»: по общему правилу регистрация не обязательна для существующего ранее возникшего права; она становится обязательной лишь при последующем переходе права, его ограничении/обременении или при совершении новой сделки с объектом. Иначе говоря, «бежать и регистрировать» нужно, если клиент планирует продать/подарить/заложить объект; для сохранения уже имеющегося права срочной обязанности нет.

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ
— п. 5 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

По ветке Б сведения вносятся на основании правоустанавливающего документа (договор купли-продажи) и документации о ранее учтённом объекте (техпаспорт) — в течение пяти рабочих дней. Отдельно оформлять «новое» право не требуется.

Вывод: если право было зарегистрировано в 2003 году (ветка А) — имеет место реестровая неточность, устраняемая заявлением; если регистрации не было (ветка Б) — право всё равно юридически действительно, а в ЕГРН по заявлению/решению о выявлении правообладателя вносятся сведения о ранее учтённом объекте и правообладателе. Обязательная регистрация возникает только при последующем переходе права, его ограничении или новой сделке. Обе ветки исключают признание объекта бесхозяйным при живом собственнике.

Что если не успеть/не сделать и как защититься

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
— п. 1 ст. 209 ГК РФ

Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается имуществом; бездействие в части внесения записи в реестр не лишает его этих правомочий. Параллельно ГК РФ прямо фиксирует, что отказ от осуществления права не влечёт его прекращения, — то есть «не пошёл в Росреестр» ≠ «потерял право».

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Против любых действий, создающих угрозу праву (в т.ч. попытки постановки на учёт как бесхозяйного, требования освободить/снести), собственник вправе требовать устранения нарушений, даже если они не связаны с лишением владения.

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
— ч. 1 ст. 218 КАС РФ

Если администрация всё же примет решение, реально нарушающее права (например, распоряжение об изъятии, требование о сносе), его можно оспорить в суде в порядке КАС РФ, указав на нарушение прав и создание препятствий к их осуществлению; досудебный порядок для таких требований не обязателен (обращение в суд возможно напрямую). Также правообладатель вправе требовать признания права (ст. 12 ГК РФ: признание права, признание акта недействительным, пресечение нарушений), а при незаконном отказе регистратора в регистрации — возмещения убытков за счёт казны РФ (п. 8–9 ст. 8.1 ГК РФ).

Вывод: необратимой утраты права из-за необращения в Росреестр не наступит — право сохраняется, а его прекращение возможно только в перечисленных законом случаях и по суду. При попытке применить «административные меры» нужно оспорить соответствующий акт/действие в суде по КАС РФ и/или требовать признания права и пресечения нарушений. Правовых оснований для сноса у администрации по данному основанию нет.

Что делать практически

1. Ответить администрации письменно: сообщить о наличии свидетельства о государственной регистрации права от 2003 года и договора купли-продажи, приложить копии, попросить внести сведения о правообладателе в ЕГРН (при необходимости — принять документы в рамках ст. 69.1 218-ФЗ).
2. Подать заявление в Росреестр (МФЦ/через Госуслуги) о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте и о государственной регистрации ранее возникшего права, приложив свидетельство, договор, техпаспорт; запросить выписку из ЕГРН и подтверждение записи о праве. Госпошлину за регистрацию ранее возникшего права уточняйте по действующей редакции НК РФ.
3. Сохранить доказательства владения (квитанции об оплате налога и коммунальных услуг) — они подтверждают отсутствие отказа от права.
4. Если администрация перейдёт к реальным мерам — обжаловать в суд по КАС РФ; при постановке на учёт как бесхозяйного — заявить возражения и при необходимости оспорить такие действия.

