Как оформить доверенность на долю квартиры в Горловке на отца, если я в Украине и есть копия договора приватизации

Сохранение права Елены на 1/3 долю и обязанность регистрации в ЕГРН до 1 июля 2026 года

Право Елены на 1/3 долю возникло в 2000 году из договора приватизации, оформленного на территории Горловки (тогда — органы власти Украины). После вхождения Донецкой Народной Республики в состав РФ такой документ признаётся на территории России основанием для государственной регистрации права.

1. документы, являющиеся основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, расположенное на территории Донецкой Народной Республики, подтверждающие возникновение, изменение, ограничение, переход или прекращение прав на такое имущество, обременение такого имущества, выданные государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) удостоверенные нотариусами Донецкой Народной Республики, а также выданные органами государственной власти Украины, органами местного самоуправления Украины и (или) удостоверенные нотариусами Украины (если документы на такое имущество не выданы государственными и (или) иными официальными органами Донецкой Народной Республики и (или) не удостоверены нотариусами Донецкой Народной Республики или не выданы органами, входящими в единую систему публичной власти в Российской Федерации).
   — пп. 5 ч. 1 ст. 12 ФКЗ № 6-ФКЗ «О принятии в РФ Донецкой Народной Республики»

Договор приватизации 2000 г. прямо подпадает под п. 5 ч. 1 ст. 12 ФКЗ № 6-ФКЗ: это документ, являющийся основанием для госрегистрации прав на недвижимость на территории ДНР, выданный органами власти Украины. Следовательно, право Елены считается возникшим и юридически действительным, но не внесённым в ЕГРН — для сделок необходима его регистрация.

Документы, указанные в пункте 5 части 1 настоящей статьи, выданные до дня принятия в Российскую Федерацию Донецкой Народной Республики и образования в составе Российской Федерации нового субъекта, представляются до 1 июля 2026 года для государственной регистрации соответствующих прав, ограничений и обременений органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. (В редакции Федерального конституционного закона от 15.12.2025 № 4-ФКЗ) 3. Особенности признания на территории Российской Федерации и действия документов, указанных в части 1 настоящей статьи, в том числе при совершении сделок, могут быть установлены федеральным законом. 4. На территории Донецкой Народной Республики действуют выданные государственными и иными официальными органами Украины, государственными и иными официальными органами Донецкой Народной Республики: 1) разрешительные документы на осуществление деятельности в области охраны окружающей среды и природопользования, в том числе во внутренних морских водах, в территориальном море, на континентальном шельфе, в области охраны и использования объектов животного и растительного мира, включая документы на добывание объектов животного и растительного мира, занесенных в красные книги, содержание объектов животного мира, занесенных в красные книги, - до 1 марта 2028 года ;
— ч. 2 ст. 12 ФКЗ № 6-ФКЗ «О принятии в РФ ДНР»

Критически важно: документы (в данном случае — договор приватизации) должны быть представлены для внесения прав в ЕГРН до 1 июля 2026 года. Если этого не сделать в срок, дальнейшее распоряжение долей может быть затруднено. Это касается права Елены, полученного по приватизации, даже если она сейчас не проживает в России.

Права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.
— ч. 1 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости
— ч. 3 ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ

Право на долю признаётся юридически действительным и без регистрации в ЕГРН (ст. 69 ФЗ № 218-ФЗ), однако регистрация становится обязательной при совершении сделки по переходу права (ч. 3 ст. 69). Поэтому первый шаг — зарегистрировать право Елены на 1/3 долю в ЕГРН, для чего отец должен получить доверенность на подачу такого заявления. Вывод: доля Елены сохранена за ней, юридически действительна, но до совершения любых сделок право подлежит регистрации в ЕГРН; документы (договор приватизации) для этого должны быть сданы до 1 июля 2026 года.

Форма удостоверения доверенности, выданной за пределами РФ

Доверенность, которую Елена хочет выдать отцу, включает полномочия: подача заявлений о государственной регистрации прав (своих и сделок), распоряжение правом на долю (продажа), получение денежных средств. Такую доверенность закон требует удостоверить нотариально.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— п. 1 ст. 185.1 ГК РФ

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Поскольку доверенность нужна на подачу заявлений о госрегистрации и на распоряжение правами (доля Елены подлежит внесению в госреестр, а затем — отчуждению), она по общему правилу должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Доверенность на получение денег от продажи доли также должна быть нотариальной, поскольку связана с распоряжением зарегистрированным правом.

Удостоверить доверенность Елена может двумя путями.

Вариант 1 — российское консульское должностное лицо. Консул вправе удостоверять доверенности.

удостоверять сделки (в том числе договоры, завещания, доверенности), кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и сделок, направленных на отчуждение либо залог доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью
— п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ (ФЗ № 154-ФЗ)

Важно: консул не может удостоверять сами договоры об отчуждении недвижимости, находящейся в РФ, но вправе удостоверить доверенность на её отчуждение — она не является договором. Консул также свидетельствует верность перевода (пп. 4 п. 1 ст. 26 Консульского устава).

1. свидетельствовать подлинность подписи на документах; 4) свидетельствовать верность перевода документов с одного языка на другой
   — п. 1 ст. 26 Консульского устава РФ

Вариант 2 — нотариус Украины. Если доступ к российскому консульству невозможен, доверенность вправе удостоверить нотариус государства, где она находится. Тогда для признания в РФ она должна пройти легализацию (в т.ч. в упрощённом порядке по Гаагской конвенции 1961 г. — проставление апостиля) и быть переведена на русский язык с нотариальным удостоверением перевода.

Документы, составленные за границей с участием должностных лиц компетентных органов других государств или от них исходящие, принимаются нотариусом при условии их легализации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере международных отношений Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 01.04.2022 № 84-ФЗ) Без легализации такие документы принимаются нотариусом в тех случаях, когда это предусмотрено законодательством Российской Федерации и международными договорами Российской Федерации.
— ст. 106 Основ законодательства РФ о нотариате

Консульское должностное лицо для совершения легализации иностранного официального документа вправе требовать представления его нотариально заверенного перевода на русский язык. Статья 28. Оказание содействия в истребовании личных документов 1. По заявлениям граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства, находящихся на территории иностранного государства, консульское должностное лицо оказывает содействие в истребовании через федеральный орган исполнительной власти, ведающий вопросами иностранных дел, документов о государственной регистрации актов гражданского состояния, документов об образовании и (или) о квалификации, об обучении, о трудовом стаже и трудовой деятельности, а также иных личных документов, в том числе справок, подготовленных на основании документов, хранящихся в государственных и муниципальных архивах на территории Российской Федерации. 2.
— ч. 4 ст. 27 Консульского устава РФ

Для сделок с недвижимостью на территории ДНР принятие нотариусом (в т.ч. при регистрации) иностранного документа предполагает его легализацию, если иное не установлено международным договором (ст. 106 Основ законодательства о нотариате). Практически это означает апостиль, проставленный компетентным органом Украины на доверенности, и нотариально заверенный перевод на русский язык.

Вывод: доверенность на регистрацию права и распоряжение долей должна быть нотариально удостоверена консульским должностным лицом РФ либо нотариусом Украины; во втором случае на доверенность ставится апостиль и оформляется нотариально заверенный перевод на русский язык.

Содержание и обязательные реквизиты доверенности

Доверенность, выдаваемая Еленой отцу, должна содержать ряд обязательных сведений, без которых она недействительна или не может быть исполнена.

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Доверенность должна быть в письменной форме и содержать точное уполномочие. В ней обязательно указываются:

• дата совершения (без неё доверенность ничтожна — см. ниже);
• срок действия (если не указан — доверенность действует 1 год);
• личные данные представляемого (Елены) и представителя (отца): Ф.И.О., реквизиты паспорта, адрес регистрации;
• точное описание объекта недвижимости: адрес квартиры (г. Горловка, улица, дом, корпус, № квартиры), кадастровый номер (если имеется), размер доли (1/3), реквизиты договора приватизации (номер, дата);
• перечень полномочий.

Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна.
— п. 1 ст. 186 ГК РФ

Рекомендуемые полномочия для доверенности:

1. Подавать заявления и иные документы для осуществления государственной регистрации права Елены на 1/3 долю в ЕГРН (госучёт и госрегистрацию права), в том числе через МФЦ.
2. Представлять интересы по вопросу внесения сведений о квартире как о ранее учтённом объекте недвижимости.
3. Распоряжаться долей в праве общей долевой собственности любым способом, в том числе продавать, дарить, менять, закладывать, заключать от имени Елены договоры по отчуждению доли на любых условиях, включая получение денежных средств и авансов.
4. Совершать все предусмотренные законом действия по соблюдению преимущественного права покупки других сособственников (родителей), включая направление извещений о намерении продать долю.
5. Получать денежные средства по сделкам отчуждения доли наличными и на банковский счёт.
6. Представлять интересы в Росреестре, МФЦ, БТИ, банках, налоговых органах и иных организациях по всем вопросам, связанным с долей.