Доказательства права и что запрашивать

Основной пакет документов у клиента уже есть: свидетельство о государственной регистрации права (2003 г.), договор купли-продажи (правоустанавливающий документ) и технический паспорт (документ технического учёта). Эти документы прямо названы в законе как основания для внесения сведений:

В случае отсутствия в Едином государственном реестре недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в том числе при поступлении предусмотренного статьей 62 настоящего Федерального закона запроса о предоставлении сведений, или межведомственного запроса о предоставлении сведений, или заявления о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости и (или) сведений о выявленных правообладателях таких объектов недвижимости , орган регистрации прав, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, в течение пяти рабочих дней со дня получения им указанных запросов или заявления обеспечивает включение документов и сведений о ранее учтенном объекте недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости на основании: (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 478-ФЗ) 1) имеющейся в его распоряжении документации о ранее учтенном объекте недвижимости; 2) документа (копии документа, заверенной в порядке, установленном федеральным законом), устанавливающего или подтверждающего право на объект недвижимости, в том числе документа, указанного в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ
— п. 5 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Обратите внимание на ключевую структуру нормы: сведения вносятся на основании имеющейся у регистратора документации о ранее учтённом объекте (техпаспорт), правоустанавливающего документа (договор купли-продажи) либо решения о выявлении правообладателя. То есть клиенту достаточно представить то, что у него на руках, — доказывать «заново» законность приобретения 2003 года не требуется.

достоверного доказательства он не принял выписку из ЕГРН, в то время как государственная регистрация права в данном реестре является единственным доказательством существования зарегистрированного права
— п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ от 28.03.2018 № 1/2018

Выписка из ЕГРН (после внесения записи) станет единственным доказательством существования зарегистрированного права — именно её и следует получить по итогам обращения, чтобы впредь у администрации не возникало сомнений в наличии правообладателя.

Дополнительно стоит сохранить и приложить: свидетельство о праве на наследство или иной документ о первоначальном возникновении права (если применимо), квитанции об оплате налога на имущество и коммунальных услуг (подтверждают, что собственник не отказывался от права и владеет объектом непрерывно), при необходимости — архивную выписку из БТИ/реестровой книги о техническом учёте. Эти документы — доказательства отсутствия признака бесхозяйности по ст. 225 ГК РФ.

Вывод: для внесения в ЕГРН достаточно свидетельства 2003 г., договора купли-продажи и техпаспорта; при сомнениях регистратора — архивные документы БТИ о техучёте и доказательства оплаты налога/коммуналки. По результату нужно получить выписку из ЕГРН с записью о праве. Затребовать архивные сведения из БТИ/архива можно заявлением в орган технической инвентаризации или через администрацию, если оригиналы утрачены.

Тип объекта: квартира или индивидуальный жилой дом — влияет ли это на решение

В вопросе объект назван то «квартирой», то «домовладением». Это разные объекты, и от них зависит набор применяемых норм и оформляемых документов.

Если это помещение (квартира) в многоквартирном доме. Сведения о помещении как о ранее учтённом объекте вносятся на основании техпаспорта помещения; выявление правообладателя и обеспечение внесения сведений в ЕГРН проводятся по ст. 69 и 69.1 218-ФЗ (блоки 2 и 4). Право клиента сохраняется в силу ст. 69 (блок 1).

Если это отдельно стоящий жилой дом (домовладение). Применяется тот же механизм ст. 69 и 69.1 218-ФЗ, но с описанием здания и его техническими характеристиками. Для внесения сведений о здании как о ранее учтённом достаточно правоустанавливающего документа (договор) и документации техучёта, о чём прямо сказано в законе:

Технический учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе осуществленные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", признается юридически действительным, и такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости и не прекращены и которым присвоены органом регистрации прав условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
— п. 4 ст. 69 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Признание бесхозяйным и снос исключены по ст. 225 и 235 ГК РФ и ст. 222 ГК РФ (блоки 3 и 8), поскольку объект законно оформлен в 2003 году.

Если же по факту право вообще не было зарегистрировано в ЕГРП/ЕГРН в 2003 году (только документы и техучёт). Тогда особенно важна ветка Б блока 4: сведения вносятся по правоустанавливающему документу и документации о ранее учтённом объекте в течение пяти рабочих дней.