Удостоверенная нотариусом доверенность, предназначенная для совершения действий за границей и не содержащая указание о сроке ее действия, сохраняет силу до ее отмены лицом, выдавшим доверенность. Статья 187. Передоверие 1. Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью, а также если вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность лица и доверенность не запрещает передоверие. 2. Лицо, передавшее полномочия другому лицу, должно известить об этом в разумный срок выдавшее доверенность лицо и сообщить ему необходимые сведения о лице, которому переданы полномочия. Неисполнение этой обязанности возлагает на передавшее полномочия лицо ответственность за действия лица, которому оно передало полномочия, как за свои собственные. 3. Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена. Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц. 4. Срок действия доверенности, выданной в порядке передоверия, не может превышать срок действия доверенности, на основании которой она выдана. 5. Передоверие не допускается в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 185 1 настоящего Кодекса. 6.
— п. 2 ст. 186 ГК РФ

Если доверенность удостоверена нотариусом, и в ней нет указания о сроке, она действует до отмены (п. 2 ст. 186 ГК). Однако на практике для сделок с недвижимостью на территории РФ лучше указать срок явно (например, 3 года), чтобы избежать формальных претензий. Также следует указать условие о запрете передоверия, если Елена доверяет действия только отцу, либо, напротив, разрешить передоверие, если отец при необходимости сможет передать полномочия третьему лицу.

Дополнительные сведения, которые потребуются:

Елене необходимо обеспечить передачу отцу:

• оригинала (или нотариально заверенной копии) договора приватизации 2000 г.;
• копии решения о приватизации / свидетельства о праве собственности (если выдавалось);
• сведений о кадастровом номере квартиры (можно получить через выписку из ЕГРН или ранее выданный техпаспорт БТИ);
• сведений о паспортах родителей (российских);
• своего заграничного (украинского) паспорта и копии документа с регистрацией места жительства (если есть).

Вывод: доверенность должна быть составлена в письменном виде, нотариально удостоверена, с обязательной датой, с перечисленными полномочиями, и приложением копий правоустанавливающих документов. Без кадастрового номера и точного адреса объекта регистрационные действия невозможны — необходимо эти данные запросить у родителей или через портал Росреестра.

Особенности сделок с долей: нотариальное удостоверение и преимущественное право

После регистрации права Елены на 1/3 долю (см. блок 1) распоряжение ею имеет два ключевых юридических ограничения:

1. Нотариальная форма сделки по отчуждению доли постороннему лицу.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Закон требует нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей. Исключение — если все трое собственников продают свои доли одновременно по одной сделке, но в данном случае Елена планирует распорядиться только своей долей. Значит, если отец будет продавать долю Елены (возможно, двоим другим сособственникам — матери и/или отцу, или постороннему), — договор продажи доли должен быть нотариально удостоверен. Если же доля продаётся всем трём сособственникам совместно по одной сделке (например, вся квартира целиком), то нотариальная форма не обязательна.

2. Преимущественное право покупки других сособственников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу
— пп. 1, 2 ст. 250 ГК РФ

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— п. 2 ст. 250 ГК РФ

Поскольку сособственниками являются отец и мать Елены, при продаже доли третьему лицу они имеют преимущественное право покупки. Для соблюдения закона требуется:

• направить им письменное извещение о намерении продать долю с указанием цены и всех условий;
• выждать один месяц для их права выкупа;
• и только после отказа или истечения срока продать долю третьему лицу по цене и на условиях, не лучше указанных в извещении.

Если доля продаётся самим родителям (отцу, матери или обоим) — преимущественное право не нарушено, нотариальная форма всё равно требуется, если отчуждается одна доля, а не все три совместно.

Если извещение не будет направлено, любой из сособственников сможет в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).

Гражданско-правовые последствия: если доверенность на отца составлена с полномочием на получение денег от продажи доли, то отец как представитель обязан передать полученные средства Елене. Для защиты интересов Елены рекомендуется предусмотреть в доверенности указание на конкретный банковский счёт для перечисления средств.

Вывод: при продаже доли потребуется соблюсти нотариальную форму и преимущественное право покупки родителей; эти действия должны быть явно оговорены в полномочиях доверенности. Рекомендуемый маршрут: регистрация права Елены в ЕГРН → извещение родителей → продажа доли одному из родителей (упрощённый путь) либо третьему лицу с выдержкой месячного срока.