Вывод: квалификация объекта (квартира или индивидуальный жилой дом) не меняет правовую судьбу права — оно в любом случае сохраняется в силу ст. 69 218-ФЗ, а объект не может быть объявлен бесхозяйным при живом собственнике. Различие лишь в наборе приложений: для квартиры — техпаспорт помещения; для жилого дома — техпаспорт дома. Если право ранее не регистрировалось, применяется внесение сведений о ранее учтённом объекте и правообладателе на основании имеющихся документов.

Снос и самовольная постройка: применима ли угроза

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. (Пункт в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
— п. 1–2 ст. 222 ГК РФ

Объект клиента оформлен в 2003 году по договору купли-продажи с государственной регистрацией (свидетельство) — то есть возведён/приобретён законно, не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, прав на неё не приобретает; но к законно оформленному объекту это основание вообще не относится.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом
— п. 3.1 ст. 222 ГК РФ

Даже в отношении действительно самовольной постройки решение о сносе принимает суд, и лишь в прямо перечисленных законом случаях (объекты на участке без правоустанавливающих документов, в зонах общего пользования и т.п.) — орган местного самоуправления. Для объекта с 2003 года и свидетельством ни одно из этих оснований не наступает; обычное уведомление о выявлении правообладателя по 518-ФЗ не является решением о сносе и правовых последствий не порождает.

Вывод: угроза сноса несостоятельна: объект не является самовольной постройкой, а снос возможен исключительно по суду и по специальным основаниям ст. 222 ГК РФ, отсутствующим в данной ситуации. Уведомление администрации носит информационный характер и не содержит властного решения о сносе или изъятии.

Гражданско-правовые последствия и способы защиты (закрепление права, убытки)

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином. При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные. Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ) 7. В отношении зарегистрированного права в государственный реестр может быть внесена в порядке, установленном законом, отметка о возражении лица, соответствующее право которого было зарегистрировано ранее. Если в течение трех месяцев со дня внесения в государственный реестр отметки о возражении в отношении зарегистрированного права лицо, по заявлению которого она внесена, не оспорило зарегистрированное право в суде, отметка о возражении аннулируется. В этом случае повторное внесение отметки о возражении указанного лица не допускается. Лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права. 8. Отказ в государственной регистрации прав на имущество либо уклонение от государственной регистрации могут быть оспорены в суде. 9. Убытки, причиненные незаконным отказом в государственной регистрации прав на имущество, уклонением от государственной регистрации, внесением в государственный реестр незаконных или недостоверных данных о праве либо нарушением предусмотренного законом порядка государственной регистрации прав на имущество, по вине органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на имущество, подлежат возмещению за счет казны Российской Федерации.
— п. 6, 8–9 ст. 8.1 ГК РФ

Зарегистрированное право оспаривается только в суде; лицо, указанное в реестре правообладателем, признаётся таковым до внесения иной записи. Это означает, что администрация не вправе «своим решением» объявить собственника отсутствующим, а после внесения записи в ЕГРН права клиента получают полную реестровую защиту. Отказ в регистрации или уклонение от неё, а также внесение недостоверных данных могут быть оспорены в суде, а причинённые этим убытки — возмещены за счёт казны РФ.

Связка с ранее изложенным: единственным правовым последствием, которое в принципе может наступить для собственника по данному основанию, является внесение сведений о нём в ЕГРН (ст. 69, 69.1 218-ФЗ). Ни изъятие, ни признание бесхозяйным, ни снос из уведомления не следуют. Реальная защита — подать заявление в Росреестр и получить запись о праве; если администрация/регистратор создадут препятствия или примут незаконный акт — обжаловать по КАС РФ (ч. 1 ст. 218) либо требовать пресечения нарушений (ст. 304 ГК РФ) с возмещением убытков (ст. 8.1 ГК РФ).

Вывод: правовые последствия для клиента сводятся к внесению сведений о правообладателе в ЕГРН; утрата, изъятие или снос права законом не предусмотрены. Защита при необходимости реализуется через суд (КАС РФ — оспаривание акта/действия; ГК РФ — пресечение нарушений, признание права и возмещение убытков за счёт казны).